10년 이후 강남 재건축아파트의 모습

 

10년 이후 강남 재건축아파트의 모습

어쩌면 80년대 그 때 모습일 수도?

노무현 정부 동안 줄곧 재건축아파트가 '묻지마' 투자의 주된 대상이 돼왔다.

 

실제로 몇 년 동안 오른 아파트 값을 보면 벌어진 입을 다물 수가 없다. 강남의 대표적인 재건축아파트인 개포 주공아파트들의 현재 시세는 2000년에 비해 평균적으로 7 ~ 8배 올랐고, 은마아파트와 최근 뜬 잠실주공 5단지의 경우도 한 6 ~ 7배정도 올랐다.

 

이런 점만 놓고 봤을때 재건축 아파트를 대상으로 '묻지마' 투자에 나섰던 투자자들의 생각이 옳았다고 볼 수도 있다.

하지만 이 과정에서 재건축아파트에 대한 규제의 강도는 점점 높아졌다. 이에 따라 지금은 분양권 전매 금지, 소형평형과 임대평형 의무건설, 개발부담금 부과, 분양가 제한, 분양원가 공개 등으로 재건축아파트가 옴짝달싹도 못하고 있다. 

일련의 규제에도 불구하고 지금까지 재건축 아파트 값은 요요현상을 보여 왔다. 요요현상이란 규제 발표로 잠복에 들어갔던 매수세가 시간이 어느 정도 흐르면 다시 일어나 가격을 이전보다 더 많이 끌어올리는 현상을 뜻한다.

시장 트렌드를 먼저 읽을줄 알아야 한다

비록 지금은 주춤하고 있지만, 재건축아파트에 대한 매력이 사라지지 않고 있다고 볼 수 있다. 지금도 재건축 아파트에 대한 수요자들의 관심은 여전히 높은 편이다.

 

하지만 무차별적인 재건축 투자는 말아야 한다. 현재 상황에서 재건축아파트에 투자하려는 수요자라면 먼저 분양권 전매금지와 개발부담금 부과 등으로 바뀌게 될  투자 수익률이나 입주권 자격 여부에 대해 면밀히 검토봐야 한다.

 

재건축아파트의 미래가치도 한번 따져봐야 한다. 재건축 아파트의 미래가치는 향·층·구조·단지 내 위치 등과 같은 내부 요인과, 교통·편의성·조망·환경·교육 등의 주변 환경에 의해 결정된다고 볼 수 있다.

 

물론 재건축 아파트의 투자 가치를 이처럼 획일적으로 판단하는데는 무리가 따른다. 이런 요인들이 재건축 아파트의 가격결정에 영향을 줘 가격의 양극화를 불러온지가 그래 오래되지 않았기 때문이다.

 

예를 들자면 외부 환경 요인 가운데 조망권이나 주변 환경의 중요성이 과거에도 널리 인식되었지만, 지금처럼 높게 평가받기는 최근의 일이다. 아파트 값 양극화의 직접적인 요인으로는 오히려 교육이나 교통 및 편의성 등으로 볼 수 있다. 

때문에 부동산의 미래가치를 따져보기 위해서는 새로운 시장 트랜드(trend)를 먼저 읽어내는 일이 무엇보다 중요하다.

 

특히 재건축아파트의 경우 새로운 많은 요인들이 값에 영향을 주기 때문에 미래가치에 직접적이고 결정적으로 영향을 미칠 새로운 시장 트렌드를 먼저 파악해내야 한다.

끼리 문화가 미래가치에 직접적이고 결정적이다.

이런 시장 트랜드로는 아무래도 우리 사회에서 가장 이슈가 되고 있는 사회적 문제인 계층간의 갈등과 대립에서 찾아내야 할 것으로 보인다.

계층간의 갈등과 대립이 심각한 사회적 문제라는 것은 언론과 방송 등의 매체를 통해 접하는 사례에서 알 수 있다.

예컨대, 분양아파트 학부모가 임대아파트 주민의 자녀와 같이 학교생활을 할 수 없다하여 자녀의 등교를 거부한다든지, 혹은 분양아파트에 만들어진 도로를 임대아파트 주민이 이용할 경우 아파트 값이 올라가지 않는다고 하여 길을 막는 사례 등이다.

 

이런 주장이 현실로 나타난 사례는 서울 강남에 있는 한 장애인 아파트 주변의 단지에서 찾아 볼 수 있다. 실제로 이 아파트는 주변에 장애인 아파트가 자리잡았다고 해서 다른 아파트에 비해 가격이 크게 오르지 않았다.

이러한 계층간의 갈등과 대립은 소득 수준, 사회적 지위, 학력 수준 등이 비슷한 계층끼리, 즉 인구 사회경제학적 특성이 비슷한 계층끼리 문화를 형성하고자 하는 수요자의 욕구에서 비롯되고 있다고 볼 수 있다.

 

그래서 자기들끼리 만의 독특한 문화를 창출할 수 있고, 계층간의 갈등이나 대립이 일어날 소지가 적고, 특히 독립적이고 간섭 없이 사생활을 보호받을 수 있는 "끼리 문화"가 시장 트랜드로서 아파트의 미래가치를 결정하는 직접적인 요인으로 등장할 듯하다.

"끼리 문화"라는 시장 트랜드를 적용할 경우, "섞임 문화"를 잉태하는 사회적 통합 개념이 적용된 재건축아파트, 즉 소형평형 및 임대주택 의무건설 규정에 따라 지어졌거나 짓고 있는 재건축아파트가 10년 이후에도 지금처럼 높게 평가받거나 높은 선호도를 보장받기는 어려울 듯하다.

어쩌면 10년 이후 이들 재건축아파트의 모습은 과거 80년대 그 때 모습으로 재현되지 않을까 하는 불길한 예감까지 든다. 과거에는 섞임 문화로 인해 갈등과 대립이 있더라도 잠재되어 표출되지 않았다.

 

그러나 지금은 심화된 계층간의 갈등과 대립 때문에 과거와 달리 섞임 문화에 대한 거부감은 어느 때보다 강력하고, 그 결과는 아파트 값으로 나타나고 있다. 모든 조건이 동일하더라도 임대는 물론 중소대형 평형으로 섞여 있을 경우는 중대형끼리만 있는 아파트에 비해 선호도가 떨어져 값이 낮을 수밖에 없다.

때문에 중대형으로 끼리 문화가 형성될 수 있는 재건축아파트가 보다 높은 미래가치를 보장받을 것이다. 즉, 소형평형 및 임대주택 의무건설의 규정을 적용 받지 않는 재건축아파트가 10년 이후 보다 높은 미래가치를 보장받을 것이다.