재개발 감정평가 방법?
재개발 감정평가 방법?
[종전자산]
1. 법적근거?
- 도시및주거환경정비법 제48조제5항제2호 (관리처분계획 인가시 필요)
- 부동산가격공시및감정평가에관한법률,
- 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률,
- 지방자치단체의 도시및주거환경정비조례 등을 기준으로 평가함.
[참고]도시및주거환경정비법48제 제1항제4호 : 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격.
( 종전의토지 또는 건축물의 가격시점? 사업시행인가 고시일 기준)
[참고] 도정법제48조제5항:
제1호: 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액은 시`도의 조례가 정하는 바에 의하여 산정하되. 시장`(군수)이 추천하는 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 2인 이상의 감정평가업자의 감정평가 의견을 참작하여야 한다.
제2호: 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 시장`군수가 추천하는 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가업자 2인이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다.
예) 2007년 5월: 아현3구역
2. 종전자산 평가의 성격
① 관리처분계획 수립을 위한 평가 : 재개발에 다른 개발이익 배제 평가
② 법률에 의한 필수적 평가: 이해관계 조정, 원활한 사업진행
③이해관계의 절충을 위한 사적평가: 이해조정, 개발이익 분배
④ 상대적 가격 중시 : 조합원간 형평성 유지
* 종전자산의 평가는 비례율, 실거래가격 수준, 개발이익의 분배 등을 충분히 고려하고,
물건의 종류별, 규모별, 위치에 따른 가격균형이 중요함.
3. 가격시점?
정비구역(재개발구역)의 종전자산 평가에 대한 가격시점은
재개발 사업시행인가 고시일 기준 하도록 법정되어 있음.
(사업시행인가고시일 이후 기간이 경과될수록 실제 매매가격은 평가가격보다 높게 거래되고 있음.)
토지의 평가방법은 기본이 되는 사항이니 이것만은 알고 투자하세요
4. 토지의 평가?
관계법령에 따라 재개발사업구역 외의 공시지가 표준지를 기준으로 하여
지역요인, 개별요인, 지가변동률 등을 참작하되
재개발구역 지역 지정으로 인한 각종 행정규제 및 제한 등으로 인하여 건축물의 신축이 규제되고, 도로개설 등 도시계획사업이 실행되지 않아 노후 및 낙후된 상태가 지속되는 등 답보된 상태에 있으므로 지역적인 여건 등 제반 사항을 고려하여 평가함.(당해 재개발사업에 따른 개발이익은 배제하고 평가)
[대법원 판례]*** 개별공시지가는 보상액산정의 기준이 되지 못한다.
수용대상토지들의 수용보상액산정에 있어 적용되는 공시지가란 건설부장관이 지가공시및토지등의평가에관한법률 제조의 규정에 의하여 토지이용상황이나 주변환경 기타 자연적 사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 표준지에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 공시한 것을 가리키는 것이고, 이와 달리 같은 위법 제10조제2항에여 관계행정기관이 건설부장관으로부터 제공받은 토지가격비준표를 적용하여 산정하는 이른바 개별공시지가는 토지수용보상액 산정기준이 되지 아니한다 할 것이다. (대법1994.10.14. 94누2664)
(실무) 현업 중개업자의 개별 공시지가 * 130%와는 많이 다른 얘기입니다.
(비교) 공시지가의 종류?
실전투자가이드 게시판 88번 참고하세요
(비교) 재개발사업구역 외의 공시지가 표준지를 기준 (o)
재개발 사업구역 내의 개별공시지가 (x)
5. 건물의 평가 2s ?
①재개발구역내에 소재하는 건축물은 신축후 약 30년 이상 경과된 목조 및 세멘블럭조 기와지붕의 구조가 주류를 이루며, 평가액의 결정은 구조와 용재, 시공의 정도, 관리상태, 이용상황, 부대설비, 개보수의 정도 등 제현상을 참작하여 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가함.
② 건축물은 이전비로 평가하여 보상하는 것이 원칙이나 우리 건축물은 그 구조상 이전이 불가능하므로 취득가격으로 평가하여 이 때 일반적으로 원가법으로 평가하며, 주택의 경우에는 비준가격으로 평가할 수 있다.
