단독주택 허물고 다가구ㆍ다세대 지어볼까
단독주택 허물고 다가구ㆍ다세대 지어볼까
규제 완화로 수익성 높아져
서울 마포구 용강동에 대지면적이 60평인 단독주택 소유자인 김모(63)씨는 요즘 단독주택을 허물고 다가구나 다세대주택 신축을 고민 중이다. 용강동이 여의도ㆍ도심ㆍ신촌 대학가 등에서 가까워 한 건물에 여러 가구를 들인 다가구나 다세대를 지어 임대하면 짭짤한 임대수입을 낼 수 있을 것으로 예상돼서다.
그동안 사업에 걸림돌이 돼온 까다로운 건축기준과 기반시설부담금도 대폭 완화된다. 김씨는 “단독주택 집값이 많이 오르기를 기대하기 힘들어 임대수입이라도 안정적으로 얻는 게 나을 것 같다”고 말했다.
다가구나 다세대 신축에 대한 단독주택 소유자들의 관심이 커지고 있다. 건축규제가 풀려 임대할 수 있는 가구수가 늘어나고 건축비용도 적게 들어 사업성이 높아질 것으로 예상된다.
하지만 임대수요가 다가구나 다세대의 투자성을 좌우하기 때문에 입지여건이 중요하다. 종합부동산세 등 세금에도 신경을 써야한다.
사업성 크게 좋아져
정부는 도심 주택공급 확대를 위해 다세대ㆍ다가구주택이 일조권 확보 등을 위해 대지 경계선에서 띄어야할 거리를 건물 높이의 4분의 1에서 1m로 줄이는 내용의 관련 법령을 지난달 말 개정해 6월부터 시행할 예정이다. 이 경우 대지경계선에 더 가까이 건물을 지을 수 있게 돼 같은 대지에서 지을 수 있는 건물면적이 30% 이상 많아질 것으로 보인다.
건축연면적이 늘어나도 지난해 7월 도입돼 연면적이 60평이 넘는 건물의 신ㆍ증축에 부과되는 기반시설부담금이 만만찮다. 자금사정이 좋지 않은 개인에게 수천만원에 이르는 부담금은 적지 않은 걸림돌이다. 서울시내 다가구 건축허가 건수가 2005년 550개동에서 지난해 364개동으로 급감한 데는 기반시설부담금이 주된 이유였다.
이에 정부는 건축기준을 푸는 것만으로는 다가구ㆍ다세대 주택 건립을 활성화하는 데는 한계가 있다는 업계의 건의를 받아들여 올해 1ㆍ11대책에서 이들 주택의 기반시설부담금을 62.5% 줄여주기로 했다. 부담금 경감은 2월 28일부터 시행됐다. 다가구는 규모에 상관없이 기반시설부담금 경감 혜택을 받지만 다세대는 전용면적이 18평 이하인 주택만 해당된다.
수목건축이 서울 서초구 지역의 대지 64평 단독주택을 대상으로 건축기준 및 기반시설부담금 완화 전후를 비교한 결과 개발이익이 49.6% 늘어날 것으로 예상됐다.
특히 기반시설부담금 경감조치로 건축연면적은 늘지만 부담금은 오히려 줄어드는 것으로 나타났다. 수목건축 서용식 사장은 “집값이나 땅값이 크게 오르지 않는 단독주택이 있는 사람들의 다가구ㆍ다세대 신축 문의가 잇따르고 있다”고 말했다.
임대수요 많은 곳 유리
건축규제가 풀려 부지가 40평 정도만 돼도 다가구나 다세대 건축을 생각해볼 수 있다. 지역적으로 임대수요가 많은 강남권이나 강북 도심권, 역세권 등이 낫다. 강남권에선 학군 수요가 많은 지역, 강북에선 신촌 등 대학가와 관공서 등이 몰려 있는 도심 인근 등이다.
하지만 재개발 대상지역이나 뉴타운ㆍ도시재정비촉진지구로 지정된 곳에선 건축허가가 제한돼 다세대ㆍ다가구 신축이 어렵기 때문에 자치단체를 통해 건축허가 여부를 확인해야한다.
같은 대지면적에선 다세대가 다가구보다 더 많은 연면적으로 지을 수 있어 임대수입을 더 기대할 수 있다. 다가구ㆍ다세대 모두 건축연면적에선 200평까지 같지만 다세대(4층 이하)가 다가구(3층 이하)보다 한개층 더 높이 지을 수 있기 때문이다.
단독주택을 다가구ㆍ다세대로 바꾸면 세금이 늘어난다. 다가구든 다세대든 이전보다 훨씬 큰 건물을 새로 짓는 것이어서 6억원이 넘는 건물에 부과되는 종합부동산세를 피하기 어렵다. 임대사업자로 등록해 5가구 이상을 10년 이상 임대하면 종합부동산세를 면제받는다.
임대사업자로 등록해 종부세에서 제외되면 다세대의 양도세 중과 걱정도 벗어난다. 세대수만큼 주택 보유 수가 늘어나는 다세대는 양도세 중과(2주택 50%, 3주택 이상 60%) 적용을 받는데 임대사업자로 등록해 2가구 이상을 5년 이상 임대하면 중과에서 제외되기 때문이다. 박정현 세무사는 “종합부동산세를 내거나 양도세를 많이 내면 임대 사업성이 떨어지기 때문에 10년 이상 장기적으로 보고 임대사업을 생각해야한다”고 말했다.
유엔알컨설팅 박상언 사장은 “다세대ㆍ다가구는 아파트에 비해 집값이 많이 오르지 않기 때문에 시세차익에 욕심을 내서는 안 된다”고 말했다.