참여정부 부동산대책 이번이 마지막?
참여정부 부동산대책 이번이 마지막?
"1.11대책 성패 여부는 시장 신뢰 회복에 달렸다
정부가 11일 수도권과 지방 투기과열지구내 민간아파트에 대한 분양원가 공개와 주택담보대출 억제 등을 담은 부동산대책을 발표함에 따라 이번에야말로 부동산 시장의 불안심리를 안정시켜 부동산 관련 대책을 매듭지을 수 있을 지 주목된다.
정부는 2003년 2월 출범 이후 부동산 시장의 안정을 위해 많은 부동산정책을 발표해 왔다. 주택시장의 흐름에 영향을 줄 만한 대형 정책만도 이번이 9번째다.
이는 5~6개월에 1번꼴로 대형 부동산 정책을 발표한 셈이며, 이번에는 지난해 11월 15일 주택 조기 공급 확대를 골자로 하는 대책을 발표한 지 2개월도 안돼 또다시 대책을 내놨다.
전문가들은 부동산정책의 성패 여부는 무엇보다 시장의 신뢰 회복에 달렸다고 지적했다.
그동안 어떤 정책 나왔나
참여정부 출범 초기인 2003년에는 분양권 전매 금지조치로 대변되는 5.23대책, 재건축을 할 때 중소형 비중을 60%로 의무화한 9.5대책, 종합부동산세 도입과 1가구 3주택 양도세 중과 등으로 대변되는 10.29대책 등 3개의 대책이 발표됐다.
10.29대책 이후 전셋값이 진정되는 등 부동산 시장이 일시적으로 안정세를 보이자 정부는 2004년 한 해 동안 비교적 큰 대책을 내놓지 않았다.
하지만 2005년 초 집값이 다시 폭등하자 재건축 단지 투기 방지와 판교 분양 연기를 중심으로 한 2.17대책을 제시한 데 이어 1가구 2주택자 양도세 실거래가 과세, 부동산 보유세율 단계적 강화 등의 5.4대책을 발표했다.
3개월 후에는 종합부동산세 과세 대상을 6억원으로 내리고 1가구 2주택 양도세를 중과하는 한편 실거래가 등기부 기재 등을 중심으로 한 8.31 부동산대책을 내놓았다.
정부는 지난 해에도 집값이 안정될 조짐을 보이지 않자 8.31대책의 후속으로 투기지역의 총부채상환비율(DTI)을 40%로 규제하는 3.30대책을 발표했다.
그러나 정부의 대책에도 아랑곳없이 부동산시장이 다시 요동을 치자 11월 15일 공공택지내 주택 공급물량 확대와 신도시 택지개발기간 단축 등을 통해 주택물량의 공급을 확대하는 것을 골자로 하는 대책을 내놓았다.
그로부터 약 2개월 만에 다시 추가 대책을 발표했다.
이번 대책 주효할까
이번 대책은 수도권과 지방 투기과열지구에 있는 민간택지내 민간아파트의 분양원가를 공개하고 청약가점제를 앞당겨 시행하는 한편 투기지역내 주택담보대출을 1인당 1건으로 제한하는 내용 등을 담고 있다.
이는 민간 아파트의 높은 분양가가 전체 부동산 가격의 상승을 주도하고 있다는 판단에 따라 분양원가 공개확대를 통해 분양가 인하를 유도하고 대출을 받아 부동산 투기에 나서는 행태를 차단하겠다는 것이다.
금융기관들은 그동안 총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV) 규제 등을 통해 부동산담보대출을 줄여나가면서 시중 유동성 축소에 나서고 있어 투기수요자들의 자금줄이 조여들고 있는 상황이다.
일단 그동안 시장에서 부동산 가격이 많이 오른 데다 거품을 우려하는 목소리가 나오고 있는 상황이어서 이번 대책과 함께 로드맵에 따른 공급물량 확대만 제대로 추진된다면 추가적인 가격 급등은 차단할 수 있을 것이라는 평가가 나오고 있다.
