분양가상한제 시대 주택투자 전략은

 

분양가상한제 시대 주택투자 전략은

상한제 전 ‘똘똘한 아파트’ 적극 매수를

디벨로퍼와 시공사는 전략회의 중이다. 올 것이 왔기 때문이다.
최근 몇 년간 땅을 매입할 때 1000만원 분양가를 목표로 했던 아파트 가격은, 사업승인을 마치고 분양승인을 받을 때쯤 되면 2000만원으로도 단번에 팔릴 만큼 ‘시장’이 좋았다. 토지공사와 상장건설사들의 주가는 쑥쑥 올라가고, 숨겨도 숨겨도 순이익은 늘어났다.

전략회의가 시작된 이유는 분양가 상한제 예고로 이제 봄날이 가고, 다시 또 허리를 졸라매야 하는 시련의 계절이 예상되기 때문이다.

`따뜻하고 편리한 공간‘ 그것은 누구에게나 그리는 것이었다. 그에 딱 맞는 주거 스타일이 아파트다. 아파트는 ’따뜻한 공간‘으로 ’크게 손 볼일 없는 편리하고 안전한 주택‘으로 수십 년간 대중의 인기를 독차지 해온다.

이 신기한 부동산을 수년에 한 번씩 바람을 몰고 와 자신의 몸값을 올려왔다. 어느 샌가 아파트 이야기는 ‘직장 점심시간 대화의 주제’가 되고, “어디에 사십니까?” 는 적당히 친해진 사람들이 나누게 되는 상대방에 대한 관심거리가 됐다.

가난한 사람이 도시에 올라와 객지생활을 시작하면서 ‘따뜻한 공간 몇 평만 있었으면 좋겠다’라는 작은 바람은, 국민소득이 올라가고 아파트들이 다량으로 지어지면서 ‘따뜻한 물을 받아 몸을 담글 수 있는 욕조가 있는 공간까지만 있었으면 좋겠다’로 욕심 내어지고, 책을 읽을 수 있는 서재나 맛있는 요리를 담아낼 수 있는 주방시설을 갖춘 집으로, 그리고 집을 마련한 후에는 고속 엘리베이터가 설치된 집이거나, 좋은 조경, 층간 소음이 없는 조용한 공간을 갖춘 고급 아파트이었으면 하는 식으로 업그레이드 되어간다.

2000년대 들어오면서 금리가 급격히 내려가고 부동산 투자수요가 늘어나면서, 집은 본래의 기능을 잃고 투자의 수단이 되어버렸다. 주거가치라는 고유용도는 두 번째로 밀리고 투자가치로 최우선 선택받는 재화덩어리가 됐다.

33평이면 족한 사람들이 무리해서 50평대 아파트를 사고, 의례히 총 매입금액의 절반쯤은 은행으로부터 융자를 받는다.

그래도 쑥쑥 오르는 아파트 값은 언론의 TOP기사 자리를 물려주지 않을 뿐 아니라 스페셜섹션(Special section)을 독차지 하는 경제 분야 최고의 관심거리이면서 읽을거리가 됐다.

천정부지 오르는 집값은 각종 부동산억제 정책을 만들어 내고, 그래도 부족해 결국 역사의 수레바퀴를 거꾸로 돌려 분양가 상한제로 간다.

1999년부터 8년간, 수요와 공급의 기본원리에서 공급이 우위를 선점하지 못한 아파트시장에서 분양가 자율화는 결국, 건설사 배를 불리고 서민을 울리는 아파트값 인상의 주범이 됐다.

상한제 이후 아파트 질 떨어질 것

금번에 시행예고 된 분양가 상한제는 말 그대로 정부가 아파트 판매가격의 한계라인을 정해주는 제도이다.
정부의 합법적인 규제로 당연히 아파트 가격을 억제하는데 는 효과가 있다.

분양가 자율화 시점보다 아파트 분양가격의 오름폭이 절반정도의 템포로 수그러들 것으로 보인다. 그러나 고마진에 익숙한 대부분의 건설사는 한동안 적정량의 마진이 확보되지 않으면 집짓기에 나서지 않을 것으로도 보인다.

결과적으로, 어쩔 수없이 나오는 아파트의 질도 같이 떨어질 것으로 각오해야 한다.

현재 스케줄대로라면 2007년은 분양가 자율화 가격으로 고급아파트를 살 수 있는 마지막 해가 될 것 같다.
택지를 마련해 놓은 시행사와 시공사들이, 시행예고 된 9월 이전에 사업승인을 받아 연내 분양을 마치려고 혼신의 힘을 다할 것이기 때문이다.

이런 상황에서 집을 사고자 하는 수요자 어떻게 해야 할까?

금리가 오르지 않는다는 가정 하에는 분양가상한제 대상 아파트가 나오기까지 기다리기보다는 똘똘한 아파트를 찾아내서 적극적인 마인드로 매수에 들어가야 한다.

원가공개나 분양가 규제의 시대가 오면 올해 나오는 물건 이상의 상품을 한동안 기대하기 어려울 것으로 보이기 때문이다.

위축되기 쉬운 대표적인 것이 몇 년간 분양최고가를 갱신해왔던 주상복합이나 시행사가 시공사에 도급을 준 고급 브랜드 아파트다. 분양가 상한제의 집중적인 타깃이 될 상품이기에 장기간 위축될 것 같다.

독특한 디자인을 적용한 현대적이고 세련된 이미지의 업그레이드 된 고급 주거가 나올 수 있는 시간이 얼마 남지 않았다는 것이 몹시도 아쉽고, 가격제한에 내몰린 건설사의 공급축소로 기존 상품의 가격이 다시 오름세를 타게 될 가능성이 변수로 적용할 수도 있다는 점이 불안스럽다.

무주택자나 집을 늘려가려는 계획을 가진 사람들은, 올해에 좋은 지역에 제대로 된 분양 물건이 나온다면 망설일 필요 없이 청약해야한다.

이렇든 저렇든, 올해도 내년도 분양가 상한제의 혜택을 직접 보게 되는 숫자는 얼마 되지 않고 수요대비 공급은 턱없이 부족한 이유이다.