계획, 생산ㆍ보전간 땅값 차이 별로 없다?

 

계획, 생산ㆍ보전간 땅값 차이 별로 없다?

공시지가 기준 최대 13.3%만 벌어져

관리지역 세분화 작업에 따라 관리지역(옛 준농림지)이 개발 가능성이 큰 계획 관리지역으로 분류되면 땅값은 얼마나 오를까.

결론부터 말하면 공시지가를 기준으로 10.2% 정도 오른다. 반면 개발 가능성이 적은 생산ㆍ보전 용도로 분류된 관리지역의 땅값에는 거의 변동이 없다.

이는 지난해 11월 경기도에서는 처음으로 관리지역 세분화를 끝낸 고양시의 지난해와 올해 표준지 공시지가를 비교 분석한 결과다. 이 결과는 해당지역 땅의 실거래가격에도 반영돼 향후 이 지역 토지시장에 적지 않은 영향을 끼칠 전망이다.

하지만 업계에선 계획 관리지역 공시지가 상승률이 당초 예상했던 것에 비해 크게 밑돌아 의외라는 반응이다.

토지개발 인허가 전문업체인 중앙토목 이봉림 소장은 “당초 계획, 생산ㆍ보전간 땅값이 최대 5∼6배 이상 벌어질 것으로 예상하는 사람이 많았다”며 “두 지역간 공시지가 차이가 10% 내외로 발표된 것은 생각 밖의 결과”라고 말했다.

계획관리지역 공시지가 10.2% 올라

건설교통부는 2월 27일 전국 50여 필지의 표준지 공시지가를 발표했다. 발표 내용을 보면 올해 전국 공시지가는 지난해에 비해 평균 12.4% 올랐다.

공시지가가 가장 많이 오른 곳은 서울 용산( 20.53%)과 경기 과천(24.10%) 등이다. 이는 재건축ㆍ재건축 사업이 활발하게 추진되고 있는 점이 공시지가 산정에 반영된 결과라는 게 건교부의 분석이다.

이와는 달리 뚜렷한 개발재료도 없이 땅값이 오른 곳도 있다. 지난해 관리지역 세분화작업에 따라 계획관리지역으로 분류된 경기도 고양의 전답, 임야, 잡종지 등이다.

건교부가 발표한 공시지가를 바탕으로 땅값 변동률을 분석한 결과 이런 땅의 공시지가는 지난해에 비해 평균 10.2% 정도 올랐다. 이는 올해 고양시 전체 공시지가 평균 상승률인 9.7%와 비교해서 큰 차이가 없는 숫치다.

이에 대해 고양시청 지적계 박지은씨는 “관리지역 분류작업이 시작된 2004년부터 이미 공시지가 평가에 세분화 요인이 꾸준히 반영돼 왔다”며 “때문에 실제 계획관리지역의 공시지가 상승률은 지난 4년간 누적치로 계산해야 한다”고 말했다.

계획, 생산ㆍ보전 간 땅값 차이 최대 13.3%

중앙일보 조인스랜드가 고양시 설문동 소재 50여개 필지의 공시지가 변동률을 표본 조사한 결과 공시지가가 가장 많이 오른 땅은 326번지 목장용지(484평)이다.

이 땅은 지난해 관리지역 세분화에 따라 용도지역이 계획관리지역으로 분류되면서 땅값이 뛰었다. 건교부 발표에 따르면 이 땅의 올해 공시지가는 평당 51만4250원으로 지난해(평당 45만3750원)에 비해 13.3% 가량 오른 것으로 발표됐다.

고양시청 지적계 한 관계자는 “이 목장용지는 시가지에서 가까워 계획관리지역으로 분류됐다”며 “평지인데다 개발압력이 높아 이처럼 공시지가가 많이 나온 것 같다”고 말했다.

