장지ㆍ발산지구 원가공개 파장 어떻게 될까
장지ㆍ발산지구 원가공개 파장 어떻게 될까
주택시장 분양관행에 긍정적 효과 예상
SH공사가 26일 공개한 발산.장지 택지개발지구의 분양원가와 분양가는 종전에 비해 항목을 대폭 세분화하고 회계법인의 검증까지 거쳤다는 점에서 장기적으로는 주택시장의 분양 관행에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 전망된다.
공사는 2004년 상암 택지개발지구 아파트를 분양하면서 분양원가를 최초로 공개한 바 있지만 이번에 공개된 내역은 당시보다 훨씬 상세한데다 철저한 검증 절차까지 밟아 공개된 분양원가와 분양가에 대한 `신뢰도'가 한층 높아졌다는 평가를 받고 있다.
최령 SH공사 사장도 "분양원가를 공개해도 `과연 믿을 수 있느냐'라는 의문을 제기할 수 있지만 이번에 공개된 내역은 제3의 중립기관에서 검증을 거친 것이어서 큰 의미가 있다"고 말했다.
분양원가. 분양가 어떻게 산정됐나
크게 토지비와 건축비로 나뉘는 분양원가는 SH공사의 분양가 자문위원회와 서울시 분양가 심의위원회의 심의를 거친 뒤 2개 회계법인의 원가계산 검증을 거쳐 최종 확정됐다.
공인회계사, 감정평가사, 건축학과 교수, 변호사, 건설.부동산 전문가로 구성된 심의위가 참여해 공개 내역과 항목을 철저하게 따진데다 이후 검증까지 거쳤다는 게 SH공사의 설명이다.
특히 이번에 토목.건축.기계설비 등의 건설원가를 모두 58개 항목으로 세분해 공개했다. 현행 주택법상으로는 7개 불과한 공개항목을 세분화해 소비자 입장에선 더 꼼꼼히 따져볼 수 있다.
분양가격은 건축비의 경우 시공업체가 제출한 건설원가에 5%의 수익을 얹은 것이다. 이는 종전에도 특별공급(철거민 등에게 공급하는 물량) 아파트에 적용해오던 수준의 수익이다.
토지비는 착공일을 기준으로 한 감정가격을 적용했다. 공급 시점(분양 시기)을 기준으로 잡을 수도 있지만 분양가를 낮추기 위해 착공일로 했다고 SH공사는 설명했다.
다만 전용면적 18평 이하 주택은 토지 조성원가의 95% 수준으로 결정됐다.
이 같은 과정을 거쳐 산정된 분양가격은 주변 시세의 53∼58% 수준인 것으로 알려졌다.
특히 이번 공급 물량은 소유권 등기 후 전매가 가능해 분양비용을 감당할 수 있는 입주 대상자들은 적잖은 시세 차익을 누릴 수 있을 것으로 전망된다.
SH공사는 앞으로 공급할 공공 아파트에 대체로 이번에 적용된 가격 수준을 유지한다는 방침이다. 건축비는 건설원가에 5%가량의 수익을 얹고 토지비는 착공 시점의 감정가격으로 분양가격을 결정한다는 것이다.
최령 사장은 "앞으로도 이런 수준으로 최소한의 분양 수익을 올려서 임대주택 건설 재원으로 쓸 것"이라면서도 "분양가가 주변 시세보다 높아 역전 현상이 생기는 지구는 인위적으로 수익을 줄여서 분양가를 낮출 것"이라고 말했다.
당장 주택시장에 큰 효과는 없을 듯
당장 주택 시장에 큰 영향은 없을 것이라는 게 대체적인 관측이다.
이번 공급 물량이 일반인에 분양되는 아파트가 아니라 발산.장지 지구에 살던 원주민과 공원.도로 등 도시계획사업으로 철거된 가옥주에게 공급되는 특별공급 아파트이기 때문이다.
이 같은 특별공급 대상자는 현재 서울에 6천700여 가구가 있다.
그러나 SH공사는 앞으로 공급하는 모든 아파트에 대해 이처럼 상세한 분양원가 내역을 지속적으로 공개한다는 입장이어서 장기적으론 주택가격 안정에 기여할 것으로 보인다.
분양원가 공개의 기본 취지가 원가에 대한 감시.감독을 강화해 건설업체나 시공사가 편법적 이익을 취하지 못하게 하자는 것이기 때문이다.
건축비를 공사 종류별로 세분화해 공개한 것도 당장은 큰 영향이 없더라도 건설업체 간 건축비의 자율 조정을 유도할 것으로 관측된다.
지금까지는 입찰가격 총액만을 따져 낙찰자를 결정했기 때문에 공사 종류별 건축비는 사실상 건설업체들이 재량껏 결정할 수 있었으나 세목까지 낱낱이 공개되면 압박을 느낄 수밖에 없기 때문이다.
강성열 SH공사 재정운영팀장은 "공사 종류별로 가격을 꾸준히 공개하면 건설사들 간에 합리적이고 적정한 공사 종류별 단가가 형성되도록 유도할 것"이라고 말했다.
한편 장지지구 철거민 비상대책위원회 소속 100여 명은 이날 서울시청 앞에서 집회를 열고 "분양가가 너무 높아 철거민으로선 감당할 수 없다"며 "이는 사실상 불법 전매를 강요하는 것으로 서울시와 SH공사는 분양가를 낮춰야 한다"고 주장했다.