재정비촉진지구 내 무허가건물도 허가제 대상

 

재정비촉진지구 내 무허가건물도 허가제 대상

토지 아니지만 ‘토지 취득 권리’로 간주

도시재정비촉진지구 내 무허가건물은 토지거래허가 여부가 어떻게 되나. 재정비지구에서 토지거래허가 대상 면적이 6평 이상으로 대폭 강화되면서 무허가건물의 적용 여부에 대한 관심이 높다. 무허가건물 거래는 토지거래가 아닌 건물만의 거래여서 허가제를 피할 수 있을 것으로 보이기 때문이다.

그런데 허가권자인 일선 자치단체에서도 이에 대한 해석이 오락가락한다. 결론부터 말하면 무허가건물이라 하더라도 허가를 받아야 할 것으로 보여 무허가건물을 거래할 경우 자치단체에 허가제 대상 여부를 반드시 확인해야 한다.

지상권으로 간주돼 허가제 대상

서울시내 구청들 가운데 일부 구청은 무허가건물은 허가제 대상이 아니라는 입장이다. 토지거래허가제 대상이 토지인데 무허가건물은 토지가 딸려 있지 않기 때문이다.

이에 반해 상당수 구청은 허가제 대상이라는 입장이다. 일반적인 무허가건물은 토지거래허가제 대상이 안되지만 재정비촉진지구에서는 사정이 다르기 때문이다.

재정비지구로 지정돼 재개발될 무허가건물의 경우 나중에 딸려 있는 국공유지를 불하받게 된다. 건물 거래지만 사실상 토지를 이용할 권리가 포함돼 있다는 것이다. 토지 소유권은 아니지만 지상권으로 봐야한다는 것이다. 거래 대상에는 토지가 없지만 토지를 취득할 권리는 있다는 것이다. 토지거래허가제를 규정한 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서도 소유권과 지상권 모두를 허가제 대상으로 명시하고 있다. 무허가건물이더라도 딸려 있는 땅이 6평 이상이면 허가제 대상이 되는 것이다.

건교부는 명쾌한 해석을 내리지 못하고 있다. 매각을 전제로 한 불하받을 권리를 토지 취득에 관한 권리로 볼 수 있을까 하는 것이다. 매각을 주관할 자치단체에서 판단해야하지 않겠느냐는 것이다.

서울시는 허가제 대상이라고 본다. 앞서 자치단체들이 언급한 대로 지상권으로 보는 것이다.

무허가건물 분양자격 확인해야

무허가건물을 거래할 땐 토지가격이 포함되지 않아 상대적으로 저렴하다. 가격 메리트가 있어보이지만 거래에 신중해야한다.

재개발은 건물이나 토지 중 하나라도 갖고 있으면 분양자격을 준다. 무허가건물의 경우 분양자격을 받을 수 있는 서울시 기준은 ▶1981년 12월 31일 현재 무허가건축물대장에 등재된 무허가건축물이거나 ▶1981년 제2차 촬영한 항공사진에 나타나 있는 무허가건축물 또는 ▶재산세 납부대장 등 공부상 1981년 12월 31일 이전에 건축하였다는 확증이 있는 무허가건축물 ▶1982년 4월 8일 이전에 사실상 건축된 연면적 85제곱미터 이하의 주거용 건축물로서 1982년 제1차 촬영한 항공사진에 나타나 있거나 재산세 납부대장 등 공부상 1982년 4월 8일 이전에 건축하였다는 확증이 있는 무허가건축물 등이다. 이런 건물이 아니더라도 조합정관에서 분양자격을 주기로 했으면 분양받을 수 있다.

무허가건물이 있으면 사업시행인가 이후 깔고 있는 국공유지를 불하받는다. 불하가격은 감정평가 금액이다. 배정 아파트 평형을 결정할 때 기준인 권리가액은 무허가건물의 감정평가액과 불하받은 가격을 합친 금액이 된다.

깔고 있는 땅이 넓을수록 권리가액이 많아져 큰 평형을 배정받을 수 있기 때문에 점유하고 있는 땅이 넓을수록 입주권에서 유리하다.

가격 거품에 주의해야한다. 토지가격이 포함되지 않아 연면적이 같고 토지가 딸린 건물에 비해 싸지만 건물가격만을 두고 보면 상대적으로 훨씬 비싼 경우가 많다. 감정평가금액이 시세보다 훨씬 못할 수 있다는 것이다. 나중에 불하받을 땅 가격까지 같이 계산하면 일반 건물보다 더 비쌀 수 있는 것이다.