재개발 예상지에 신종 '지분 쪼개기' 극성

 

재개발 예상지에 신종 '지분 쪼개기' 극성

단독주택 허물고 다세대 등 신축

서울 용산구청 뒤 원효로 1가 노후주택 밀집촌. 추운 겨울인데도 집짓는 공사 소리가 요란하다. 인근 삼성부동산 정우철 사장은 “단독주택을 헐고 다세대 주택을 짓는 공사”라며 “이 일대가 대규모로 재개발될 것이란 말이 돌면서 신축이 많아졌다”고 말했다. 실제로 용산구의 다세대ㆍ연립 신축은 지난해 상반기까지만 해도 월평균 5건이었으나 지난해 12월에는 62건이나 됐다.

서울ㆍ수도권 낡은 주택 밀집지역에서 ‘지분(새 아파트에 입주할 수 있는 권리) 쪼개기’가 극성이다. 지분 쪼개기는 재개발 예정 지역 등에서 조합원에게 배정되는 새 아파트 입주권리가 세대별로 나오는 점을 노려 세대수를 늘리는 것이다.

◇신종 쪼개기 등장=종전에는 다가구주택을 다세대 주택으로 용도를 변경하는 식의 지분 쪼개기가 많았다. 그러나 서울에선 구청들이 이런 행위에 대해 규제를 가하자 단독주택을 허물고 다세대ㆍ연립주택을 새로 짓는 방식이 나타나고 있다. 신축은 별다른 규제를 받지 않는다.

예를 들어 단독주택에는 입주권이 하나만 나오지만 단독주택을 허물고 그 자리에 8세대로 구성된 다세대주택을 지으면 입주권이 8개로 늘어난다. 입주권에 높은 웃돈이 붙는 점을 노린 편법이다.

강서구 화곡동의 경우 지난해 8월 3건에 불과하던 다세대ㆍ연립건축 신청 건수가 이달 17건으로 크게 늘었다. 화곡동 N부동산 관계자는 “화곡 뉴타운 개발을 선거공약으로 들고 나온 구청장이 지난해 당선된 이후 신축이 증가했다”고 말했다.

경기도에선 다가구를 다세대로 용도 변경할 수는 있으나 조합에 따라 입주권을 주지 않는 경우도 있어 서울처럼 신축 방식이 성행하고 있다. 경기도 성남시 관계자는 “요즘 부쩍 다가구ㆍ연립주택 신축 허가 신청이 늘었다”고 말했다. 의정부ㆍ고양ㆍ구리시 등도 마찬가지로 이들 지역은 경기도의 뉴타운 개발 후보지 등으로 거론되는 곳이다.

◇개발 발목 잡을 수도=재개발지역에선 감정평가된 건물이나 땅값의 순서대로 새 아파트 입주권이 배정된다. 신축주택은 낡은 건물보다 건물값을 많이 평가받을 수 있어 새 아파트 평형 배정에서 유리한 셈이다.

그러나 지분 쪼개기가 많은 지역은 개발 대상에서 제외될 수 있다. 전체 건물 가운데 지은 지 20년 이상 된 낡은 주택이 일정 비율(서울 60%, 경기도 50% 이상)을 넘어야 재개발사업 추진이 가능하다. 신축이 늘면 이 비율이 낮아지게 된다.

사업이 진행되더라도 사업성은 크게 떨어진다. 조합원 수가 늘어나는 만큼 일반분양분이 줄어들어 분양 수입이 감소하기 때문이다. J&K 백준 사장은 “지분 쪼개기는 재개발사업 자체를 망칠 수 있다”며 “지분 쪼개기가 많은 지역 투자는 피하는 게 좋다”고 말했다.

달라진 지분 쪼개기 수법
방법	입주권 변화	규제	영향
다가구주택을 다세대주택으로 용도 변경	하나의 입주권이 다세대주택의 세대수만큼 증가	자치단체 등에서 금지해 쪼개기 못해-서울시는 2003년 12월 30일， 인천 2004년 7월 19일 제한-이후 변경되더라도 한개의 입주권만 나옴-경기도는 별도 제한을 두지 않았으나 조합 등의 반대로 변경 어려워	-노후도 떨어져 재개발사업대상서 제외될 수 있어-재개발되더라도 조합원수 증가로 사업성 악화
단독주택 허물고 다세대·연립주택 건립	입주권 개수가 다세대·연립주택의 세대수만큼 늘어	뉴타운 지정 전에는 별다른 신축 제한 없음．다만 그 이전이라도 자치단체에서 건축허가 제한 가능