달라진 내집마련 환경 "금융마인드 갖춰라"

 

달라진 내집마련 환경 "금융마인드 갖춰라"

자기자본·신용도 높여야

오는 2월부터 은행은 물론 보험사와 저축은행 등 모든 금융기관이 주택담보대출을 취급할 때 지역이나 집값에 관계없이 DTI(총부채상환비율) 40%를 적용된다.

이 경우 채무상환 능력이 떨어지는 사람은 제 2금융권에서도 주택담보대출을 받기가 어려워진다.

전문가들은 4일 "금리 인상과 대출규제는 시중의 유동성을 급격히 줄어나가는 것은 물론 수요 억제에도 큰 위력을 발휘할 것"이라면서 "앞으로 내집마련에 나서려면 적어도 60% 이상의 자기자본비율을 갖추는 것이 합리적인 방법이 될 것"이라고 지적했다.

한 부동산전문가는 ""자금 구하기"가 내집 마련의 관건이 되는 만큼 자기 자본에 대한 관리가 대단히 중요한 문제가 되고 있다"며 "앞으로 금융마인드가 없이는 내집마련이 어렵게 됐다"고 설명했다.

그는 또 "한 때 분양가의 80-90%까지 대출이 이뤄졌으나 앞으로는 대출이 총 분양대금의 30-40%대로 줄어들기 때문에 이에 대한 대응책을 가지고 내집마련에 임해야 한다"고 덧붙였다.

부동산 가격 특히 아파트가격에 대한 거품 붕괴 경고가 각계에서 우려의 목소리를 높이고 있는 만큼 대출을 받더라도 실수요 목적으로 접근할 필요가 있다.

다만 실수요자들이 1가구 1주택자가 국민주택 규모(전용 면적 25.7평) 이하면서 시가 3억원 이하인 주택의 담보 대출이나 대출액이 1억원 이하일 경우 DTI 40% 적용 대상에서 제외될 전망이다.

달라지는 금융 환경에 맞춰 전문가들이 추천하는 자금여력을 높이는 방법을 자세히 알아본다.

◇금융마인드를 가져라

우선 전문가들은 거래은행을 한 곳으로 통합하고, 수입 입증력을 높이는 것이 중요하다고 지적한다. 이는 신용도를 높이는 방안으로 대출 액수의 차이를 가져올 수 있는 부분이기 때문이다.

DTI 적용이 확대되고 정착될 경우 여신 능력은 담보 능력보다 신용이 우선된다는 것을 의미한다. 신용을 달리 말하면 부채상환능력인데 이후 은행들은 이를 근거로 대출을 발생할 것으로 예상된다.

따라서 월급 생활자는 소득신고가 확연하지만 그렇지 않은 자영업자는 소득을 제대로 신고해야 불이익을 적게 당한다. 때문에 전문가들은 신용을 높여가는 발상을 통해 금융 활동 여력을 확대해야 한다고 지적한다.

내집마련 시 어느 정도 대출에 의존할 수 밖에 없는 상황이라면 저축을 늘려 자기자본비율을 확대하는 것도 중요하다.

◇대출기간을 최대한 장기로 잡아라

장기대출은 최대 30년까지 가능하다. 대출 기간에 따라 대출금액도 달라진다. 5000만원인 직장인이 시가 4억원 상당의 아파트를 담보로 잡고 만기 15년(5년 거치 10년 상환) 조건으로 대출 받을 수 있는 금액은 최대 2억원(제2금융권 10% 추가 포함)이다. 그러나 20년으로 했을 때는 3억원, 30년으로 했을 때는 5억원까지 늘어난다

기간별로 달라지는 DTI 기준을 염두에 둘 경우 자금 조달계획 수립에 도움이 된다.

또 근로소득 원천징수, 배당소득 등 본인뿐만 아니라 배우자 소득까지 합산되기 때문에 대출을 받을 때는 빠짐없이 증빙서류을 확보해 제출하는 것이 좋다. 여기서 각자의 부채도 합산되므로 불필요한 부채는 없애는게 상책이다.

즉 쓰고 있지 않은 마이너스 대출과 신용대출은 가급적 해약해야 한다. 설령 현재 쓰고 있지 않는 마이너스대출이라도 대출가능 금액에서 그만큼 빠진다는 점을 염두할 필요가 있다. 즉 DTI는 주택담보대출 뿐만 아니라 기타 부채까지 모두 포함되기 때문이다.

대출을 늘리기 위해 규제받지 않는 외국계은행(한국시티,sc제일,HSBC 은행)이나 외국계 제2금융권(페넨슐라,코리어 센트럴 모기지)을 알아보는 것도 한 방법이지만 금리는 시중은행보다 다소 높을 수 있다.

외국계 은행들은 전체 은행권에 적용되는 정책적인 규제 이외에 별다른 대출규제가 없다. 단 외국계 제2금융권의 경우 대출금액별로 일정부분의 취급 수수료을 부담해야 한다.

자영업자의 경우 총부채 상환비율이 적용되지 않기 때문에 주택을 담보로 사업자 대출을 받을 수 있는지 적극적으로 알아보는 것도 한 방법이다.

◇신용도를 높여라

주택금융공사 이모기지론(5% 후반)을 적극적으로 활용하는 것도 한 방법이다. 대출금이 5000만원 이하이거나 주택금융공사 보금자리론, 국민주택기금 등도 이번 초치에서 제외될 전망이다.

따라서 무주택자나 1주택자가 전용면적 25.7평이하 6억 이하 아파트의 경우 주택금융공사 이모기지론(5% 후반)을 이용하는 게 좋다.

직장인의 경우 연말 소득공제가 되고, 일반 은행들의 대출상품에 비해 금리조건(연 5.65~6.1%)이 유리한 데다 고정금리 대출이라 향후 금리변동에 따른 신경을 안써도 되는 장점이 있다.

또 은행권 변동금리 대출상품 최저 금리보다도 0.2%포인트 이상 저렴하고 DTI 규제 없이 LTV가 최대 70%까지 적용된다. DTI 적용이 전 금융권으로 확대되면 6억원 이하 아파트를 사려는 고객이 e-모기지론을 많이 이용할 것으로 예상된다.

전문직인 (개원의사. 법무법인 변호사)의 경우 주택담보 대출 이외에 추가로 신용대출이 가능하므로 추가적인 신용대출 가능 여부도 고려대상이다. 금리면에서 불리할 수 있으므로 일반 대출과 비교해서 알아보는게 중요하다.

내집마련을 위해 앞으로 대출을 발생하는데 신용이 제일 중요하다. 지금부터라도 급여이체, 신용카드 사용 실적, 공과금 자동납부등 주거래은행의 신용을 계속 쌓아서 꾸준히 점수를 올릴 필요가 있다.

이규성 기자