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서울을 비롯한 수도권 재개발 시장에 편법적인 '지분(새 아파트 입주권을 받을 권리) 쪼개기'가 활개를 치고 있다. 단독주택을 허물고 다세대.연립주택을 짓거나 단독주택을 다세대 등으로 건축물의 용도를 바꾸는 식이다.
재개발 아파트 입주권이 세대별로 나오는 점을 이용해 세대수 증가로 입주권을 늘리려는 것이다. 하지만 지분쪼개기는 재개발 사업성을 악화시키기 때문에 투자에 주의해야 한다.
재개발 예정지에서 연립·다세대 주택을 지어 분양하는 '지분 쪼개기'가 성행하고 있다. 지분 쪼개기가 많을 수록 투자성이 떨어지므로 조심해야 한다. 사진은 서울 서대문구의 한 재개발 추진 지역.
?서울 성수동.목동 일대 극성=서울에서는 시의 규제로 지분 쪼개기가 엄격히 제한돼 있다. 건축물 용도 전환(단독.다가구→다세대)과 토지 필지 분할은 2003년 12월 30일 이후 제한돼 있다. 세대 수를 늘리거나 필지 수가 늘어나도 입주권은 하나만 인정된다.
이같은 규제를 피하려는 지분쪼개기 편법이 다세대 신축이다. 뉴타운에서는 뉴타운 지정 이후부터 신축이 제한되고 뉴타운 이외 재개발지역에선 예정구역으로 지정되면 사실상 어렵기 때문에 예정구역 지정 이전에 가능한 방법이다. 때문에 재개발 예정구역으로 지정될 가능성이 큰 곳에서 다세대 신축을 통한 쪼개기가 많아지고 있다. 최근 성동구 성수동과 양천구 목동 옛시가지 일대에서 많이 나타난다.
이들 지역은 재개발예정구역이나 뉴타운 대상지에서 제외됐지만 7월 시행되는 도시재정비촉진특별법에 따라 재개발을 추진할 광역개발 후보지로 꼽히고 있다.
서울시에 따르면 성수동 일대 개발계획이 발표된 2월 21일 이후 구청에 접수된 다세대 신축 허가신청 건수는 29건이다. 올들어 2월 21일 이전까지는 한 건만 신청됐다.
양천구 목동에서도 과거 드물었던 허가신청이 목동 옛시가지 개발 추진이 알려진 지난 3월 이후 잇따라 지금은 12건이나 접수됐다. 지분쪼개기는 부동산 개발업자들에 의해 벌어진다. 개발 기대감에 기존 주택 가격이 급등하자 개발업자들이 단독주택을 매입해 허문 뒤 다세대를 지어 분양하는 것이다.
개발업자는 단독주택을 여러 채의 다세대로 팔아 수익을 챙긴다. 성수동의 경우 대지지분 기준으로 단독주택이 평당 2000만~2500만원 선인데 다세대는 평당 3500만원까지 나간다.
성수동 K공인 관계자는 "광역개발되면 입주권이 나올 것으로 보여 착공도 하기 전에 분양이 끝나기도 한다"고 말했다. 서울에 비해 규제가 느슨한 수도권에서도 지분쪼개기가 심해질 조짐을 보이고 있다. 인천 등에서 6월 말까지 재개발예정구역이 확정되기 때문에 그 이전에 쪼개기를 하려는 것이다. 특히 경기도에선 서울과 인천에서 제한하는 단독주택의 다세대 전환도 가능하다.
업계 관계자는 "서울지역 업자들이 인천.부천 등의 예정 후보지에서 '작업'을 활발히 벌이고 있다"고 말했다.
◆ 사업성 떨어뜨려=지분쪼개기는 조합원수 증가를 가져온다. 이를테면 단독주택이나 다가구주택이 5가구의 다세대로 바뀌면 조합원도 한 명에서 5명으로 늘어난다.
재개발로 지을 수 있는 아파트 가구 수는 조합원 수에 상관없이 제한돼 있기 때문에 조합원이 불어나면 그만큼 일반분양분도 감소하게 마련이다. 결국 재개발의 사업성이 떨어지는 것이다. 이 때문에 서울시는 법적으로는 신축이 가능한 구역지정 이전이라도 추진위가 제한을 요청하면 받아준다.
단독주택을 헐고 다세대를 신축하는 지분쪼개기는 자칫 재개발 기준 미달로 이어질 수 있다. 건물을 다시 지으면 노후도가 떨어진다. 노후도는 재개발 구역지정 요건의 하나로 전체 건물에서 차지하는 낡은 건물의 비율(40~60% 이상)이다. 건물수를 계산하는 다세대 기준은 한 개층의 세대수여서 낡은 건물 하나가 없어지고 여러 개의 새 건물이 생기는 것이다. 노후도 요건에 맞지 않으면 재개발을 할 수 없다.
재개발 컨설팅 전문업체인 J&K의 백준 사장은 "재개발사업에서 지분쪼개기는 제살 깎아먹기"라며 "지분쪼개기가 많은 지역에선 다른 지역보다 추가부담금이 많고 같은 평형을 배정받더라도 지분이 커야 한다"고 말했다.
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