2007 부동산-아파트‘맑음’재건축 ‘흐림’

 

2007 부동산-아파트‘맑음’재건축 ‘흐림’

올해 부동산 시장은 분야별로 ‘맑음’과 ‘흐림’이 극명하게 교차할 것으로 보인다.

신규 분양 시장이나 오피스텔은 맑은 날씨를 보일 것으로 예상된다. 이에 비해 토지나 전원주택은 계속 비가 내릴 것으로 예상된다. 재건축·재개발이나 상가는 호재와 악재가 혼재해 흐린 날씨를 보일 전망이다.

전문가들은 올해는 대선에 따른 규제완화 기대감, 분당급 신도시 발표, 주택담보대출 규제 강화, 분양가 상한제 및 반값아파트 시행 등 각종 변수가 많아 섣불리 예단할 수는 없다고 강조한다.

올해 부동산 종목별 기상도를 정리했다.

■기존 아파트 상승세 지속

올해 아파트 시장은 변수가 많다. 대선과 금융규제 강화, 분양가 상한제, 반값아파트 시행 등 공급제도와 수요관리 대책이 병행해 추진된다.

한국건설산업연구원과 주택산업연구원 등 민간 부동산 관련 전문기관들은 올해도 대체로 아파트 가격이 오를 것으로 전망하고 있다.

본지 조사에서도 부동산 전문가 3명 중 2명(66%)이 오를 것으로 내다봤고 24%는 보합세를 유지할 것으로 전망했다. 집값이 떨어질 것이라는 응답은 10%에 그쳤다.

또 부동산정보업체인 부동산114가 부동산 중개업소 사장 200명을 상대로 조사한 올해 아파트값 전망 설문에서도 85.5%가 집값 상승을 예측했다.

집값 상승을 점친 이유로 국가가 주도하는 각종 개발에 따라 많은 토지 보상비가 풀려 부동자금이 풍부한 데다 대통령 선거를 앞두고 각종 개발공약이 쏟아질 것으로 예상되기 때문이다. 정치권에서 아파트값을 잡겠다고 나서고 있지만 그에 못지 않게 개발공약 발표에 따른 심리적인 요인이 가격 상승으로 이어질 수 있다는 것.

주택 수급 여건도 상승 가능성을 뒷받침하고 있다. 서울을 포함한 수도권의 새 아파트 입주물량이 지난해에 비해 20% 가까이 줄어들 전망이다. 올해 서울·수도권 입주 예정 가구 수는 9만6000여가구로 지난해 11만1000여가구보다 15%가량 줄어든다. 특히 서울 입주량은 지난해(4만4000여가구)의 66% 수준인 2만9000여가구에 불과하다. 1가구 2주택자 양도세 중과로 기존 매물까지 줄어 공급은 전반적으로 위축될 것으로 보인다.

부동산뱅크 길진홍 팀장은 “1∼2월 전세시장이 다시 불안해지면 전세 수요가 매매 수요로 바뀌면서 소형 평형을 시작으로 아파트 값이 상승할 수 있다”면서 “상반기에 발표할 예정인 서울 강남 대체 신도시가 주변 주택시장을 요동치게 할 수 있다”고 말했다.

하지만 아파트값 상승 폭은 지난해에 비해 둔화될 전망이다. 주택산업연구원 등 전문기관의 전망치는 5% 이내다. 지난해 수도권에서만 30% 정도 급등한 것에 비하면 미미한 수준이다. 연초부터 은행권이 강력한 주택담보대출 규제에 나서고 있고 대출금리도 최고 연 7%대에 올라섰기 때문이다. 경제 성장률이 둔화되고 금리 상승세가 주택 수요를 억제할 것이란 전망이다.

또 정부의 각종 분양가 인하 조치, 양도소득세 인상, 종합부동산세 과표적용률 80% 상향 등 집값을 잡겠다는 정부의 부동산 정책도 집값 앙등을 견제할 수 있다.

부동산퍼스트 곽창석 전무는 “새해엔 양도세 부담으로 웬만큼 집값이 올라도 투자수익에 한계가 있다”면서 “공급이 넘치는 지방보다 수도권을 중심으로 실수요 입장에서 아파트 투자에 나서야 할 것”이라고 말했다.

