서울 저층 재건축단지에 상한제 '불똥'

 

서울 저층 재건축단지에 상한제 '불똥'

일반분양분 분양가 내려…조합원 부담 늘어

서울지역 마지막 ‘알짜’ 저층 재건축단지들은 최근 재개발 단지 등의 잇단 사업승인 신청을 씁쓸하게 지켜봐야 했다. 사업속도가 늦어 사업승인을 신청하지 못하는 처지여서 꼼짝없이 분양가상한제 적용을 받게 돼서다.

저층 재건축 단지들에 상한제 불똥이 떨어졌다. 10층 이상의 중·고층은 재건축을 하더라도 늘릴 수 있는 가구수가 많지 않은 반면 5층 이하 저층 단지는 가구수 증가폭이 커 일반분양분이 많다. 상한제 규제를 받으면 일반분양분의 분양가가 내려가 조합원 부담이 늘어난다.

상한제 타격받는 단지 10곳 2만여가구

지난달 말까지 사업승인을 신청하지 못해 상한제 타격을 받는 저층 재건축 아파트는 10개 단지 2만여가구다. 서초구 반포본동 주공1단지 1490가구는 2003년 안전진단을 통과하고 추진위 승인을 받은 뒤 제자리 걸음이다. 구청 관계자는 “규제가 풀리기를 기다리는 것 같다”고 말했다.

강동구 고덕지구에서 1단지를 제외한 시영과 2~7단지는 정비구역 지정 문턱을 넘지 못했다. 구청은 추진위들에서 제출된 7개 단지 구역지정안을 검토 중이다.

강동구 둔촌주공은 7월 정밀안전진단을 통과하고 최근 조합설립을 위해 주민동의서를 받기 시작했다. 주민 80% 이상의 동의서를 받아야 조합을 설립할 수 있다. 조합 관계자는 “조합원수가 6000명에 가깝고 다른 곳에 사는 경우가 많아 동의율을 채우는 데 6개월 이상 걸릴 것 같다”고 말했다.

강서구 화곡동 우신 등 7개 단지 연합 재건축구역인 화곡3지구는 일찌감치 조합설립을 했으나 인근 단독주택지 편입 문제로 시간을 끌었다.

분양 수입 5% 감소 예상

이들 단지의 일반분양분은 전체 건립가구수의 15~30% 정도로 예상된다. 둔촌주공의 일반분양분은 1743가구로 19%다. 고덕주공3단지는 임대 255가구를 포함해 1453가구를 짓는 안을 검토 중인데 조합원수가 800명이다. 일반분양분(398가구)이 전체의 27%인 셈이다.

상한제로 분양수입이 5% 가량 줄어들 것으로 추산된다. 일반분양가는 감정평가한 택지비와 정부가 정한 일정한 건축비로 매겨진다. 정부는 3월 강남권 재건축 단지 109㎡의 분양가가 상한제로 25% 내려갈 것으로 봤다.

둔촌주공 재건축조합 관계자는 “상한제로 조합원 부담금이 얼마 늘지는 바뀐 제도가 본격적으로 시행된 뒤 가늠할 수 있을 것”이라고 말했다.

2010년 이후 일반분양될 듯

이들 단지는 공정 80%에서 분양하는 후분양제를 적용받기 때문에 일반분양은 2010년 이후나 가능할 것으로 보인다.

J&K부동산투자연구소 권순형 소장은 “일반분양 경쟁이 치열할 것이어서 확실하게 분양받는 방법은 조합원이 되는 것이고 특히 중대형은 일반분양이 거의 없을 것”이라고 말했다. 조합 설립 뒤에는 전매가 제한돼 조합원이 되기 힘들다.

부동산중개업소들은 상한제 규제로 이들 단지의 시세가 더 약세를 보일 것으로 내다본다.

한편 강남구 개포지구 저층단지들과 송파구 가락시영은 상한제 타격을 거의 받지 않을 것 같다. 개포지구에선 일반분양분이 몇가구 되지 않을 것으로 예상되고 가락시영의 가구수가 재건축으로 늘지 않는다.