기상도③ 답답한 재건축, 강남권에 볕들까

 

기상도③ 답답한 재건축, 강남권에 볕들까

규제 계속돼…강남권 등 거래제한도 많아

재건축 시장은 올해 답답하다. 지난해 연초 재건축 시장을 들썩이게 했던 용적률 완화 등 규제 완화에 대한 기대감마저 찾아보기 힘들다. 정부에서 그동안 틈나는 대로 밝힌 “재건축 규제 완화는 없다”는 공언을 뒤집기 어렵기 때문이다. 최근에도 지난달 21일 이용섭 건교부장관이 재건축 규제 완화와 관련해 “전혀 고려치 않고 있다”고 분명히 했다.

여기다 재건축 규제의 강도는 더욱 심해진다. 지난해까지 잇따라 도입된 재건축부담금 등의 규제책이 올해부터 본격적으로 적용된다. 지난해 안전진단도 엄격해지면서 새로 사업 엄두를 내는 단지들이 거의 없을 정도다.

잇단 규제에 분양가상한제까지 더해져

올해 9월 시행키로 한 민간택지 분양가상한제는 재건축을 노린 것은 아니지만 재건축에도 상당한 타격을 줄 것으로 보인다. 상한제가 시행되면 주변 시세에 맞추던 분양가를 정해진 가격 범위 내에서 받아야 한다.

강남권 등 인기지역의 경우 높은 주변 시세에 비해 받아야 하는 가격이 많이 떨어져 일반분양분 수익이 줄어들 것으로 보인다. 분양수익 감소는 조합원 부담금 증가와 투자성 하락으로 이어진다. 일반분양분이 많은 저층 단지 등에서 더 불리하다.

그렇더라도 공급부족이 심한 강남권과 강동구, 과천 등 인기지역에선 전망이 어둡지만은 않다. 재건축 외에는 새 아파트가 공급되지 않기 때문이다. 재건축 단지가 새 아파트 희소가치까지 갖춘다. 재건축 단지가 자연히 지역 시세를 선도하게 되는 것이다.

 

▲올해 재건축 시장 전망은 '흐림'이다. 재건축 규제가 더 심해지기 때문이다.

재건축 시세는 주변 일반 아파트 시세의 영향을 많이 받는다. 주변 일반 아파트가 오르면 기대되는 재건축 단지의 몸값도 높아져 시세도 올라가는 것이다. 집값 상승세가 안정적인 인기지역이 이런 점에서도 투자에 유리하다.

하지만 재건축에 투자할 기회가 많지 않다. 기존 재건축 단지들 가운데 이미 조합설립인가를 받은 경우 한차례만 전매되는데 상당수 가구가 거래됐을 것으로 예상된다.

아직 조합설립 인가를 받지 않은 단지들 가운데 올해 조합설립이 잇따를 예정이다. 강남구 개포지구, 강동구 고덕지구 등이 올해 조합설립인가를 받을 것으로 예상된다. 앞으로 조합설립인가를 받는 단지는 전매가 한차례도 안 된다.

매매 가능 매물은 갈수록 줄어

전매제한으로 재건축 매물이 크게 줄어들게 예상되고 매물 감소는 가격 상승을 촉발할 수 있다. 한 두 건 거래가 집값을 들쑤실 수 있는 것이다.

재건축 초기 단지들에 투자하려면 조합설립 이전에 구입해야하기 때문에 구입을 원하는 단지의 사업속도를 잘 챙겨야한다.

분양가상한제도 투자에서 따져야할 요인이다. 상한제를 피할 수 있는 단지가 낫다. 아직 상한제 적용기준이 구체적으로 나오지 않았지만 사업승인이 될 것으로 보인다. 사업승인 이전 단지를 고를 땐 상한제가 적용될지 알아봐야 한다. 현재 조합설립 단계면 올 상반기 속도를 낼 경우 피할 수도 있을 것으로 보인다.

입지여건이 좋더라도 재건축이 불확실한데 기대감만 높은 단지는 주의해야한다. 재건축이 확정되는 안전진단을 통과하기가 까다롭기 때문이다. 안전진단을 통과할 것으로 확신되거나 안전진단을 통과해 재건축을 확정한 단지가 유리하다.

J&K 백준 사장은 “2주택자 양도세 중과, 종합부동산세, 입주권 과세 등의 시행으로 투자목적으로 재건축 단지를 구입하기가 부담스럽다”며 “입주할 계획으로 중장기적으로 투자해야한다”고 말했다.