재건축ㆍ재개발 용적률 상향 기대 '실망'

 

재건축ㆍ재개발 용적률 상향 기대 '실망'

서울시 10% 주기로…비용 늘어 사업성은 별로

6월부터 용적률이 10% 올라가는데도 서울시내 재건축ㆍ재개발 사업장들이 조용하다. 지난해 초에는 서울시의회가 3종 지역 재건축 용적률을 10% 높이려 했을 때는 재건축 단지들이 급등하며 집값 상승세의 불씨가 됐었다. 같은 용적률 상향에 반응이 엇갈리는 것은 이번엔 조합들이 사업성을 좋게 할 호재로 기다려온 용적률 상향이 기대에 못 미쳐서다.

정부는 나중에 리모델링하기 쉬운 구조로 건물을 지으면 용적률을 20%까지 추가로 더 줄 수 있게 한 건축법시행령을 지난해 5월 시행했다. 아파트 건립에 일반화돼 있는 벽식구조는 리모델링하기가 어렵기 때문에 쉽게 리모델링할 수 있는 라멘조구조의 보급을 늘려 재건축을 억제하고 리모델링을 활성화하기 위해서였다.

재건축ㆍ재개발 조합들은 용적률이 높아지면 그만큼 일반분양분과 분양수입이 늘기 때문에 큰 기대를 걸었다.

하지만 서울시가 인센티브를 크게 줄여 용적률 상향 폭을 결정했다. 20% 이하에서 자치단체가 상향 폭을 임의로 조정할 수 있다.

서울시는 최근 리모델링하기 쉬운 구조의 용적률 인센티브를 5%로 정한 공동주택건축심의 조례 개정안을 입법예고했다. 서울시 관계자는 “용적률 상향을 계기로 재건축이나 재개발 대상 주택의 집값이 들썩이면 집값이 불안해질 수 있어 용적률 조정폭을 줄였다”고 말했다.

리모델링하기 쉬우면 5%, 우수 디자인에 5%

대신 디자인이 뛰어난 단지에 추가로 5%의 용적률을 주기로 했다. 리모델링하기 쉽고 디자인이 좋은 단지를 지으면 총 10%의 용적률을 더 높일 수 있다. 도시계획에 정해진 용적률에 사업부지의 일부를 도로 등 공공시설용으로 기부채납하고 받는 용적률을 합친 용적률에서 10%가 더 올라간다.

서울시는 10%를 적용할 때 재건축임대주택 건립을 위해 늘어나는 용적률을 포함할지는 관련 부서 등의 협의를 거쳐 정하기로 했다.

세부 기준은 5월께 발표되고 시행은 6월부터 가능할 것으로 예상된다. 건축계획을 세우는 단지뿐 아니라 이미 사업승인을 받은 아파트도 설계 등을 바꾸면 용적률 인센티브를 받을 수 있다.

조합들은 라멘조로 짓는 데 더 들어가는 비용을 따지면 10% 인센티브는 실효성이 없다고 말한다. 라멘조는 기둥과 보로 건물을 지탱하는 방식이다. 기둥과 보를 설치한 뒤 벽을 따로 설치해야해 골조공사비와 마감공사비가 벽식보다 10∼20% 더 든다. 용적률 상향으로 10% 늘어나는 분양수입에 맞먹는 비용이 드는 것이다.

특히 일반분양분이 적은 재건축 단지의 경우 공사비 증가는 고스란히 조합원 몫이다. 용적률 상향을 추진하다 서울시의 반대로 무산된 강동구 둔촌주공, 송파구 가락시영, 강남구 개포주공 등에서 실망감이 더 크다.

개포지구 재건축조합 관계자는 “리모델링 인센티브 10%, 디자인 우수 5% 등 15%는 돼야 도입해 볼만하다”며 “10%로는 공사비 증가와 다른 건축제한을 감안하면 사업성에 보탬이 되지 않는다”고 말했다.

둔촌주공 최찬성 조합장은 “사업성을 떠나 멋진 단지만을 생각하더라도 평균 16층으로 돼 있는 층수제한을 풀어야 한다”고 말했다.

일반분양이 많은 재개발의 사업성도 별로 나아질 것 같지 않다. 라멘조구조로 늘어나는 공사비를 일반분양가에 모두 반영하기 어려울 것으로 보여서다. 대형건설업체 관계자는 “분양가상한제 적용 기준에 라멘조의 건축비가 벽식보다 5% 정도만 높게 책정돼 있어 공사비 증가만큼 분양가를 높이지 못할 것”이라고 말했다.

벽식구조와 라멘조구조 어떻게 다르나
구분	벽식구조	라멘조구조
구조안전	내력벽으로 건물의 하중을 지탱	기둥과 가로로 연결되는 보 중심
평면변화	각 방과 실이 내력벽으로 구분돼 평면 변경 어려워	벽을 쉽게 뜯어내거나 설치할 수 있어 평면구조 변경이 쉬워
증축	내력벽 해체가 안돼 앞뒤로만 면적 넓힐 수 있고 1층 필로티 어려워	벽체가 가변형이어서 다양한 구조로 증축할 수 있고 필로티도 쉬워
소음·진동	소음·진동에 불리	소음·진동에 유리
공사비	벽·기둥 등을 한꺼번에 공사해 골조·마감공사비가 상대적으로 저렴	기둥을 세운 뒤 추가로 벽체를 설치해 공사비가 더 들어
공사기간	골조공사량이 많아 공사기간 단축 어려워	골조공사량 적고 거푸집 단순해 단축 가능

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