동탄신도시에서도 ‘제2 더프라우’ 재연될까?

 

동탄신도시에서도 ‘제2 더프라우’ 재연될까?

이달부터 오피스텔 잇따라 분양

경기도 화성 동탄신도시에 ‘제2의 송도 프라우’가 나올까? 올 4월 평균 4855대 1의 사상 최고 경쟁률을 기록했던 인천 ‘송도 더 프라우 오피스텔’의 청약 광풍이 동탄신도시 오피스텔 분양시장에서 재연될지 관심이 쏠리고 있다.

2기 신도시 첫 주자인 동탄신도시에서는 이달부터 주상복합아파트와 단지 내 오피스텔이 잇따라 분양된다. 특히 동탄신도시는 강남 대체 수요를 흡수하기 위해 조성되는 ‘분당급 신도시’와 맞닿아 있어 신도시 개발 후광효과에 대한 기대감도 커지고 있다.

일각에서는 청약과열 양상을 빚었던 송도 더 프라우 오피스텔 사태가 동탄신도시에서 또다시 발생할 수도 있다는 지적도 나오고 있다. 하지만 오피스텔은 아파트와 달리 전용률 등에서 불리한 점도 많아 ‘묻지 마’ 투자는 삼가야 한다는 게 전문가들의 조언이다.

위버폴리스 시작으로 6월부터 분양 봇물

업계에 따르면 6월부터 동탄신도시에서는 위버폴리스(풍성주택), 서해그랑블(서해종합건설), 동양파라곤(동양건설산업) 등 주상복합 단지 내 오피스텔 325실이 순차적으로 공급될 예정이다.

동탄신도시 오피스텔 분양의 첫 주자는 풍성주택의 위버폴리스다. 중심상업지구 16-1블록에 25~41층 2개 동으로 건립되는 주상복합으로, 오피스텔은 23~69평형 50실로 이뤄졌다.

건물 전체가 유리 커튼월(발코니 바깥에 있는 외벽)로 시공되고 2개 동의 중간에 ‘스카이브릿지(연결 다리)’를 설치해 건물 외관이 수려한 게 특징이다. 국도 1호선이 1.5km, 경부고속도로 기흥IC거리가 2km 거리에 있고, 지하철 1호선 병점역이 멀지 않다. 삼성전자와 화성지방산업단지와도 가까운 자족형 도시라는 점도 회사 측이 내세우는 장점이다.

청약은 7일 실시된다. 우리은행 본ㆍ지점과 우리은행 인터넷 홈페이지(www.wooribank.com)에서 청약 접수를 받는다. 모델하우스에서는 청약 접수를 받지 않는다.

분양가가 평당 평균 1110만~1200원 선(공급면적 기준)이다. 청약금은 평형에 관계없이 500만원이다. 한 사람이 한 오피스텔만 청약할 수 있다. 4월 분양된 송도 더 프라우의 경우 한 사람이 3실까지 청약할 수 있었다. 당첨자 발표는 주상복합아파트(46평형 198가구)와 같은 14일이다.

위버폴리스에 이어 서해그랑블도 6월 중에 분양에 나선다. 3개 블록으로 나뉘어 지어지는 데, 총 113실이다. 평형은 18평형에서부터 50평형까지 다양하다. 분양가는 미정이지만, 위버폴리스와 비슷한 수준에서 결정될 것 같다.

동양건설산업은 올 하반기에 오피스텔 동탄 파라곤을 선보일 예정이다. 22~44층 3개 동으로 162실이다. 신영도 내년 중 중심상업지구에서 오피스텔을 공급할 계획이다.

투자 매력 풍부하다는 데…투자 열풍 불까?

오피스텔은 투기과열지구내 아파트와 달리 제도상 여러 가지 투자 메리트를 지니고 있다. 우선 청약통장이 필요 없어 청약 가점제 적용에서 배제된다. 주택으로도 간주되지 않아 통상 당첨 직후부터 분양권을 마음대로 팔 수 있다. 재당첨 제한 규정에도 걸리지 않는다.

대출 규제의 핵심을 이루는 총부채상환비율(DTI) 규제도 받지 않는다. 대출 규제가 일반 아파트보다 훨씬 덜해 자금 마련이 상대적으로 쉬운 것이다.

또 오피스텔의 경우 업무시설로 등기할 때엔 종합부동산세 대상에서 빠져나갈 수도 있다. 이래저래 단기 차익 목적의 수요자 입맛에 딱 맞아떨어지는 부동산 상품인 것이다.

