◈ 뉴타운ㆍ재개발 근린생활시설을 통해 수익을 창출해볼까?도시및주거환경정비법령은 절대적인 강제법령이 아닙니다.

 

◈ 뉴타운ㆍ재개발 근린생활시설을 통해 수익을 창출해볼까?

도시및주거환경정비법령은 절대적인 강제법령이 아닙니다.

즉, 도정법이 적용되는 재개발지역에서는 관리처분시점에서 만들어지는 조합정관을 기반으로 사업이 진행되게 되기 때문에 절대적인 강제법령의 성격은 '도정법' 보다는 '조합정관'이라고 해야 옳습니다.

사업부지내 주택 혹은 토지를 소유한자는 사업의 주체가 되어 사업의 전반적인 사항을 결정할 수 있는 권리를 행사하는 리더입니다.

이것이 바로 '조합원의 권리' 또는 투자의 성격으로 접근하자면 '조합원의 메리트'입니다.

이러한 기본전제적인 조건은 근린생활시설 뿐만아니라 뉴타운ㆍ재개발의 모든 영역에도 적용되는 사항이기도 합니다.

그러면 본격적으로 재개발지역의 근린생활시설이 가지고 있는 메리트를 현장데이터를 기반으로 나열해 보도록 하겠습니다.

2003년6월 이전에는 주택형식과 관계없이 조합원들의 우선배정순위 자체가 권리가액이 높은순으로 대형에서 소형순으로 배정되었었죠..

그러다 2003년 도정법 개정 후에는 상가는 원칙적으로는 상가를 배정받게 되었습니다.

여기서 다시한번 강조하고 싶은것은 재개발에서, 조합원의 평형배정 및 배정받는 물건의 형태를 객관적으로 파악하기 위해서는 현장데이터분석이 우선시 된다는 점입니다.(이제는 너무나 많이 알려진 사항이기 때문에 더이상 길게 언급할 필요는 없을 듯 합니다.)

이러한 현장데이터의 중요성은 근린생활시설의 권리분석시에 더욱 커집니다.

전체조합원 중 상가를 소유한 조합원이 30%가 넘을 경우 아파트와 상가 중 택일입니다.

다시말해 상가조합원이 많은 재개발지역에서는 상가(근린생활시설)의 조합원메리트가 더욱 높다는 것이죠..

상가조합원이 높은 대표적인 지역이 바로 성수뉴타운예정지입니다.
성수뉴타운예정지의 상가조합원은 전체 조합원의 절반 가까이나 되는 높은 비율을 보이고 있습니다.

일반 재개발지역의 현장데이터와 비교할때 굉장히 높은 비율입니다. (보통 전체조합원 수 중 상가조합원은 10% ~ 20% 수준입니다.)

'아파트와 상가 택일'이라는 메리트와 함께 상가조합원의 가장 큰 메리트는 일반 주택보다 권리가액이 높다는 것과 주택수에 포함이 되지 않아 철거전까지 탄력적으로 운용할 수 있다는 점을 들 수 있습니다.

전체조합원 중 상가조합원의 비중이 높은 지역에서는 근린생활시설(상가, 사무실)의 매수를 추천하는 바입니다.

☞ <뉴타운ㆍ재개발 근린생활시설(상가ㆍ사무실)의 메리트 요약 >

1) 권역별 현장데이터에 따라 '아파트와 단지내상가 중 택일' 할 수 있는 권리를 획득할 수 있다.

2) 일반 주택보다 권리가액이 높게 평가된다.

3) 주택수에 포함되지 않아 투자개념으로 접근하기에 적합한 물건의 형태이다.