도심재정비촉진 특별법과 신종 지분 쪼개기(06-06-29)

 

 도심재정비촉진 특별법과 신종 지분 쪼개기

                                                                                    

최근 재개발 시장에서 가장 큰 화두는 도심재정비촉진특별법의 시행과 촉진지구로 어디가 지정될까 하는 것이다. 지난해 말 국회를 통과한 특별법은 2005년 4월 시행령 및 시행규칙이 입법 예고되었으며 2006년 7월 시행을 앞두고 있다. 도심재정비특별법은 재정비 촉진지구. 즉 광역개발(주거지형 50만㎡ 이상, 도심 역세권 20만㎡ 이상)이 가능한 곳에 각종 인센티브를 부여하여 재개발을 활성화하고 사업자에게 기반시설을 늘려 짓도록 하여 해당 지역을 체계적으로 개발하는 것을 목표로 하고 있어 기존 재개발 사업과 뉴타운 사업에 실질적인 지원이 가능한 법으로 인식되고 있다. 한편 건설교통부는 7월로 예정된 특별법 시행과 더불어 전국을 대상으로 3～5개 시범지구를 지정(서울 강북지역에 2～3개)하여 시범사업 추진 계획을 발표한 상태로 서울의 경우 기존 뉴타운 사업지구를 중심으로 촉진지구 지정에 대한 기대감이 높아지고 있는 상황이다.

촉진지구 지정의 효과

특별법에 따라 촉진지구로 지정되면 구역지정 요건의 완화, 용적율 및 층고제한 완화, 용도지역 변경 등 각종 재개발 인센티브를 받을 수 있으며 사업추진 절차의 간소화에 따라 사업기간이 단축되는 효과를 기대할 수 있다. 따라서 촉진지구로 지정되면 이전의 재개발 사업과 뉴타운 사업에 비하여 높은 개발이익을 기대할 수 있다. 반면 도심재정비특별법에 따라 촉진지구로 지정되는 지역은 20㎡이상의 모든 토지는 토지거래 허가 대상으로 지정되어 거래 요건을 매우 까다롭게 제한하고 있다.

촉진지구 예정 지역

7월 특별법시행을 앞두고 특별법에 따라 촉진지구로 지정 받고자 하는 움직임도 본격화되고 있다. 우선 서울의 뉴타운 사업지역이 특별법에 따른 수혜지역으로 손꼽히고 있으며, 촉진지구에 대한 기대감이 높아지고 있다. 서울의 1,2차 뉴타운 사업지구 중 사업진전이 빠른 은평, 길음뉴타운과 개발면적이 촉진지구지정 요건(주거지역 50만㎡이상)에 해당되지 않는 방화 뉴타운을 제외한 모든 지역이 촉진지구지정을 준비하고 있다. 2005년 추가로 지정된10곳의 3차 뉴타운 지역은 개발기본계획수립단계에서 재정비촉진계획에 따른 개발 계획을 수립하고 있어 도심재정비특별법에 따른 촉진지구 지정을 당연한 것으로 받아들이고 있다.

한편 도심재정비촉진특별법의 시행으로 재개발 구역지정요건을 충족하지 못하여 재개발 사업이 보류되었던 지역과 3차 뉴타운 후보지역에서 탈락한 지역에서도 재개발 사업에 대한 기대감이 고조되고 있다. 성동구 성수동 일대, 도봉구 창동 일대, 구로구 구로동 일대, 중구 신당동 일대, 양천구 목2동 지역 등이 도심재정비촉진특별법의 시행으로 재개발 사업에 대한 기대감이 높아지고 있는 지역이다.

서울이외의 지역에서는 성남과 안양의 구시가지지역, 인천 가정오거리, 부천의 원미 뉴타운지역, 부산 충무도시재정비촉진사업지구, 대전의 역세권 개발지역이 신문지상에 후보지역으로 거론되고 있다.

