전문가 "정부 새해부동산 이렇게 풀어라"

 

전문가 "정부 새해부동산 이렇게 풀어라"

전문가들은 올해 부동산시장에 대해 심각한 우려를 표명하고 있다.

대권후보마다 경쟁적으로 쏟아낼 부동산 공약과 정부의 과잉대응도 문제다.

새해 정부의 부동산시장 대응 방향에 대해 전문가들이 주문하는 주요 내용을 정리한다.

◆할 수 있는 일에만 집중해야

전문가들은 무엇보다 정부가 부동산시장에 대한 스스로의 역할과 목표에 분명한 선을 그어야 한다고 강조하고 있다.

이를 통해 정부는 무주택자와 저소득층의 주거안정 등 할 수 있는 일에만 전념하고 나머지는 가급적 시장에 맡겨 해결하는 자세를 가질 것을 주문한다.

"지난 4년간 정부가 부동산 문제를 다 책임질 것처럼 큰 소리 쳤지만 실제는 아무 것도 해결하지 못했다"는 것이 전문가들의 지적이다.

또 "원하는 곳에 집을 짓지 않고 집값을 안정시킬 수 있는 방법은 마술 밖에 없다"고 충고한다. 정책 목표를 단순화하는 것도 시급하다.

부동산정책 목표가 집값을 잡는 것인지, 개발이익 환수인지, 국민 주거수준 제고인지 명확히 해야 한다는 지적이다. 그래야만 일관성 있는 세부 전략이 마련돼 효과를 극대화하고 시장혼선을 최소화할 수 있다.

부동산 세제 역시 조세 형평성 제고, 투기수요 억제, 개발이익 환수 등 얽히고 설킨 목표를 단순화하는 "선택과 집중"이 필요하다.

정부는 특히 그동안의 시행착오를 만회하기 위해 새로운 정책을 내놓기보다 기존 정책을 다듬어 실효성을 높이는 데 주력해야 한다는 지적도 나온다.

집권말기에 과욕을 부리다가는 내년에 출범할 차기 정부에 엄청난 부담만 지우는 결과를 초래할 수도 있다는 것이다.

◆교육·환경 등 일부 정책 희생 감수해야

국토는 좁고 인구는 많은 현실에서 주거문제를 해결하고 집값을 안정시키려면 일부 정책을 희생하고, 기꺼이 비용을 치를 각오를 해야 한다는 지적이다.

부동산의 특성상 금리·교육·교통·문화·환경·일자리 등 수많은 변수가 복합적으로 시장과 가격에 영향을 주는 만큼 거시정책의 우선순위를 정해 필요할 경우 다른 정책목표를 양보·포기하는 자세를 가져야 한다는 것이다.

실제 일본·영국 등 우리와 국토여건이 비슷한 나라는 전체 국토에 대한 개발면적(도시) 비율이 9~11%지만 우리는 5.8%에 불과하다.

더욱이 신도시 등 개발과정에서 환경·국방·농림 등 관련부처 간 협의지연과 지역이기주의 등 갈등까지 겹쳐 엄청난 사회적 비용을 치르는 악순환이 되풀이되고 있는 실정이다.

한국건설산업연구원 박용석 부연구위원은 "집값안정이 최우선 목표라면 보전가치가 떨어지는 그린벨트 내 4~5등급지를 택지로 활용하거나, 고교평준화 부분폐지, 학군조정 등도 종합적으로 검토해야 한다"며 "정책은 결국 선택의 문제"라고 강조했다.

◆2주택자 "퇴로" 열어줘야

주택수요는 꾸준한 데 반해 시장에 나오는 매물이 없으면 가격상승 압력이 커질 수밖에 없다.

더욱이 "집과 승용차는 줄여서 못간다"는 말처럼 주택 구입자들은 대부분 교통·교육·환경 등이 더 좋거나 살던 집보다 넓은 집을 찾게 마련이다.

이를 위해서는 기존주택 시장의 거래를 활성화해야 한다.

하지만 현행 부동산 세제는 다주택자들이 집을 내놓고 싶어도 양도세가 무서워 팔지 못하는 문제점을 안고 있다.

종부세 등 보유세보다 집을 팔 때 내는 양도세 부담이 워낙 커져 버려 퇴로가 막혀있기 때문이다.

더욱이 올해부터 1가구 2주택자의 양도세율이 50%로 대폭 높아져 매물 동결현상이 더욱 심해질 전망이다.

따라서 공급물량이 충분히 나올 때까지 2주택자의 양도세 중과 시점을 1~2년간 추가 유예해주는 등 거래비용을 줄여 퇴로를 열어줘야 한다.

과세기반은 확대하되 자유롭게 주거이동이 가능하도록 일정기준 시점까지 양도세 납부를 늦출 수 있는 과세이연제도를 도입하는 방안도 검토할 만하다.

실거래가 6억원을 넘는 고가 1주택자에게는 보유·양도세 모두 보유·거주기간별로 세금을 깎아주는 장기보유특별공제혜택을 확대해야 한다.

투기목적도 없이 한 집에 20~30년을 산 노인가구에게 단지 집값이 비싸다는 이유로 무거운 세금을 매기는 것이 과연 타당한 지는 다시 고민해봐야 한다.

◆정책 탄력적으로 운용해야

부동산은 지역적 특성이 강한 만큼 수도권과 비수도권으로 구분해 정책을 탄력적으로 운용해야 한다는 지적이다.

전국의 주택보급률이 100%를 넘었다지만, 서울은 87%에 불과한 만큼 서울과 지방 별로 정책을 달리 해야 마땅하다는 것이다.

또 집값과 주택경기가 지역별로 큰 차이를 보이고 있는 만큼 보유·양도세제나 미분양 아파트 활용방안 등도 등적용해볼 만하다.

지난해 3·30대책을 통해 발표된 주택담보대출의 DTI(총부채상환비율) 규제가 가뜩이나 미분양 물량이 쌓여있는 부산·대구 등 지방권 주택시장 침체를 가중시킨 것도 획일적인 정책집행이 가져온 부작용 중 하나다.

정부가 추진중인 주택담보 1가구 1대출제 역시 마찬가지다.

갈수록 커지는 가계부실 위험을 줄일 수 있다는 점에서는 긍정적이지만, 돈 가진 사람만 집을 사고 정작 집이 필요한 서민은 피해를 볼 수도 있는 만큼 세심한 조정이 필요하다.