청약점수 잘 챙기면 내집 마련 성큼

 

청약점수 잘 챙기면 내집 마련 성큼

9월부터 분양가상한제ㆍ청약가점제 시행

9월부터 분양가는 내려가는 반면, 청약자격은 까다로워진다.

정부가 분양가를 규제하는 분양가상한제를 9월부터 확대시행토록 한 주택법이 우여곡절 끝에 20일 공포됐다. 기존 청약제도를 대폭 손질한 청약가점제안이 이달 초 윤곽을 드러내고 9월 시행 예정으로 세부기준 확정을 앞두고 있다.

정부는 상한제에 따른 민간택지의 분양가 인하폭을 최대 20%로 예상한다. 공공택지 분양가도 중대형 평형에 적용되는 채권입찰제의 주변 시세 반영률 조정(90%→80%), 분양가에 반영되는 건축비 인하 등으로 내려가게 된다.

청약가점제는 민간이 공급하는 민영주택과 주택공사 등 공기업의 중대형에 적용돼 전체 공급물량의 50∼75%에 대해 무주택기간ㆍ부양가족수ㆍ청약통장가입기간 등 3개 항목의 가점으로 당첨자를 가린다.

가점제 실시로 추첨방식으로 ‘운’에 좌우되던 청약제도가 투명해진다.

분양가상한제 확대와 청약가점제 실시로 앞으로 분양시장은 지각변동을 일으킬 것으로 예상된다. 업체들이 상한제 시행 전 분양을 서두르고 있어 민간택지의 분양물량이 크게 늘어날 것으로 보인다.

#가점제로 젊은층들 중소형에 몰려

분양가상한제 확대와 청약가점제 실시는 지방보다 수도권 분양시장에 큰 영향을 미친다. 지방은 공급과잉 등으로 주택시장이 가라앉아 있어 주택수요가 높지 않다. 대부분 청약순위 내 미분양과 선착순 분양이 많아 제도변화로 청약시장이 크게 달라질 것 같지 않다.

하지만 수요권은 주택수요가 많고 인기 단지의 청약경쟁이 치열하기 때문에 분양가상한제와 가점제에 민감할 수밖에 없다.

가점제안이 나온 뒤 분양시장의 분위기가 달라졌다. 무주택기간ㆍ부양가족수ㆍ청약통장가입기간 등에서 불리해 가점제로 당첨가능성이 떨어질 것으로 보이는 30대 젊은층이 적극 청약에 나선 것이다. 40∼50대에 비해 경제력이 떨어져 중소형 평형에 몰리고 있다. 40평대 이상 중대형 평형의 경우 집을 넓히거나 옮기려는 갈아타기 수요가 많아 당첨에서 가점제의 영향이 중소형보다 적을 것으로 보여 경쟁률이 떨어진다. 가점제 이후에도 추첨제로 분양되는 물량이 전체의 50%나 돼 가점제 점수가 낮다고 굳이 서두를 필요도 적다.

18일부터 청약접수에 들어간 풍성주택의 서울 관악구 봉천동 위버폴리스관악은 1순위서 30평대가 30대 1에 가까운 경쟁률을 보인 반면 40평대 이상은 대거 미달됐다. 풍성주택 이태석 과장은 “분양가가 주변 시세에 비해 비싸지 않고 발코니확장을 무료로 해주기로 해 청약제도 변경으로 덕을 보기 어려운 젊은층이 많이 왔다”고 말했다.

20평대보다 집값 상승률이 높고 수요층이 가장 두터운 30평대 경쟁률이 높았는데 가점제안 발표 이후엔 20평대 경쟁률이 더 높게 나오기도 한다. 이달 초 가점제안 발표 직후 분양된 서울 동대문구 이문동 신이문어울림의 경쟁률이 24평형 33.6대 1, 33평형 5.4대 1이었다.

청약가점이 높은 무주택자들의 청약률은 떨어졌다. 신이문어울림의 경우 35세 이상 무주택 우선 경쟁률은 일반 1순위 경쟁률보다 크게 낮은 0.4대 1에 불과했다. 그동안 35세 이상 무주택 신청자는 전체 1순위자 신청자의 10% 정도를 차지했는데 이 단지에선 5%에 불과했다.

무주택기간이 5년 넘는 청약통장 가입자들 가운데 가점제로 당첨가능성이 크게 높아질 것으로 보는 사람들이 느긋해진 것이다.

