무허가 건물 투자의 장점

 

           무허가건물 투자의 장점

재개발시장에서 ‘뚜껑’이 틈새 상품으로 관심을 끈다. 뚜껑은 사용승인ㆍ준공인가 등을 받지 못하고 국ㆍ공유지 등을 점유한 무허가건축물을 말한다. 대지권 없이 지상권만 있는 것을 빗대 붙여진 것이다.

대지권이 없다는 단점 때문에 일반 투자자들은 꺼리지만 전문적인 투자자들이 눈여겨보는 것이다. 사유지 지분과 같은 입주권이 보장되지만 가격은 저렴하기 때문.

뚜껑은 ‘무허가’라는 점 때문에 일반인들이 투자를 꺼려 시세가 낮게 형성돼 있다. 대개 사유지 지분보다 3000만원 가량 싸다.

서울 성동구 재개발 추진 구역들의 무허가 건축물 시세는 평당 1200만∼1300만원으로 사유지 지분보다 평당 300만원 가량 싸다.

이 지역 한양공인 김승기 실장은 “무허가라서 안전하지 못하다고 생각하는 경우가 많아 사유지 지분보다 찾는 사람이 적어 저렴하다”고 말했다.

하지만 무허가건축물을 소유한 사람도 입주권을 받는 아파트 분양대상자로 재개발 관련 규정에 명시돼 있다. 모든 무허가건축물에 입주권이 나오는 것이 아니고 서울시의 경우 1981년 12월 31일 이전의 무허가건축물이어야 한다.

▶1981년 12월 31일 현재 무허가건축물대장에 등재돼 있거나 ▶1981년 촬영한 항공사진에 나타나 있거나 ▶재산세 납부대장 등 공부상 1981년 12월 31일 이전에 건축한 경우면 분양자격을 얻는다.

서울과 달리 인천ㆍ경기 등 다른 시ㆍ도는 대부분 기준 시점이 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙에 의한 1989년 1월 24일이다. 부산시는 1989년 3월 29일이 기준시점.

서울시는 또 최근 조례를 개정해 재개발 조합정관에 89년 1월 24일 이전 무허가건축물도 분양대상으로 인정하면 조합원 아파트를 분양받을 수 있게 했다. 1981년 12월 31일∼1989년 1월 24일 사이의 무허가건축물이 많은 지역의 재개발 사업이 탄력을 받을 것으로 보인다. 물론 조합원 증가에 따른 사업성은 일부 하락할 수 있다.

무허가건축물 소유자도 입주권을 받는다. 조합아파트를 배정받을 수 있는 평형은 평가금액 순인데, 국ㆍ공유지 감정평가금액이 사유지와 비슷한 수준이어서 사유지 지분에 뒤지지 않는다.
사유지보다 국ㆍ공유지 감정가가 싼 것으로 알려져 있는데 감정평가금액은 입지여건에 따라 차이가 날 뿐이다.

때문에 감정평가금액이 많다면 큰 평형을 충분히 받을 수 있다. 특히 지분 쪼개기가 많은 곳에선 30평형대 이상에 배정될 가능성이 크다.

무허가건축물 거래는 양도ㆍ취득세 절감 효과가 있다. 대지에 대한 점유권만 인정받는 것이어서 거래할 때 건물가격에 대해서만 양도신고를 하게 되는 데 건축물이 낡아 신고금액이 매우 낮다. 많아야 1000만원 정도다.

취득세 역시 건물분에 대해서만 세금이 매겨지므로 적다. 무허가건축물을 거래할 때는 국ㆍ공유지 사용료가 납부됐는지, 불하금액 분할 상환이 승계되는지 등을 따져야 한다고 전문가들은 조언한다.

사용료의 경우 최장 5년까지 내야한다. 불하금액은 대개 10∼20년간 나눠 내는데, 일부 국ㆍ공유지 소유기관은 불하금액을 모두 내야 명의이전을 해준다.