뉴타운 지역 투자

 

           뉴타운 지역 투자

 

재개발투자에 대한 투자방식이 바뀌고 있다. 기존의 단계별 상승구조에서 지금은 초기부터 높은 호가가 형성되는 경우가 대부분이다. 더군다나 최근에는 재건축이나 분양 등 여타 투자 상품에서 매력을 느끼지 못하는 투자자들이 재개발에 관심을 보이면서 이러한 지분가격의 이상 상승현상은 지속되고 있다. 결국 기존의 투자방식으로 접근하면 오히려 손해를 볼 수 도 있다.

■ 가장 먼저 “서울시 도시주거환경정비기본계획안”을 살피자

현재 서울지역의 재개발투자의 가장 첫 걸음은 서울에 재개발이 진행될 곳이 어디인가를 파악하는 것이다. 현재 서울에서 재개발을 예정한 곳은 299개 지역이고 이 중에서 성동구 금호4구역 등 10여곳은 이미 구역지정등의 활발한 움직임이 보이고 있고 1종단계로 지정된 130여개 지역도 구체적인 계획수립에 박차를 가하고 있다.
서울시에서 발표한 “서울시 도시주거환경정비기본계획안(이하 도정계획)”에 따르면 서울시에서 향후 2010년까지 299개 저밀도 노후지역을 재개발할 것으로 보여지며 이들 지역들은 3개 단계로 나뉘어 순차적으로 재개발이 이루어질 것으로 보인다. 다만 뉴타운에 속한 재개발예정지역은 단계순서에 상관없이 뉴타운개발계획을 우선 적용하여 개발한다.

■ 추진위원회 승인여부는 투자시 최소한의 안전판

결국 투자지를 결정하면서 가장 유의 깊게 보아야 할 점은 추진위원회가 결성되어 있는가 하는 점이다. 추진위원회가 결성되어있지 않거나 활동이 미비하다면 이는 주민간의 화합이 이루어지고 있지 않다는 점을 반증하는 것으로 해석할 수 있으며 사업추진이 늦어질 것이라 예측할 수 있기 때문이다. 또한 구청에서 승인받은 추진위원회가 있다면 여타 추진위는 법적을 활동을 보장받지 못하기 때문에 추진위원회의 존재여부는 재개발 투자에 있어서 매우 중요하다.

■ 뉴타운지역은 재개발지역과는 다르다.

재개발예정지역 중에서도 서울시는 뉴타운이라는 사업명으로 서울의 25개 지역을 선정해 종합적인 주택재개발을 추진하고 있다. 현재 15개의 지역이 뉴타운으로 지정되었고 내년 상반기에 10개의 지역이 추가로 지정될 예정이다. 뉴타운지역과 재개발지역은 어떤 차이점이 있을까. 가장 큰 차이점은 뉴타운은 서울시에서 지원하는 사업이라는 점과 2012년에 완료라는 완료시점이 명시되어 있다는 것이다.
재개발의 경우에는 민간에서 추진하기 때문에 여러가지 돌발변수에 따라 사업 속도가 늦어지는 경우가 태반이나 뉴타운지역의 경우에는 2012년까지 개발하겠다는 서울시 목표에 따라 진행되기 때문에 사업의 진행상황을 한눈에 파악 할 수 있어서 그 만큼 위험부담이 적다. 이 점이 바로 뉴타운이 인기 투자 상품으로 부각되는 가장 중요한 점이다.

■ 아파트입주가 목적이라면 관리처분 후 로얄층을 노리자.

요즘 같이 추진위시기의 시세나 관리처분시기의 시세에 큰 차이가 없다면 오히려 관리처분에 인접한 사업지에 투자하는 것도 한 방법이 될 수 있다. 이 경우 권리 가액이 높은 물건을 사야 후에 부담할 추가부담금을 적게 낼 수 있어서 유리하다. 지분의 권리가액은 재개발구역내에서 어디에 위치하고 있는가, 도로에는 접하고 있는가, 건물의 노후도는 어떠한가 등에 따라서 영향을 받게 되므로 이점도 유의해서 살펴야 한다.
그리고 사유지가 아니라 국,공유지에 투자하는 투자자들은 사유지에 비해서 지분가격은 저렴하지만 토지점용료를 매년 납부해야 한다는 점은 감안해야 한다. 무허가건물일 경우 반드시 “무허가 건축물 확인원”에 등재되어 있는가를 확인해야 한다.