아울러 동탄신도시에서 공급되는 오피스텔의 경우 삼성전자 반도체 공장과 화성지방산업단지가 인접해 있어 임대수요가 탄탄하다는 것도 큰 매력이다. 특히 분당급 신도시 개발에 따른 후광효과도 기대해 볼만하다.

업계에서는 이들 분양 단지에 실수요는 물론 시세차익을 노린 투자수요가 대거 몰릴 것으로 예상하고 있다.

동탄신도시 M공인 관계자는 “동탄신도시 안에 입주 오피스텔이 없어 시세 차익의 규모를 예측하기 힘들지만, 분당급 신도시 개발 호재 등에 힘입어 향후 상당한 웃돈이 붙을 것 같다”고 말했다.

그래도 ‘묻지 마 투자’는 금물

하지만 많은 전문가들은 투자 주의보를 보내고 있다. 자칫 ‘묻지 마’ 투자에 나섰다간 낭패를 볼 수도 있다는 것이다.

일반적으로 오피스텔은 계약 직후 전매가 가능하지만 동탄신도시의 경우 사정이 다르다. 위버폴리스의 경우 송도 더 프라우와 달리 다소 까다로운 전매제한 조건이 붙어 있다.

청약 과열을 우려해 화성시와 풍성주택 측이 ‘계약 후 3개월간 전매금지’ 조항을 내걸었던 것이다. 나아가 전매 기회도 제한했다. 입주 때까지 전매를 2차례까지만 허용한 것이다. 이 같은 조건은 앞으로 동탄신도시에서 분양될 다른 오피스텔에도 그대로 적용될 가능성이 크다는 게 화성시의 설명이다.

전용률 규모도 꼼꼼히 따져봐야 한다. 전용률이란 공급 면적 대비 주거전용 면적 비율을 말한다. 아파트가 주상복합단지나 오피스텔에 비해 투자 가치가 높은 것도 바로 전용률 차이 때문이다.

요즘 아파트 평균 전용률은 80~85%선이다. 주상복합아파트는 이보다 조금 못 미쳐 70~75% 선이다. 그런데 오피스텔은 평균 전용률이 55~65%에 불과하다. 위버폴리스 역시 전용률이 66% 선이다.

전용률이 낮을 경우 면적 활용 공간이 좁을 수밖에 없고 평면 구성도 떨어지게 마련이다. 나아가 오피스텔의 경우 전 평형에서 바닥 난방이 허용되지도 않는다. 해밀컨설팅 황용천 사장은 “오피스텔 분양가가 공급 면적 기준으로 평당 1100~1200만원 선이라고 하더라도, 전용 면적당 가격으로 환산해보면 얘기는 달라진다”며 “전용 면적 기준으로 분양가를 산정할 경우 시세 차익은 생각보다 많지 않을 수도 있다”고 말했다.

단지 규모 등도 꼼꼼히 따져야

오피스텔을 고를 때는 아파트를 선택할 때와 마찬가지로 입지 여건과 단지 규모 등도 꼼꼼히 살펴야 한다. 내집마련정보사 함영진 팀장은 “단지 규모나 입지 여건 등에 따라 오피스텔 몸값도 천차만별”이라며 “무작정 오피스텔 시장에 뛰어들기보다는 알짜 물량을 찾는 노력부터 하는 게 바람직하다”고 말했다.

우선 단지 규모가 큰 게 투자성이 좋다. 실제로 고가 단지로 유명세를 떨치고 있는 서울 강남구 도곡동 타워팰리스 1~3차나 2004년 청약 열기를 내뿜었던 용산 시티파크, 최근 입주한 광진구 자양동 스타시티 등은 대단지로 인기를 누리고 있다. 이들 단지의 경우 가격도 치솟아 분양가보다 훨씬 많은 웃돈이 형성돼 있다.

반면, 나 홀로 소규모 주상복합아파트 내 오피스텔 등은 입주한 지 한참이 지났는 데도 시세가 분양가 수준이거나 그 이하로 떨어진 곳이 적지 않다.

유의할 사항이 또 있다. 오피스텔이 법적으로는 주택이 아니더라도, 실제 거주용으로 사용하다 적발되면 주택으로 간주된다. 이때 오피스텔을 포함해 다른 집 한 채를 더 가졌다면 1가구 2주택자로 분류돼 양도세 중과(세율 50% 적용) 대상이 된다.

유엔알컨설팅 박상언 사장은 “오피스텔을 업무용으로 사용하거나 임대한다면 양도세 중과나 종부세를 피할 수 있지만 주거용으로 사용할 때는 사정이 달라진다”며 “소규모 단지이거나 입지가 좋지 않은 경우 시세 차익보다는 임대 수입 목적으로 접근하는 게 좋다”고 조언했다.