◈ 뉴타운ㆍ재개발 무허가건물 투자가이드

 

◈ 뉴타운ㆍ재개발 무허가건물 투자가이드

무허가건물의 형태이기 때문에 상태가 좋을 리는 없지만 그래도 직접 건물의 상태를 눈으로 확인해 보아야 합니다.

왜냐하면 기존 세입자가 나간다고 하는데 새로운 세입자를 구하기 힘들 정도로 집이 낡으면 전세금만큼 투자금이 추가되기 때문입니다.

새로운 세입자를 구하기 위해 집을 수리하는 비용이 몇 백만원 이상 들 수 있습니다.
또한 국공유지 불하시 점유한 면적만큼 불하받을 수 있기 때문에 반드시 실측을 하여야 합니다.

무엇보다 가장 중요한 것은 한개의 필지를 전부다 점유하고 있는지의 여부입니다.

무허가건물은 국공유지가 대부분이기 때문에 점유의 대상필지가 일반 건물에 비해 굉장히 중요합니다.

① 초기 투자금

사유지에 비해 토지를 기준으로 평당 200만원내지 400만원 정도 저가이기 때문에 사유지보다 초기투자금이 적은 사람한테 유리하다는 것이 무허가건물의 대표적인 메리트입니다.

그러나 나중에 토지를 매입하여야 하므로 추진위원회 준비단계에서부터 사유지 거래금액에 육박한 금액은 기대수익을 올리기가 힘듭니다. 무허가 건물매입시 투입비용을 보면 무허가 건물 매입시 금액(필요경비 포함), 점유사용료, 토지매입금액, 추가부담금, 기회비용에 따른 이자, 매입시 중개수수료, 전세입자 바뀔 경우 중개수수료, 건물하자시 수리비용 등입니다.

시유지가 초기비용이 적지만 숨어있는 비용까지 계산하여보고 또한 공시지가, 사유지와 가격차이등을 면밀히 검토하여 무허가건물을 매입한다면 실패보다는 성공할 가능성이 많습니다.

② 조세

무허가 건물을 매입시 유리한점 중에 매입시 등기를 하지 않으므로 등록세가 없다는 점과 취득세에서 건물만 과표가 되고 낡은 건물이 대부분이라 취득세부담이 거의 없다는 점을 들 수 있습니다. 그러나 양도소득세에서 다주택 소유여부 판정시는 세금의 많고 적음을 떠나 무허가 건물도 1주택으로 본다는 점은 꼭 알아두셔야 할 사항입니다.

③ 무주택판정

조세분야와 달리 주택공급에 관한 규칙에서는 등기를 기준으로 하기 때문에 무허가 건물만 소유했다면 타지역에서 아파트 분양받을 때 무주택자로 우선분양대상자로 혜택을 볼 수가 있습니다.

④ 점유사용료

무허가 건물을 소유자는 매년 점유토지면적에 대해 해당관청에서 부과하는 점유사용료를 납부하여야 하는데 재개발 사업이 늦어지면서 시세가 형성되지 않으면 점유사용료 증가로 인해 수익률이 기대만큼 못 미칠 수 있습니다.

⑤ 점유연고권 인정기준

무허가 건물이 차지하고 있는 점유권을 인정하는 기준은 담장 등으로 경계가 구분되어 있는 실제 면적으로 하며 경계 구분이 불분명하면 처마끝 수직선을 경계로 합니다.

매각 최대면적은 서울시 기준으로 200㎡(약60.5평)까지입니다.

재개발 사업이 진행되면 조합설립 후 관리처분인가 신청을 하는때까지 해당관리청과 매매계약을 체결하면 됩니다.

매매잔금을 일시로 납부하지 못할 경우는 20년분할 납부가능하며 이자율은 1년 정기예금 금리를 기준으로 한 이율(연3∼4%)을 기준으로 합니다.

⑥ 권리가액 평가

무허가건물소유자일 경우 건물평가금액과 점유인정토지면적(200㎡이하)의 평가금액을 합산한 금액에다 비례율을 곱한 금액이 권리가액이 되기 때문에 국민주택규모(전용면적 25.7평)이상의 아파트를 분양 받을 수도 있습니다.

재개발 지역내 무허가 건물에 투자할 경우 일반적인 재개발 투자방법에다 무허가 건물에 상기에서 언급한 특유한 몇 가지만 유의하면 고수의 반열에 들 수 있을 것입니다.

법적으로 적법한지 여부는 위에서 볼 수 있는 무허가건축물 대장 등재여부가 핵심입니다.

소액투자의 대명사 - 무허가건물을 통해 성공투자하시기 바랍니다.