'지분제 vs 도급제'가 뭐길래
'지분제 vs 도급제'가 뭐길래
지분제는 리스크 크고 도급제가 안정적
요즘 재건축 시장에서 시공사 수주전이 화두다. 업체들간 경쟁이 심해지면서 과열 양상을 보이고 있는데 특히 지분제 사업방식을 둘러싸고 과열 논란과 후유증 우려가 나오고 있다. 조합과 시공사간 대표적인 계약방식인 도급제와 지분제에 대해 정리해본다.
이들 방식은 관련 법령에서 정하고 있지는 아니고 일반적으로 사회에서 사용하고 있는 재개발•재건축의 조합과 시공사와의 계약방식, 주민과 사업시행자와의 계약방식이다. 국토부 자료를 참고해 정리했다.
◇조합과 시공사와의 계약 방식
가. 도급제 계약방식
3.3㎡당 건축비를 정해 도급공사 계약을 체결하는 방식으로, 조합이 직접 사업을 주관하고 시공사는 단순히 공사 도급금만 받고 시공을 하는 방식으로 사업에 있어서의 손익을 모두 조합이 책임지는 계약방식
※ 일반분양분의 분양성•수익성이 불투명한 상태에서는 대부분 도급제 방식의 계약 체결
나. (확정) 지분제 계약방식
조합원이 소유한 토지 또는 건축물의 면적에 따라 일정비율의 아파트 면적을 조합원에게 제공하고, 나머지 주택과 상가, 복리시설 등을 매각하여 공사비로 충당하는 계약방식.
즉 건설사가 조합지분율과 부담금을 초기에 확정하여 사업추진 과정에서 추가로 소요되는 비용은 시공사 책임지는 만큼 개발이익도 시공사에 귀속되는 계약방식으로 사업수행 명분으로 계약 시 조합원의 권리가액을 확정하는 계약방식
◇조합과 사업시행자와의 계약 방식(LH의 경우)
가. 지분제 계약방식
주민에 주는 무상지분을 미리 확정하고 사업 손익은 시행자에 귀속되는 계약방식
1)사업의 리스크와 개발이익이 공사에 귀속되므로 사업시행자로서 입지확보 및 사업성과에 따른 수익성 확보 가능하고, 사업을 공사에서 주도적으로 추진가능하며 사업비에 대한 주민과의 마찰 소지 최소화
2)조합원부담금을 계약당시로 고정시켜 조합원들에게 사전 확정된 개발이익을 보장하고 추가 개발이익은 시행자에 100% 귀속
3)사업초기 단계에서 무상지분을 확정하여야 하나 정확한 사업성 추정에 한계가 있고 적절한 지분보상율이 아닌 경우 시행자에 일방적 손실 발생
4) 무상지분 사전확정으로 사업여건 변화에 능동적으로 대처가 곤란하며 사업성 악화로 인한 손실은 전부 시행자가 부담
5) 조합 또는 주민과의 관계 악화 및 사업진행 지연소지가 상존하며 사업지연에 따른 손실은 시행자가 부담
6) 사업종료 시 시행자의 개발이익에 대하여 주민의 추가배분 요구 민원 발생 가능성이 있고, 도급공사 낙찰률 등이 공개되어 개발이익이 발생될 경우 조합원의 민원으로 수익을 모두 공사에서 취하기 힘던 반면, 사업성 악화로 인한 사업손실 발생 시는 공사에서 모두 감수 할 수밖에 없어 사업의 리스크가 매우 큼
나.원가 정산형 매입지분제 계약방식
사업경비를 원가 정산하되 시행자 매입지분에 대해 개발이익을 배분하는 계약방식
1)원가정산제로서 투명한 사업관리와 개발이익의 주민환원으로 공공기관으로서의 사업 참여 명분 제고
2) 원가정산 시 사업비의 적정집행 여부에 대한 주민과의 분쟁 소지
3)공사 영업이익 확보 불투명 및 사업 리스크 관리가 어렵고, 사업성이 높은 사업지구의 경우 현금청산자가 없어 개발이익의 공사 지분 확보가 불가하며, 사업손실이 예상되는 지구의 경우 현금청산자 과다발생에 따른 사업비 증가로 사업성 악화가 가중되고, 현금청산 과다발생 시 사업 손실에 대하여 시행자인 공사의 부담회피가 어려우며, 현금청산의 선택권이 전적으로 주민에 있어 통제 불가능
4) 시행자(공사)의 영업이익 확보가 미미한 사업참여 방식에 주민들의 의구심과 불신상존
다.원가 정산형 사업시행대가 계약방식
사업경비를 원가 정산하되 시행자는 사업시행에 필요한 적정 비용을 정하여 시행하는 계약방식
1) 지분제 적용의 문제점과 원가정산형 매입지분제 방식(공사에서 현금청산자의 지분을 권리로 확보)의 불확실한 수익구조를 개선
2) 정산 시 분쟁의 소지가 있는 인건비, 경비, 이윤을 사업시행대가로 통합하고 미리 정해 분쟁 최소화 및 적정 수익구조 확보
3) 적정 대가이외에는 원가정산 되므로 사업여건 변동에 따른 리스크 부담의 공사에 전가요인 배제
4) 사업시행방식 및 여건에 따른 적정대가 기준마련이 어렵고, 사업시행방식, 업무분담,사업규모, 사업 참여 시점, 사업시행 여건 등을 고려한 대가기준 마련 필요
5) 주민들이 사업시행대가에 대하여 정비업체 용역비와 비교하여 과다한 부담으로 인식 우려
최현주 기자 chj80@joongang.co.kr
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