고종완 RE멤버스 대표는 "9월 새로운 규제가 적용되기 전에 민간 건설업체들이 밀어내기식 분양에 나설 가능성이 높아 공급물량이 늘어날 것이고 무주택자들을 위한 청약가점제도 조기 시행될 예정이어서 올 하반기부터는 점차 시장이 안정세로 접어들 수 있을 것"이라고 말했다.
하지만 부동산시장의 안정을 위한 근본 해법은 공급물량의 조기 확대에 달려있지만 공급 확대는 단기간에 실현되기 어려운 과제여서 조속한 효과를 기대하기는 어렵다는 반응도 나오고 있다.
더구나 최근에는 민간 경제연구기관들을 중심으로 부동산 거품 붕괴 가능성에 대한 지적도 나오고 있는 상황이어서 시장의 안정이 오히려 급격한 거품 붕괴로 이어지지 않도록 연착륙을 유도하는 노력도 중요한 과제로 부상했다.
시장에 달렸다
정부가 그동안 마련한 부동산 관련정책의 실효성을 확보하고 시장의 신뢰를 얻어 부동산 시장을 안정시킬 수 있는가의 여부는 무엇보다 시장이 정부의 정책과 의지를 얼마나 신뢰하고 따르는지에 달려있는 것으로 분석된다.
그동안 추진됐던 부동산 정책들의 전례를 봐도 정부가 부동산 대책을 발표하면 이를 비웃기라도 하듯 부동산 가격이 지속적으로 상승하는 등 불안한 양상이 지속돼 정책의 신뢰성에 타격을 입는 상황이 반복돼 왔기 때문이다.
권오규 부총리를 비롯한 정부와 정치권에서도 그동안 정부의 대책이 시장의 신뢰를 얻지 못했기 때문에 정책의 효과가 파급되지 못했다는 점을 인정하고 지속적인 실천을 통해 정부의 말과 정책이 신뢰를 얻도록 하는데 주력하겠다는 의지를 밝힌 바 있다. 정책의 효과는 무엇보다 시장의 반응에 달려있다는 점을 인정한 것이다.
현재 부동산 시장의 불안이 특정 대책의 오류보다는 정부 정책에 대한 불신이 확산한 데서 비롯된 측면이 강하기 때문에 이를 단기간에 만회하기는 어렵겠지만, 그동안 추진해왔던 대책을 꾸준히 실천에 옮겨나감으로써 시장의 신뢰를 회복한다면 부동산 안정이 요원한 과제만은 아니라는 지적이다.
참여정부 부동산 대책 추진 일지
▲2003년 5월23일 정부 5.23 주택가격 안정대책 발표
분양권 전매금지 수도권 전역, 충청권 일부 확대
투기지역 내 주상복합ㆍ조합아파트 분양권 전매 금지
▲2003년 9월5일 정부 9.5 재건축시장 안정대책 발표
-재건축 중소형 60% 건설 의무화
-1가구1주택 양도세 비과세 요건 강화
▲2003년10월29일 정부 10.29 부동산종합대책 발표
-장기공공임대주택 150만호 건설 추진
-판교ㆍ화성ㆍ김포ㆍ파주 등 4개 신도시 19만호 공급
-광명ㆍ아산 등 고속철도 역세권 개발
-투기과열지구 6대광역시와 도청소재지로 확대해 분양권전매금지
-개발부담금 수도권에 지속부과
-300세대 미만 주상복합 청약자격 제한
-재건축아파트 개발이익 환수
-주택거래허가제 도입
-토지거래허가면적 강화
▲2005년 2월17일 건설교통부 판교 투기방지대책 발표
-판교신도시 분양가 상승 억제 위한 채권입찰제 실시
-청약통장 불법거래행위 현장 집중단속
-강남 등 6개 주택거래신고지역 신고실태 조사
▲2005년 5월4일 재정경제부 부동산 5.4대책 발표
-부동산 보유세율 단계적 강화
-1가구 2주택자 양도소득세 실가과세
