상한제 확대 ‘불똥’ ,엇갈리는 희비

 

상한제 확대 ‘불똥’ ,엇갈리는 희비

예상치 못했다가 적용 받고, 단지별로 적용 달라

정부가 9월부터 시행키로 한 민간택지 분양가상한제 확대에 따라 관련 법안이 마련되면서 상한제 확대 적용기준의 윤곽이 드러났다.

분양가상한제는 현재 시행 중인 공공택지에서 민간택지로 확대되는 것이지만 적용방법에 있어서도 변화가 있다. 공공택지의 분양가상한제도 지금과는 다소 달라지는 것이다.

정부는 분양가상한제 적용시점을 9월 이후 사업승인을 신청하는 단지로 정했다. 다만 9월 이전 사업승인 신청분도 12월 이전 분양승인 신청을 하지 못하면 분양가 상한제를 적용토록 했다.

상한제 확대시행에 따라 사업지역이나 단지에 따라 희비가 엇갈린다. 상한제 확대 불똥이 예상치 못한 곳으로 다양하게 튕기고 있다.

◆상한제 대상은

현재 공공택지에서 시행 중인 상한제 대상은 공공택지에서 감정가격 이하로 택지를 공급받은 공동주택이다. 공동주택은 아파트, 다세대, 연립을 포함한다.

9월 민간택지로 확대되면서 상한제 대상이 공공택지와 민간택지 내 모든 공동주택으로 확대된다. 공공택지의 경우 감정가격 이하로 택지를 공급받지 않은 경우에도 상한제 대상이 된다.

규모에선 일반 분양분이 20가구 이상인 공동주택이 대상이다. 일반분양분이 20가구 미만인 공동주택은 제외된다. 건립가구수가 20가구 이상인 재건축이나 재개발 단지의 경우 일반분양분이 20가구 미만이면 상한제 적용을 받지 않는다. 청약통장 가입자를 대상으로 하는 다세대, 연립, 주상복합, 아파트 등 공동주택이 대상인 것이다.

300가구 미만으로 건축허가를 받아 지어지는 소규모 주상복합도 일반분양분이 20가구 이상이면 상한제 대상이다.

지역ㆍ분양시기 등에 따라 ‘희비’ 엇갈려

◆단독주택 타운하우스 상한제 제외

당초 상한제 적용대상이 20가구 이상으로 주택사업계획 승인을 받는 주택이 되지 않을까 하는 추측이 있었다. 이 경우 택지지구 블록형단독주택지에 들어서는 20가구 이상의 단독주택도 상한제 대상이 된다.

하지만 공동주택만 대상으로 함에 따라 단독주택은 20가구 이상으로 사업승인을 받고 청약통장 가입자를 대상으로 분양하더라도 상한제 적용을 받지 않게 됐다.

저층 주택인 ‘타운하우스’에 대한 관심이 높아지고 근래 블록형단독주택지 분양이 많아 판교, 용인 흥덕지구 등에 전원형 고급 단독주택들이 나올 예정이다. 지난해 동백지구에 분양된 세종건설의 단독주택의 경우 건축비가 평당 1000만원 선이었다. 단독주택은 아파트 등에 비해 건축비가 훨씬 많이 들어가 상한제 적용을 받으면 사업성이 없어 사업을 하기 힘들다.

블록형단독주택지에선 3층 이하의 다세대 식으로도 건물을 지을 수 있는데 다세대로 지을 경우 상한제 적용을 받게 돼 다세대 형식을 검토하던 업체들도 상한제를 피할 수 있는 단독주택을 지을 것으로 보인다.

◆상한제 피할 수 있었는데...

공공택지 단지 중 상한제 제외 대상이었다가 이번에 상한제가 확대되면서 상한제 덤터기를 쓰게 된 단지들이 있다.

감정가격이 아닌 입찰로 택지를 공급받은 업체들이다. 현행 공공택지 상한제는 입찰로 택지를 공급받은 단지는 상한제를 적용하지 않는다.