업체들은 지금보다 분양가를 낮춰 받아야하는 상한제로 수익성이 떨어질 것을 우려해 분양을 서두르고 있다. 특히 서울지역에서 재개발 단지의 분양이 크게 늘어날 것으로 예상된다. 재개발 단지는 전체 건립가구수의 30∼60%를 일반분양해 상한제 타격을 크게 받을 것이기 때문이다. 조합들은 분양까지 인허가를 서두르고 시장 눈치를 살피며 분양을 미뤄오던 사업장들은 분양 준비를 하고 있다.

삼성물산 관계자는 “당초 올해 분양계획이 없던 재개발 사업자들에서도 적지 않은 물량이 분양될 것 같다”고 말했다.

#은평뉴타운ㆍ파주신도시 가점제 적용

올해 민간택지에 분양계획이 있는 업체들은 상한제를 피하는 데 주력하고 있어 올해 남은 민간택지 분양물량 중 상한제 적용 단지는 없을 것으로 보인다. 현재 분양 예정 시기가 12월이더라도 분양승인 신청은 12월 이전에 한다는 게 업체들 계획이다.

민간택지 상한제 확대에 앞서 원래 민간택지로 분류됐다가 공공택지에 포함되면서 9월 이전에 상한제를 적용받는 곳이 있다. 청라ㆍ영종 등 경제자유구역과 은평뉴타운이다. 이들 지역은 분양이 시작되지 않아서나 사업이 상당히 진척돼 상한제 조기 시행의 영향이 별로 없지만 청라지구와 송도에서 나올 단지들 대부분 상한제를 적용받을 것으로 보인다.

이번 개정 주택법 공포 이전에 사업승인을 받지 못한 단지들은 상한제 대상이다.

9월 이후 분양되는 민영주택과 이달 이후 모집공고를 하는 공공단지 중대형 단지들이 청약가점제에 따라 분양된다.

가점제 적용을 받지 않을 것으로 보이는 단지는 서울에서 주로 미아뉴타운 등 뉴타운, 재개발 단지들이다. 잇단 개발계획으로 관심을 끄는 용산 일대에서도 분양된다.

수도권의 경우 용인 동천ㆍ상현동 단지와 동탄신도시, 인천 송도ㆍ소래지구, 택지지구 가운데 남양주 진접, 양주 고읍 등도 주택 수요자들의 관심을 끌 것 같다.

서울에서 은평뉴타운 1지구 분양이 10월 예정돼 있어 가점제 대상이다. 중소형 평형은 청약저축 가입자 대상이어서 가점제 적용을 받지 않고 중대형만 가점제로 분양된다. 길음ㆍ흑석재정비촉진지구와 왕십리뉴타운, 은평뉴타운 인근의 일부 재개발 단지들이 가점제 당첨을 가릴 것으로 보인다.

수도권의 경우 6월부터 본격적으로 분양되는 파주신도시 물량 대부분이 가점제 적용을 받을 것으로 보인다. 상당량이 9월 이후 연말께 분양이 가능할 것으로 보인다. 청라지구와 용인 흥덕, 양주 고읍, 부천 여월택지지구 등과 고양시 덕이동 도시개발사업장 등도 가점제 단지로 예상된다.

업계 관계자는 “분양가 조정 등으로 사업일정이 예상보다 늦어지는 경우가 많아 9월 이전 분양예정이었다가 9월 이후에 분양될 단지들이 적지 않을 것”이라고 말했다.

 

 <올해 분양ㆍ청약제도 이렇게 달라진다>
 
  ◆4월 20일 분양가상한제 일부 확대

    -대상지역:경제자유구역(송도ㆍ청라ㆍ영종지구), 수용 방식 도시개발사업지역(은평뉴타운 등)
    -적용기준: 20일 이후 사업승인분
 
  ◆9월 1일 청약가점제 시행

    -대상주택:청약부금ㆍ예금 대상 분양주택(20가구 이상의 민영주택, 전용면적 25.7평 초과 공공주택)
    -대상지역:전국
    -항목:무주택기간ㆍ부양가족수ㆍ청약통장가입기간 항목
    -적용기준:9월 1일 이후 분양승인 신청하는 민영주택, 이날 이후 모집공고 발표하는 공공주택 
    -일부 추첨제 유지:전용 25.7평 이하는 공급물량의 25%, 초과는 50%
 
  ◆9월 1일 분양가상한제 전면 확대

    -대상주택:일반분양분이 20가구 이상인 공동주택
    -적용기준:9월 1일 이후 사업승인 신청분 또는 12월 1일 이후 분양승인 신청분 
 
  ◆9월 1일 중대형 분양가 인하

   -대상주택: 공공택지 전용면적 25.7평 초과
   -적용방법:채권입찰제 주변 시세 반영률 90→80%
   -적용기준:9월 1일 이후 분양승인 신청하는 민영주택, 이날 이후 모집공고 발표하는 공공주택