*원가법
건축물의 가격= 재조달원가의 산정 - 감가상각
*비준가격
당해지역 유사주택의 시가를 참작하여 평가하되 아파트입주권 등이 부여된 경우에는 이에 따른 가격상승분은 차감하여 평가한다.
참고) 위의 방식에 의해서 토지 와 건물을 평가하여 회원님의 감정평가액이 나오는 것 입니다.
*토지의 감정평가액 + 건물의 감정평가액 = 감정평가액
6. 도로의 평가?
관계법령에 따라 시행되는 공익사업이므로 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제26조 등에 의거하여 평가함.(공부상 지목에 불구하고 실제 지목에 의거 현황평가를 함)
①사도법상 사도 : 인근토지가격의 1/5이내로 평가
②사실상의 사도 : 인근토지가격의 1/3이내로 평가
-도로개설당시 토지소유자가 자기토지의 편익을 위하여 스스로 개설한 도로
-토지소유자가 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로
-건축법 제35조에 따라 건축허가권자가 그 위치를 지정한 도로
-도로개설 당시 토지소유자가 대지 또는 공장용지를 조성하기 위하여 설치한 도로
* [주로받는질문] 도로는 어떻게 평가합니까?
7. 이용상황이 상이한 토지의 평가?
공부상 지목이 하나이나 실제의 지목 및 이용상황이 둘 이상인 토지,
또는 전면과 후면의 가격이 상이한 토지 등은 이를 구분하여 산출한 후 평균단가를 적용함.
8. 1필 2인이상 공유토지의 평가?
합법적으로 건축된 건축물의 소재부분 및 사업시행자가 제시한 도면을 기준으로
평가대상 목적물의 소유자별 지분위치를 확인하고 평가하되,
확인이 불가능한 토지는 전체의 가격을 산출하여 지분비율에 의한 권리면적으로 평가함.
[참고]어느지역이든지 마찬가지이지만 특히, 아현3구역의 경우 하나의 대지가 24필지로 구성되어 있는 곳이 있어요. 여기에 관련된 내용이네요. 목적물의 소유자별 지분위치( 건물이 앉아있는 위치, 건물현황의 위치)
일부전문가들이 실수하는 내용이기도 합니다. 전문가의 작은 실수는 고객님의 막대한 재산상의 손해를 끼칠 수가 있습니다. 실무상 이런 경우 많이 봐 왔기에 꼭 숙지 하시길 바랩니다.
[참고]
감정평가방법에 관련된 여러자료들을 수집한 결과, 그 중에서 위의 내용이 가장 좋은 것 같아 골랐습니다.
우리 "뉴타운길라잡이" 회원님은 위의 1번에서 7번까지는 어느 정도 이해 하시면 좋을 것 같습니다. 현장에서 하는 '주먹구구식'의 재개발감정평가방법도 무시할 수는 없으나, 기본을 다지고 난 연후에 융통성을 익히는 것이 주택재개발 투자 전문가의 올바른 길 인 것 같습니다.
9. 주택재개발사업의 진행단계별 평가 분류?
1)사업시행인가 전 평가
①공공시설의 무상양도`양수평가: 사업시행인가를 위한 사업시행계획에 평가서 포함규정 "재개발사업으로 용도가 폐지되는 국가`지방자치단체 소유의 공공시설은 새로이 설치한 설치비용에 상당하는 범위 안에서 시행자에게 무상으로 양도"
2)사업시행인가 후 평가
① 종전자산 평가
②분양예정자산 평가(공동주택,상가 등 복리시설)
③국공유지 처분평가(도시및주거환경정비법" 제66조제6항)
-사업시행인가일 3년 이내 : 사업시행인가일 기준 평가
- (주거환경개선사업은 평가액의 80%에 매각)
-사업시행인가일 3년 이후 :국유재산법, 지방재정법 적용
④토지수용을 위한 보상평가(협의,수용재결,이의재결,소송평가)
3)관리처분계획이후 평가
①일반분양가격 평가(공동주택, 상가 등 복리시설)
②기타의 평가(담보평가, 경매평가 등)
* 평가의 종류?