■신규 분양시장 활기Elf 듯

신규 분양시장은 수도권과 지방, 인기지역과 비인기지역간 등 양극화가 심화되는 가운데 전반적으로 활기를 띨 전망이다.

주택담보 대출규제 강화가 주요 변수지만 청약가점제 실시에 앞서 유주택자 등이 대거 내집마련에 나설 태세여서 주요지역 분양시장이 달아오를 것으로 예상된다. 장기간 무주택자를 제외하곤 대부분 청약가점제 실시 전 통장을 쓰려고 하는 분위기다. 특히 올해는 서울 은평뉴타운, 경기 파주 운정지구, 경기 용인 흥덕·구성지구, 인천 송도신도시, 경기 의왕 청계지구 및 화성 향남지구 등 노른자위 지역의 분양 물량이 많다는 것도 분양시장 전망을 밝게하고 있다. 판교신도시 3차 물량을 포함해 경기도 유망 택지지구에서만 14만7442가구가 공급될 전망이다.

이들 신도시급 택지지구 분양 물량은 분양가 상한제로 가격이 주변 시세보다 낮게 책정될 전망이다. 특히 9월부터는 민간택지에서도 분양가 상한제가 실시돼 분양가가 더 떨어질 것으로 예상된다. 청약자들이 대거 몰릴 것으로 예고되는 것도 이 때문이다.

주상복합은 지역내 랜드마크 단지의 경우 수익성이 높다. 하지만 인지도가 낮고 단지 규모가 작은 비선호 단지는 가격 상승이 미미할 전망이다. 오피스텔은 정부가 지난해 말 전용면적 15평(50㎡) 이하에 대해 바닥난방 설치를 허용함으로써 전국 80%에 달하는 소규모 오피스텔이 혜택을 누리면서 신규 공급도 늘어날 전망이다. 이에따라 실수요자들을 중심으로 수요 증가가 예상된다. 임대 수요층이 두껍고 환금성과 수익성이 보장되는 지역을 중심으로 투자하는 것이 기본이다.

내집마련정보사 함영진 팀장은 “올해 신규 분양시장은 유망 택지지구에서 유망 물량이 많다”면서 “단지규모, 역세권 여부, 조망권, 전용면적, 평당 분양가 등을 꼼꼼히 따져 본 뒤 청약에 나서야 한다”고 조언했다.

■재건축 위축·재개발 활기

재건축 시장은 대선 정국에 접어들면서 규제 완화 기대감은 있지만 실제 규제가 완화되기는 쉽지 않을전망이다.

정부가 지속적으로 ‘재건축 규제 완화는 없다’고 공언하고 있기 때문이다. 더구나 집값 불안이 이어지고 있어 규제 완화에 대한 명분도 없다.

특히 올해는 지난해 도입된 재건축부담금제가 본격 적용되며 분양가 상한제가 민간 택지로 확대되면 재건축 투자수익률은 더 악화될 전망이다. 일반 분양분의 가격을 주변 시세보다 싸게 하면 분양 수익이 크게 줄어들고 이는 조합원 부담금 증가로 이어질 것으로 예상되기 때문이다. 물론 서울 강남권과 강동구, 경기 과천시 등 일부 지역에서는 사업 속도가 빨라 분양가 상한제 적용에서 제외됨으로써 수익성도 높고 인기도 끌 전망이다. 특히 이들 지역의 재건축 단지는 도심 요지에 자리잡고 있어 규제 완화와 상관없이 가격이 오를 가능성이 크다.

재개발은 뉴타운 지역을 중심으로 활기를 띨 전망이다. 올해부터 용적률 상향, 우수 학교 설립 지원 등 혜택을 주는 도시재정비촉진 특별법이 본격 시행되기 때문이다.

전문가들은 뉴타운·재개발 예정지 중에선 사업추진 속도가 빠른 곳을 고르라고 조언한다. 특히 도시재정비촉진지구로 지정된 곳 중에서는 이미 재개발 예정 구역으로 선정된 곳이 유리하다.

하지만 재테크 측면에서는 신중해야 한다고 전문가들은 조언한다. 실거래가 신고, 토지거래허가 제한 등의 투기 방지책이 병행돼 투자수익 올리기가 어려워졌기 때문이다. 서울지역 4차 뉴타운, 경기도 2차 재정비지구 등 새로 지정되는 지역을 관심 있게 지켜볼 필요가 있다고 전문가들은 강조한다.