보상가격,분양가.이주비...

 

          보상가격.분양가.이주비...

1. 조합원분양가와 일반분양가

기본 건축비에 조합사무실임대료 및 운영비, 무이자이주비에 대한 금융비용이 추가되고 공공시설의 설치 등의 추가자금이 더해져 관리처분시점의 조합원분양가가 책정된다.

일반분양가는 IMF로 인해 주택공급에 관한 규칙이 개정되어 분양가격이 자율화되었는데 조합이 분양성을 고려하고 인근 아파트 시세를 참작하여 자유로이 정할 수 있다.

조합원분양가와 일반분양가는 이론적인 데이터로서의 접근자체가 의미를 상실하며 조합의 운영능력과 주민동의율 및 열의, 시공-시행사의 자금력, 해당 재개발지역의 가치(입지조건)와 시장동향 등의 현장자료를 토대로 분석해야 한다.

2. 보상가격 진행절차와 이의신청 절차

주택재개발사업은 공공사업의 성격이므로 공공용지의 손실보상에 관한 특례법이 적용된다.

주택에 대한 감평시점에서 중요한 것은 관리처분시점의 현황에 대한 평가가 아니라 사업시행인가 당시의 토지,건물의 현황에 대한 평가라는 점을 강조하고 싶다.

즉, 집행은 관리처분시점에서 행하여지나 기준시점은 사업시행인가시점이다. 보상가격에 대한 이의는 감평사들 평가액이 30% 이상 차이가 나는 경우와 토지의 이용 상황이 잘못 적용된 경우 (예를 들어 지목은 도로이나 현황은 대지로 사용되고 있는데 대지가격으로 평가하지 않고 도로로 평가된 경우) 이의신청을 하게 되면 재평가를 받을 수 있다.

3. 조합원 이주비와 세입자 주거대책비

재개발에서는 이주비와 주거대책비(혹은 임대아파트)가 있다. 관리처분시점에서 조합원(집주인)에게 지급되는 것이 이주비이며 세입자에게는 주거대책비가 지급된다.

세입자가 주거대책비 대신 임대아파트를 배정받으려면 재개발구역지정고시일 이전 3개월 전부터 주민등록을 필하고 사업시행인가일까지 거주한 세대이어야 한다. 다만, 무주택자이여야하고 만30세 이상이어야 임대아파트가 배정되며 요건 불충족시 소정의 주거대책비가 지급된다.

재개발사업은 조합원이 토지를 제공하고 시공회사가 자금을 제공하는 합동재개발 방식이다.

이주비는 시공회사가 제공하는 조건에 명시되어 있는데 시공회사의 자금력에 의해 차이가 크게 발생하는 바, 기본계획 단계에서는 일률적인 예측이 힘든 것이 사실이다.

4. 평형배정비율 자세히 들여다보기

* 규모별 건립비율을 구역사정에 의하여 서울시장의 인가를 받을 경우 4%범위 내에서 조정할 수 있음.

여기서 재개발 평형배정비율을 적용할 때는 일반적으로 4%의 탄력을 적용할 수 있는 바, 실제적인 평형배정비율은 20평형 36%, 30평형 36%, 40평형이상 28%로 책정된다.

세월이 갈수록 뉴타운 평형배정 비율은 조합의 사업성을 극대화하기 위해 20평형대 20%, 30평형대 40%, 40평형이상 40%로 완화 될 가능성이 농후하다는 것도 참고하기 바란다.

5. 재개발을 끝까지 반대하는 주민에 대한 처리

도시재개발법은 사업시행인가시점의 조건으로 토지 및 건축물 소유자 중 3분의 2이상의 동의를 요건으로 하고 있는데 이 요건만 충족되면 일부의 반대와 상관없이 재개발사업은 진행된다.

재개발사업은 토지수용법이 적용되는 공공사업이므로 토지수용법에 의하여 조합원의 토지를 수용할 수 있도록 규정하고 있다.