[11월 재개발 시장동향] 촉진지구 매수세 감소, 호가 오름세는 지속돼

 

[11월 재개발 시장동향] 촉진지구 매수세 감소, 호가 오름세는 지속돼

                                                         자료원 : 부동산114 등록일 : 2006/12/08

서울지역 13개 뉴타운 구역과 3개 균형발전촉진지구가 재정비촉진지구로 지정되고 한달 반이 지났다. 거래 제한 요건이 강화되면서 촉진지구의 경우 매수세가 현저히 줄었음에도 불구하고, 향후 개발속도나 개발 완성도에 대한 기대감도 함께 높아지면서 매도자들이 매물을 거두어 들이는 등 호가는 오름세를 이어갔다.
촉진지구 내 20㎡(6평)이상의 토지 거래 시엔 토지거래계약신청서, 토지이용계획서, 토지취득자금조달계획서를 제출해야 하며 취득일로부터 3년간 실제 거주를 해야 한다. 반면 용적률과 건폐율 완화, 국민주택기금 지원 등의 인센티브가 주어진다.

반면 미아뉴타운, 중화뉴타운과 같은 非촉진지구의 경우엔 매수문의가 상대적으로 늘고 거래 또한 비교적 활발했다. 아파트 등 주택시장의 가격 상승세가 이어지자 초기 투자부담이 상대적으로 적은 재개발 구역 투자를 통해 내집마련 및 수익을 꾀하려는 수요가 증가해 재개발 시장도 가격이 상승세를 보였다.

한편, 신정신월, 방화, 노량진뉴타운 등이 서울시에 재정비촉진지구로 지정 신청을 함에 따라 지역 주민들의 관심도가 높아졌다.

△ 서울 재정비촉진지구 - 매수 관망 속, 거래 끊겼지만 매도호가는 상승세

재정비촉진지구로 지정된 16개 지역 중 용산 한남뉴타운과 지하철 9호선 호재가 있는 동작 흑석뉴타운 일대가 매수자들의 관심이 특히 높다. 하지만 재정비촉진지구로 지정되면서, 향후 주거환경개선에 대한 기대감이 커진 반면, 거래 규제가 강화돼 매수세는 한풀 꺾인 상태다.

동작구 흑석6구역 : 10평미만 소형지분 평당 2,500~3,000만원 수준

흑석6구역(247번 일대, 62,781㎡ 규모)은 올해 4월 27일 조합설립인가를 받고 지난 7월 10일 사업시행인가까지 마친 상태로 순조롭게 사업이 진행 중이다. 현재는 관리처분인가를 준비 중이다. 평형대별 지분가를 살펴보면 10평형대 미만의 소형지분의 경우 평당 2,500만원~3,000만원 수준으로 지난 달 대비 약 300~500만원 가량 올랐다.

용산구 한남뉴타운 : 높은 지분가격, 거래 한산

한남뉴타운은 서울에서 재개발 사업 진행 중인 지역 중 지분가격이 가장 높은 곳 중 하나다. 그런 까닭에 실제 거래는 쉽게 성립되지 않는다. 여기에 거래 조건까지 까다로워져 투자자들의 매수문의가 크게 줄었다. 또한 11.15 부동산대책 이후 추가 대책 등에 대한 불안감으로 매수 문의가 거의 없고 한산한 모습이다. 한남동의 경우 10평형대 미만의 빌라 지분은 평당 5,000~6,000만원 수준이고, 20평형대 이상은 평당 2,500만원 수준이다.

△ 서울 非촉진지구 - 조합설립인가 받은 전농7구역, 신월신정1-1지구 진행 박차

전농7구역 : 순조로운 사업진행으로 매수문의 활발

동대문 전농7구역(403-1번지 일대)은 지난 2월 8일 구역지정, 10월 2일에는 조합설립인가를 각각 받았다. 약 2,900여 가구가 들어설 예정이라 규모가 꽤 큰 편이다. 촉진지구에 해당하지 않아 거래가 상대적으로 자유롭고 사업진행 역시 순조로운 편이라 매수 문의가 비교적 많은 편이다. 지난 10월과 비교하면, 10~20평형대 지분의 경우 평당 약 300만원 정도 가격이 올라 현재 평당 1,500만원~1,700만원 수준에 거래된다.

전농뉴타운은 주민들의 재정비사업에 대한 요구가 크지 않아 재정비촉진지구로 포함되지는 않을 가능성이 커 보인다. 전농뉴타운의 경우 현재 총 5개 구역 중 조합설립인가를 받은 전농7구역과 사업시행인가 단계인 답십리12구역의 사업 진행이 상대적으로 빠른 상황이다. 반면 나머지 3개 구역은 사업초기단계로 추진위, 구역지정 단계에 있다.

양천 신월신정뉴타운 1-1지구 : 촉진지구 지정 기대감 팽배

양천구 신월신정뉴타운1-1지구(570-19번지)는 05년 11월 구역지정이 있은 이후 지난 10월 30일에 조합설립인가를 받았다. 10평형대 기준으로 평당 2,000만원~2,500만원 수준으로 거래된다. 최근까지 비교적 활발한 거래 상황을 보였으나 정부의 부동산대책 발표 이후 매수 문의가 주춤한 편이다. 하지만 토지거래허가제는 적용되지 않아 매수자들의 문의는 있는 편이다.

한편 신월신정뉴타운의 경우 현재 구에서 재정비촉진지구로 신청을 한 상태로 건교부의 지정 여부를 기다리고 있는 상태다. 이에 지역 내에서 향후 사업성에 대한 기대감이 팽배해 있어 매도자들이 매물을 선뜻 내놓지 않고 있다.

△ 경기권 - 11월 17일 1차 경기뉴타운 10개 지역 발표, 거래는 뜸

경기지역에서 지난 11월 17일, 총 10개 지역이 1차 경기뉴타운 사업지로 선정됐다. 고양 원당지구, 부천 고강지구와 소사지구, 안양 안양지구, 의정부 금의지구, 광명 광명지구, 남양주 덕소지구, 시흥 은행지구, 군포 금정지구, 구리 수택인창지구 등이다. 발표 이후 주변 주택시장에 영향을 미쳤지만 대책 효과 등과 맞물려 전반적으로 매수세는 아직 미비하다.

성남시 단대구역 : 구시가지 재개발, 송파신도시 겹호재

성남 단대구역(108-6번지)은 1단계 사업추진구역으로 77,231㎡ 규모다. 이번 경기뉴타운 1차 발표에 포함되지는 않았지만 인근 구시가지 재개발 및 송파신도시 등 호재가 겹쳐 관심이 높은 지역이다. 10평형대 미만 지분 기준으로 평당 가격은 2,400~2,500만원 수준이다. 매수 문의는 꾸준하지만 매물이 많지 않아 거래는 뜸한 편이다.

대체적으로 계절적 비수기와 11.15부동산 대책 등이 맞물려 재개발 시장 역시, 주택시장과 마찬가지로, 당분간 관망세가 이어질 것으로 보인다. 다만, 사업진행이 순조로운 몇몇 사업장을 중심으로 국지적인 지분가격 상승세가 나타날 전망이다.

[부동산114 백정은]