뉴타운 아파트 이렇게 콕 집어요

 

                     뉴타운 아파트 이렇게 콕 집어요

《길음 가좌 등 서울 뉴타운의 아파트 분양이 본격적으로 시작되면서 뉴타운에 대한 실수요자들의 관심이 높아지고 있다.

뉴타운은 정부가 재정비촉진 지구로 이미 지정했거나 앞으로 추가 지정한다는 계획이어서 용적률(대지 면적에 대한 건물 연면적의 비율)과 층고제한 완화 등의 혜택을 받게 된다.

물론 사업기간이 지연될 수 있다는 점은 감안해야 한다.

재개발 컨설팅업체 J&K의 백준(사진) 사장과 서울 동작구 흑석뉴타운을 돌아보며 뉴타운 예정지역 내에서 아파트를 마련할 수 있는 요령을 들어봤다》

○ 아파트 입주권 확보하는 방법

백 사장은 무엇보다 어떤 물건을 사야 나중에 아파트 입주권이 나오는지 알아야 한다고 강조했다.

원칙적으로 뉴타운 등 재개발은 땅이나 주거용 건물 소유자에게만 입주권이 나온다. 상가나 공장 같은 상업용 건물 소유자는 입주권을 받을 수 없다. 단, 오피스텔처럼 난방시설 등이 갖춰져 사실상 주거용으로 쓰는 건물은 입주권이 나온다.

건물이 없는 나대지를 30m² 이상 소유한 무주택자는 입주권이 나온다. 그러나 유주택자는 90m² 이상을 소유해야 입주권을 받을 수 있다. 이에 미달하는 대지를 보유한 사람들은 현금으로 보상을 받게 된다.

골목길과 같은 도로부지는 집이 있건 없건 면적이 90m² 이상이어야 입주권을 받을 수 있다.

○ ‘쪼갠 지분’인지 유의해야

뉴타운에선 입주권을 더 많이 받기 위해 지분 분할(일명 쪼개기)이 흔히 일어난다. 입주권이 하나만 나오는 다가구주택을 다세대주택으로 바꾸거나 한 필지의 땅을 여러 필지로 나눠 다수가 소유하는 것이다.

그러나 2003년 12월 30일 이후에 재개발 구역 내 ‘쪼갠 지분’은 입주권이 나오지 않고 현금청산 대상이 된다는 점에 유의해야 한다. 그 전에 이뤄진 지분 분할도 정도가 심하면 일반분양 물량이 줄어들어 수익성이 악화되기 때문에 해당 뉴타운의 지분이 얼마나 분할됐는지 미리 알아보는 게 좋다.

백 사장은 “대지 면적이 1만 평이라 하면 450채 정도는 지을 수 있는데 입주권을 가진 조합원이 400명을 넘으면 쪼개기가 심한 곳으로 볼 수 있다”며 “이런 곳은 투자를 피하는 것이 좋다”고 조언했다. 그는 또 재개발 추진위원회가 난립해 있는 곳은 개발 추진속도가 느려질 수 있다는 점을 유념해야 한다고 덧붙였다.

○ 존치지구는 피하라

“‘존치지구’로 묶일 곳을 비싸게 사는 사람들을 보면 정말 안타깝습니다.”

뉴타운 붐이 일면서 주거용 건물이 덜 낡아 재개발 대상이 되지 않는 존치지구까지 사들이는 수요자도 생겨나고 있다. 존치지구로 예상되는 곳은 상대적으로 값이 싸 잘 모르고 덤비면 ‘씬聆杉蔑??생각할 수 있기 때문이다.

그러나 존치지구는 재개발과는 관계가 없을 뿐 아니라 뉴타운 예정지역 전체가 재정비촉진지구로 지정되면 토지거래 제한 등 규제만 받을 뿐이다.

실수요자라면 내년 상반기(1∼6월) 이후 재정비촉진계획이 나온 뒤에 안전하게 투자하는 것이 좋다. 재정비촉진계획에는 뉴타운이 어떻게 개발되는지, 어떤 곳이 존치지구가 되는지 등이 종합적으로 담기게 된다.

뉴타운은 여러 개의 사업구역으로 나눠 구역별로 사업을 추진하게 되는데, 각 사업구역들의 수익성이 모두 다르다는 점도 주의해야 한다.

백 사장은 “도시환경정비사업, 재개발사업, 주거환경개선사업, 재건축사업 구역 등의 순으로 투자하는 것이 좋다”고 말했다.

보통 도시환경정비사업 구역은 준주거지역이나 상업지역이 대부분이기 때문에 용적률이 600%에서 800%까지 가능해 주로 주상복합 아파트가 들어선다. 따라서 지분 가격은 비싸지만 더 높은 수익률을 기대할 수 있다.

반면 주거환경개선사업 구역은 낡은 주택들이 몰려 있는 주거지역을 대상으로 하는 사업으로, 중소형 아파트가 주로 들어서기 때문에 상대적으로 수익성이 떨어진다.

백 사장은 “최근까지 개발에 대한 기대감으로 거의 모든 뉴타운 내 지분 가격이 급등했지만 내년부터는 각 뉴타운 지역의 입지나 사업 속도에 따라 가격이 차별화될 것”이라며 “무턱대고 지분을 사면 후회할 수 있다”고 지적했다.

김상운 기자