지난해 역시 계획관리지역으로 분류된 설문동 424번지 소재 밭 439평도 올해 공시지가가 11.1% 올랐다. 지난해 평당 54만4500원이었던 이 땅은 계획관리지역 분류로 쓰임새가 높아지면서 올해 공시지가는 평당 60만5000원으로 발표됐다.

반면 생산이나 보전용도로 분류된 땅은 공시지가에 변동이 거의 없는 것으로 분석됐다. 세분화 과정에서 생산관리지역으로 분류된 설문동 87번지 소재 논 855평의 올해 공시지가는 평당 36만3000원으로 지난해와 차이가 전혀 없다. 이 땅은 경지정리가 잘된 농지와 인접한데다 맹지라는 점이 감안돼 세분화 과정에서 생산 관리지역으로 분류됐다.

실제 땅값 차이는 더 벌어질 수도

전문가들은 이번 공시지가 발표로 계획 관리지역과 생산ㆍ보전 관리지역 간 땅값 차이가 공식적으로 확인된 만큼 앞으로 투자에 더욱 신중을 기해야 한다고 조언한다.

다산서비스 이종창 대표는 “현재 수도권 대부분 지역이 세분화 작업을 진행하고 있다”며 “일반인은 관리지역 땅이 어느 지역으로 세분화할지 점치기가 어렵기 때문에 투자할 땐 조심해야 한다“고 말했다.

OK시골 김경래 사장은 “공시지가는 그야말로 감정평가사들이 합리적인 수준이라고 판단하는 이상가치에 불과하다”며 “실제 거래에선 두 지역간 땅값 차이가 2∼3배 이상은 벌어질 것”으로 내다봤다.


#관리지역 세분화란

종전 ‘준농림지ㆍ준도시지역’로 불렸던 관리지역(2만7239㎢, 전국토의 27%)을 개발가치 여부를 따져 계획ㆍ생산ㆍ보전 관리지역으로 분류해 지정하는 것을 말한다. 현재 세분화를 끝낸 곳은 수도권에선 경기도 고양시가 유일하다. 화성ㆍ파주ㆍ구리ㆍ남양주 등 수도권 9개 지자체는 경기도의 최종 승인(올해 하반기 예정)을 남겨둔 상태다. 용인ㆍ광주ㆍ평택ㆍ광주 등 21개 지자체는 주민공람을 준비하거나 진행 중이다.

수도권과 광역시에 붙은 지자체에선 2005년까지 세분화를 마치도록 돼 있으나 주민 반발 등으로 작업이 지연되고 있다.

관리지역이 세분화 과정을 거쳐 계획ㆍ생산ㆍ보전 등으로 분류되면 들어설 수 있는 시설에도 차이가 난다. 계획관리지역에서는 아파트를 포함한 공동주택과 단독주택, 상가 등 근린생활시설, 숙박시설, 공장 등을 지을 수 있다.

반면 생산관리지역은 아파트를 제외한 공동주택과 단독주택, 상가 등을 제외한 근생시설 등의 건축만 가능하다. 보전 관리지역에서는 단독주택, 음식점 등을 제외한 근생시설, 창고 등만 들어설 수 있다. 건폐율ㆍ용적률도 계획 관리지역 40%ㆍ100%, 생산ㆍ보전 관리지역 40%ㆍ80%로 벌어진다.

#표준지 공시지가란

개별 공시지가 산정의 기준이 되는 표준지 공시지가는 전국 50만 필지의 땅을 표본으로 선정해 정부가 매긴 땅값을 말한다. 건교부는 매년 9~12월 표준지를 선정한 다음, 다음해 1월1일을 기준으로 땅 가격을 평가한다. 최종 표준지 공시지가는 토지소유자와 시ㆍ군ㆍ구 의견을 들어 땅값을 확정, 2월말 고시한다. 가격평가작업은 감정평가사들이 한다. 일선 시ㆍ군ㆍ구는 표준지 공시지가를 기준으로 해당지역의 땅을 필지별로 평가해 개별 공시지가를 매기고 있다.