신종 지분 쪼개기 출현

재개발 사업에서 지분 쪼개기는 편법적으로 조합원을 증가시키는 것으로 재개발 사업의 수익성을 악화시켜 사업의 정상적인 추진을 가로막는 대표적인 투기 형태라 할 수 있다. 재개발 사업구역에서 지분 쪼개기는 다가구주택의 다세대 주택으로 구분등기, 토지와 건축물 소유권의 분리(뚜껑 만들기), 하나의 필지를 수인이 공유지분으로 소유하는 방식 등 다양한 방식으로 광범위하게 진행되었다. 재개발 사업에서 비정상적인 조합원의 증가는 재개발사업의 수익성을 악화시켜 조합원의 부담을 증가시키고 심지어 일부지역에서는 건립세대보다 조합원수가 많아 사업 추진이 불가능해지는 폐해를 남기게 되었다.
이러한 폐해가 지속되면서 건교부는 2003년 7월 긴급명령으로 재개발 구역내 다가구주택의 다세대주택으로의 구분등기를 금지시켰고 이후 각 시도의 도시 및 주거환경정비법 조례를 통하여 분양자격을 엄격히 제한하여 지분 쪼개기를 사실상 금지시켰다.

하지만 재개발 사업에서 사라졌던 지분 쪼개기가 도심재정비특별법의 시행과 맞물려 변형된 형태로 부활하고 있어 그에 대한 우려가 높아지고 있다. 변형된 형태로 나타나고 있는 신종 지분 쪼개기는 특별법의 시행으로 재개발 사업이 예상되는 지역에 낡은 단독주택을 허물고 다세대주택이나 원룸과 같은 다세대 주택을 신축하는 방식으로 나타나고 있다. 이러한 방식은 현재 시행되고 있는 도시및주거환경정비법 조례가 준공당시 개별 등기된 주택에 대해서는 각각의 분양자격을 인정하고 있다는 점을 이용한 것으로 자체로 불법적인 것은 아니나 재개발 사업에서 분양자격 취득을 목적으로 하고 있다는 점에서 신종 지분 쪼개기라 규정할 수 있다.

신종 지분 쪼개기가 극성을 부리고 있는 지역은 특별법의 시행으로 새롭게 재개발 가능성이 높아진 지역에서 집중적으로 이루어 지고 있다는 점에서 조합원 증가에 따른 "제살 깍아먹기" 이상의 심각성을 더하고 있다. 이들 지역은 도시정비기본계획상 정비구역지정 요건을 충족하지 못한 지역으로 특별법 시행에 따라 구역지정 요건이 완화되는 것을 전제로 재개발을 기대하고 있는 상태이다. 이러한 상황에서 기존의 낡은 주택을 허물고 새롭게 다세대 주택 등을 신축하게 되면 완화된 정비구역지정 요건 조차 충족시키지 못하게 되어 개발 가능성이 무산되는 사태를 우려하지 않을 수 없다. 특히 특별법에 따라 완화되는 정비구역지정 요건에서 건물의 노후도 조항은 60%이상으로 변화되지 않고 있다는 점을 감안하면 신종 지분 쪼개기의 심각성은 우려할 만한 사태라 할 수 있다.

특별법 시행과 더불어 나타나고 있는 신종 지분 쪼개기는 철거가 예상되는 지역에 새로운 주택을 신축하는 사회적 부의 낭비일 뿐만 아니라 재개발 사업이 진행될 경우 일부 개발업자의 이속만을 채우고 다수의 조합원에게 커다란 손해를 야기시키는 부도덕한 행위이다. 일부 개발업자의 이속을 채우기 위하여 다수 조합원이 손해를 보는 것도 심각한 문제인데 이러한 부도덕한 행위로 인하여 재개발 사업자체가 지연되거나 무산될 수 있다면 그 폐해는 주민들이 감당하기 어려운 수준이 될 것이다.

이처럼 일부 개발업자의 이속만 채우는 신종 지분쪼개기에 대하여 아무런 법적인 규제책을 마련하지 못한다면 도심재정비특별법의 의미는 퇴색될 것이다. 이에 대한 대책이 시급히 요청된다.