▲2005년 6월17일 당정청, 부동산대책 백지상태서 재검토 결의
-대통령 주재 부동산정책간담회
-공동기획단 구성, 종합부동산 대책 마련
-판교신도시 25.7평 초과 택지 공급절차 유보
▲2005년 6월30일 부동산중개업법 개정안 국회 본회의 통과
-거래당사자 또는 중개업자 부동산 거래시 실가 신고 의무화
▲2005년 7월3일 청와대 "헌법만큼 바꾸기 힘든 부동산제도 만들 것"
-김병준 청와대 정책실장 연합뉴스와 인터뷰
▲2005년 7월6일 부동산종합대책 1차 당정협의
-강남, 분당, 판교신도시 등 수도권 전역 중대형 아파트 공급확대
-강남지역 등지 재건축 규제완화 검토
▲2005년 7월13일 부동산종합대책 2차 당정협의
-보유세부담상한폐지 검토
-종부세 과표기준 9억→6억원
-보유세 실효세율 조기 현실화
▲2005년 7월20일 부동산종합대책 3차 당정협의
-기반시설부담금제 내년 상반기 시행
-강북지역 광역지구 지정, 공영개발 방식 개발
-수도권 주변 정부 보유토지 택지로 개발,
-서민용 주택, 중대형 아파트 공급물량 확대
▲2005년 7월27일 부동산종합대책 4차 당정협의
-연기금 참여 통한 민간임대주택 건설 추진
-임대ㆍ분양용지 혼합매각 방식 도입
▲2005년 8월3일 부동산종합대책 5차 당정협의
-판교 신도시 25.7평 초과 중대형 아파트에 원가연동제 적용
-채권입찰제 재도입
▲2005년 8월10일 부동산종합대책 1차 공청회
▲2005년 8월12일 부동산종합대책 2차 공청회
▲2005년 8월17일 부동산종합대책 6차 당정협의회
-나대지 세대별 합산과세,비사업용 토지 양도소득세 중과
-개발부담금제 부활
▲2005년 8월24일 부동산종합대책 7차 당정협의회
-강남 중대형 대체 수도권 내 국공유지 200만평 택지개발
-공공택지내 중대형 주택 공급비율 상향 추진
-보유세 실효세율 1%로 조기합리화
-주택가격에 따른 보유세 누진율 조정
▲2005년 8월31일 부동산종합대책 8차 당정협의회
-정부 8.31 부동산종합대책 발표
-종합부동산세 과세 대상 9억원에서 6억원으로 강화
-1가구2주택 양도세 50% 중과
-실거래가 등기부 기재
-강북뉴타운 광역 개발 지원, 판교신도시 공영개발
▲2006년 3월30일 정부 3.30 부동산종합대책 발표
-재건축 초과이익 환수제
-투기지역 총부채상환비율 40%로 규제
▲2006년 11월15일 정부 11.15 부동산시장 안정화방안 발표
-공공택지 주택 12만5천가구 추가 공급
-신도시 택지개발 1~2.5년 단축
-공공택지 주택 분양가 25% 인하
-총부채상환비율(DTI) 적용 대상 수도권 투기과열지구로 확대
▲2007년 1월11월 정부 1.11 부동산시장 안정을 위한 제도개편 방안 발표
-수도권 및 투기과열지구 민간택지 분양원가 공개
-공공택지 분양원가 공개 항목 61개로 확대
-민간택지 분양가는'택지비+기본형건축비+가산비' 범위 이내로 제한
-토지임대부 및 환매조건부 분양 시범 실시
-민간택지 채권입찰제 적용, 채권매입액 상한액 80%
-청약가점제 2007년9월부터 조기시행
-후분양제 도입시기 2008년으로 1년간 연기
-토지보상시 현금ㆍ채권 외 조성된 토지로 보상하는 근거 신설
-투기지역내 기존 담보대출 1건으로 제한