공영개발 무엇을 노리나

 

공영개발 무엇을 노리나

분양가 인하,‘반값 아파트’공급 목적

정부가 분양가 인하를 위해 추진 중인 방안의 하나가 공영개발 확대다. 당초 지난해 8ㆍ31부동산대책에서 나온 대책으로 제한적으로 실시될 예정이었는데 확대될 전망이다.

공영개발 확대의 배경에는 민간 업체에 대한 불신이 깔려 있고 정부가 의도하는 분양가 인하 효과는 크지 않을 전망이다.

8ㆍ31대책에서 제기된 공영개발은 ‘투기가 우려되거나 주택정책 목적상 공공의 주도적 역할이 필요한 지역’을 ‘주택공영개발지구’로 지정하겠다는 것이다.

주택공사 등 공공기관이 전체 주택공급을 도맡고 국민임대주택과는 별도로 공급물량의 30% 정도를 전ㆍ월세임대물량으로 확보한다. 공공택지의 개발이익을 공공이 적절히 확수하고 주거안정을 위해 공공주택 재고를 확보하겠다는 취지였다.

판교신도시가 공영개발지구로 지정돼 중대형 평형이 공영개발됐고 송파신도시도 공영개발지구로 지정돼 개발될 예정이다.

8ㆍ31대책 때 제기된 공영개발과 성격 달라져

민간택지 분양가상한제 도입 등과 함께 검토되는 공영개발 확대는 8ㆍ31대책 때의 공영개발과는 다소 성격이 다르다. 분양가 인하를 노린 것이고 환매조건부ㆍ토지임대부 등 ‘반값 아파트’시범분양을 위한 것이다.

공공이 개발을 맡아야 택지를 마음대로 활용할 수 있기 때문에 ‘반값 아파트’공급에 필요한 땅을 쉽게 마련할 수 있다. 공영개발 확대를 위해서는 기존 공영개발지구 제도를 활용하든 ‘반값 아파트’공급을 포함해 공영개발할 수 있는 제도적 보완책이 다시 나올 수도 있다.

공영개발 대상도 8ㆍ31대책에서 나온 판교ㆍ송파 외에 운정신도시 등 상당수 수도권 신도시나 공공택지로 확대될 것으로 예상된다.

분양가 인하 효과는 얼마나 될까. 공공택지는 이미 분양가상한제가 적용돼 분양가 인하를 위해 굳이 공영개발할 필요가 있느냐는 지적이 나온다. 공공이 분양하든 민간이 분양하든 땅값과 건축비 상한선 이하에서 분양가가 규제돼 별 차이가 없기 때문이다.

정부는 분양가상한제라 하더라도 공공이 분양하면 민간보다 더 싸게 책정하기 때문에 분양가가 좀더 내려갈 것으로 기대하고 있다. 자율화된 분양가를 분양가상한제로 끌어내린 데 이어 분양가상한제 단지도 공공에 맡겨 좀더 내리려는 목적이다. 업체들이 규제가 있어도 이윤을 최대한 늘리려고 하기 때문에 분양가 인하에 비협조적이라는 판단을 깔고 있는 셈이다.

분양가도 민간보다 5% 가량 인하 예상

실제로 같은 택지지구에서 분양가상한제를 적용받더라도 공공분양의 분양가가 민간보다 5% 가량 낮았다. 판교신도시 3월 중소형 분양 때 민간 단지 분양가는 평당 1154만∼1194만원이었는데 주공 단지는 평당 1082∼2238만원으로 5∼6% 쌌다.

김포 장기지구에서도 3월 분양된 민간의 제일풍경채는 평당 738만원이었는데 4개월 뒤에 분양된 경기지방공사 33평형은 평당 720만원으로 3% 가량 차이났다.

지난달 분양된 시흥 능곡지구의 경우도 민간 분양가는 평당 759만∼777만원이었고 경기지방공사 단지는 평당 725만원 선이었다.

택지가격이 같은데도 공공 분양가가 좀더 낮은 것은 공공기관은 이윤 추구가 목적이 아니어서 민간보다 이윤폭을 줄이기 때문이다.

정부가 기대하는 공영개발의 장점 가운데 하나는 주택공급량을 조절할 수 있다는 것이다. 민간은 택지를 공급받은 뒤 시장이나 업체 상황 등에 따라 분양시기가 왔다갔다하지만 공공이 분양을 맡으면 정부정책에 맞춰 분양시기와 물량을 조정할 수 있기 때문이다