1가국 2주택자의 세금
1가구 2주택 판단기준
1가구 2주택 중과대상에서 기준시가 기준으로 수도권의 1억원 이하 주택과 지방의 3억원 이하 주택은 제외된다.(단 정비구역 내 주택은 제외)
예를 들어, 수도권·광역시에 주택 1채, 지방에 주택 1채를 소유하고 있을 경우 수도권 주택 1억원 초과, 지방 주택 3억원 초과면 어느 쪽을 팔든 양도세가 중과돼 50%의 세율이 적용된다. 수도권 주택이 1억원 이하, 지방 주택이 3억원 초과면 지방 소재 주택을 팔 때만 양도세가 중과돼 세율이 50%이며 수도권 주택을 팔 때는 양도차익에 따라 9~36%가 적용된다. 수도권 주택 1억원 이하, 지방 주택 3억원 이하면 모두 중과되지 않는다. (수도권 주택 1억원 이상, 지방 주택 3억원 이하의 경우는 뒤에서 설명)
수도권에 기준시가 2억원인 주택 1채, 기준시가 9000만원인 주택 1채 등 모두 2채가 있는 경우는 복잡해진다. 간단히 말하면 9000만원 주택을 먼저 팔아야 양도세 중과를 면할 수 있다. 2억원인 주택을 먼저 팔면 양도세가 중과돼 50% 세율이 적용되지만 9000만원인 주택을 먼저 팔면 중과대상이 아니기 때문에 9~36%의 세율이 적용된다.
그럼 수도권에 2억원인 주택 1채, 지방에 2억원인 주택 1채가 있다면? 수도권 주택을 먼저 팔 때만 양도세가 중과될 것 같지만 이때는 어느 쪽을 먼저 팔든 모두 양도세가 중과되지 않고 9~36%의 세율이 적용된다. 수도권 주택은 1억원 이상이기 때문에 1가구 2주택일 경우 양도세 중과대상이지만 지방은 3억원 초과 주택만 2주택 계산 대상으로 정해져 있다. 실제로는 2채를 보유하고 있지만 양도세 중과를 판단할 때는 1채로 보는 것이다. 재경부 관계자는 "지방은 투기요소가 없기 때문에 2주택 판단기준을 3억원 이상으로 했다"고 밝혔다.
◇ 1가구 2주택 양도세 중과의 예외
첫째,
1가구 3주택 이상일 경우에 중과대상에서 제외되는 주택은 2주택 중과에서도 제외된다. 조세특례제한법에 의한 양도세 감면대상 주택, 장기임대사업용 주택으로 일정기간 임대 후 양도하는 주택, 종업원에게 10년이상 무상으로 제공한 주택(장기 사원용 주택), 상속일로부터 5년 이내의 상속받은 주택(상속주택이 2개 이상이면 상속받은 사람의 소유기간이 긴 주택 하나만 해당), 문화재보호법에 의한 문화재주택, 저당권 실행이나 채권을 변제받기 위해 취득한 주택으로 재정경제부령이 정하는 주택 등이다.
둘째,
1가구의 일부가 근무 형편상 다른 시·군에 소재한 직장으로 이전하고 그 직장 소재 시·군에 주택을 취득해 1가구 2주택이 된 경우는 1년이상 거주하고 해당 사유 해소일부터 3년 이내 양도하면 1가구 2주택 중과에서 제외된다.
셋째,
두 사람이 혼인하거나 노부모 봉양을 위해 합가해 2주택이 된 경우 혼인일 또는 합가일로부터 5년 이내에 팔면 1가구 2주택 중과의 적용을 받지 않는다.
넷째,
주택의 소유권에 관한 소송이 진행 중이거나 소송결과에 따라 취득한 주택은 소유권 확정판결일로부터 3년 이내에는 예외로 인정된다.
현재 3~5년 보유시 장기보유특별공제율은 양도차익의 10%, 5~10년은 양도차익의 15%, 10년 이상은 양도차익의 30%다.
또 1세대 1주택인 6억원 초과 주택(공동주택은 45평 미만, 단독주택은 80평 미만)에 대해서는 공제율이 더 높다. 고가주택의 공제율은 5~10년일 때 25%, 10년 이상 일때 50%다.
하지만 이번 대책에서는 고가주택의 공제율 특별혜택을 폐지해 다른 주택과 똑같이 했다. 또 새로이 15년 이상인 1가구 1주택에 대해서는 45%의 높은 공제율을 적용하기로 했다.
- 2개의 가구로 구분된 1채의 다가구 주택을 소유하고 있을 때 중과대상인가.
▶ 세법상 한 가구가 독립해 거주할 수 있도록 구획된 부분은 각각 하나의 주택으로 본다. 2개의 가구로 구분됐다면 각각 하나의 주택으로 본다. 단, 해당 다가구주택을 하나의 매매단위로 해 한명에게 양도하는 경우는 단독주택으로 본다.
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