2005년 잠시 중대형 용지가 채권입찰제로 공급됐는데 흥덕지구는 이미 분양돼 상관없고 양주 덕정2지구와 천안 청수지구의 3개 단지가 당시 채권입찰로 택지를 공급받았다.

덕정2지구에선 중흥건설 314가구(45,52평형), 청수지구의 경우 한화건설 375가구(40∼50평형), 우미건설 760가구(45평형)이다.

이들 단지는 분양시기가 관건이다. 분양을 12월 이전에 하면 상한제를 피할 수 있다. 중흥건설은 사업승인까지 받았지만 현재 분양을 내년에 잡고 있다. 청수지구 2개 단지는 아직 사업승인 전으로 하반기 분양계획을 세우고 있다. 이들 단지들이 상한제를 피하려면 사업을 서두르는 수밖에 없다.

상한제 적용을 받으면 감정가격에 채권매입액을 합친 금액이 택지비 기준으로 적용될 것 같다. 이들 단지는 상한제 적용을 받든, 받지않든 다른 단지보다 땅값이 비싸 분양이 잘 될지 걱정도 해야 할 상황이다.

◆분양시기 따라 엇갈린 희비

같은 지역에서도 분양시기에 따라 희비가 엇갈린다. 원치 않게 분양시기가 늦어져 어쩔 수 없이 상한제 적용을 받게 되는 단지들이 있다.

은평뉴타운의 경우 서울시의 공정률 80% 분양 방침에 따라 지구별로 상한제 적용 여부가 달라진다. 1지구는 올 10월께 분양예정이어서 상한제 적용을 받지 않는다.

당초 지난해 11월 1지구와 함께 분양하려던 2지구는 공정률 80%가 되려면 내년 이후여서 상한제 적용을 받을 수밖에 없다. 2지구는 1지구와 마찬가지로 이미 사업승인을 받았고 공사 중이다.

3지구 역시 상한제 대상이다. 같은 은평뉴타운이면서 2, 3지구는 상한제 적용을 받아 전매제한 기간이 상한제 적용을 받지 않는 1지구(입주 때까지)보다 5∼7년으로 길어진다.

분양시장 상황 등을 고려해 후분양을 택한 업체들도 같은 처지다. 이미 사업승인을 받고 공사를 진행 중으로 후분양키로 했는데 상한제 적용을 받게 된 것이다. 상한제를 피하려면 후분양 일정을 조정해 분양시기를 12월 이전으로 앞당겨야한다.

인천 청라지구는 경제자유구역으로 민간택지인데 상한제 불똥이 튀게 됐다. 2005년 택지를 공급받은 업체들은 당시 상한제 적용과 아무런 상관이 없었는데 분양시기에 따라 상한제를 적용받게 된 것이다.

토지사용시기가 올 11월 말 이후지만 업체들은 그 이전에 분양해 상한제를 피하기 위해 사업을 서둘러야할 판이다. 특히 당시 입찰을 통해 택지를 공급받은 업체들은 상한제가 발등의 불이다. 상한제가 시행되면 감정가격으로 택지가격을 인정받게 되는데 입찰가격보다 낮을 것으로 보여 사업손해가 예상되기 때문이다.

바다매립을 통해 택지가 마련된 인천 송도의 경우 상한제 실시로 분양가가 내려갈 것으로 예상된다. 상한제 적용을 받지 않고 올해까지 평당 1300만원대에 분양될 예정인데 지난해 말 상한제 적용을 받아 송도에 분양된 인천도시개발공사의 웰카운티 중소형이 평당 860만원대였다.

입찰을 통해 감정가격보다 훨씬 높은 가격에 택지를 공급받은 서울 뚝섬 상업지역 주상복합들의 경우 상한제를 피해 올 12월 이전 분양하고 싶어도 여의치 않아 발을 구르고 있다. 설계 등 분양을 진행하는 데 적지 않은 시간이 걸려 아무리 서두르더라도 올해 분양이 어려운 상황이다.