1.공공시설의 무상양도`양수 평가 2.종전자산 평가 3.국공유지 처분평가 4.토지수용을 위한 보상평가 5.일반분양가격 평가 6. 기타의 평가(담보평가, 경매평가 등)
⑴. 공공시설의 무상양여 및 양도를 위한 평가
①감정평가 대상
새로 신설되는 공공시설 : 토지, 건물, 기타 보상비용을 평가함.
용도폐지되는 공공시설 : 토지 평가
※ 새로 신설되는 공공시설의 공사비는 토목 엔지니어링 회사에서 산출함.
(조합에서 업체를 선정하고 발주함)
②감정평가 방법
감정평가 당시의 이용상황을 기준으로 평가하며 토지는 표준지공시지가를 기준으로 하여 가격을 결정하고 통상적으로 현황 도로는 인접한 대지가격의 1/3 수준으로 평가합니다.
③감정평가 시기
조합설립 후 사업시행인가신청 전에 감정평가를 완료하여 사업시행인가 서류에 첨부해야 하며, 감정평가를 위하여는 신설되는 공공시설과 용도폐지되는 공공시설에 대하여 측량을 실시하여 토지조서를 작성하여야 합니다.
⑵. 국공유지에 대한 매수청구시의 감정평가
사업시행인가고시일로부터 3년 이내에 매매계약을 체결하는 경우에는 사업시행인가고시일을 기준으로 하여 평가하나, 3년이 경과한 경우에는 국유재산법 또는 지방재정법에 따라 일반적인 방법으로 평가합니다.
⑶. 종전자산의 평가
① 감정평가 대상
사업구역 내 전체 토지 및 건축물로서
토지는 토지대장, 토지등기부등본에 등재된 면적,
건물은 건축물대장 또는 건물등기부등본에 등재된 면적만 평가대상이며,
무허가건물은 무허가 대장에 등재된 면적으로 합니다.
② 평가방법
㉠ 토지
표준지공시지가를 기준으로 평가하되 인근의 유사한 지역 중 재개발구역이 아닌 지역의 거래시세와 다른 재개발구역의 평가금액 등을 참작하여 평가합니다. 토지가격은 도로,형상,경사도,이용가치에 따라 가격의 차이가 크며, 가격수준은 개별공시지가보다 높습니다.
서울시내 재개발구역 내 차량출입이 불가능한 단독주택의 경우 대략 평당 350 ~ 400만원 정도 수준입니다.
㉡ 건물
현재 사용중인 건물을 새로 건축한다면 돈이 얼마나 들어가는지를 계산한 후 매년 2% 정도씩 가격이 낮아진다고 가정하여 건축 후 지금까지의 사용기간에 대한 금액을 공제한 가격으로 결정하되, 오래되어 남은 가격이 아주 낮은 경우에는 유지보수 및 관리상태 등을 감안하여 조금 높게 평가합니다.
서울시내 재개발구역의 평가금액 수준은 약 25년 된 건물을 기준으로 블록조는 평당 60 ~ 80만원 수준, 연와조(빨간벽돌)는 평당 100 ~ 120만원 수준이며, 각 구역의 실정, 사용기간, 현황에 따라 차이가 납니다.
③ 평가시기 및 기준일
종전자산평가는 관리처분을 위하여 사업시행인가 후 이주철거전 적당한 시기에 실시 하는 것이 원칙이나, 실제는 평가기간 단축을 위해 사업시행인가 공람기간 중에 현장조 사를 실시합니다.
감정평가기준일은 사업시행인가일로 하도록 법률로 규정되어 있습니다.
⑷. 분양시설(종후자산)의 평가
① 감정평가대상
사업계획에 의한 재개발사업 완료시의 분양대상인 아파트 및 상가 등 재산
② 감정평가방법
㉠ 아파트
아파트는 원칙적으로 종전자산평가된 토지가격에 대지조성비용을 가산한 대지가격과 사업비용을 합한 건축비용을 더해서 전체분양가를 결정하고 이 금액을 아파트 전체의 평형과 세대수로 배분하여 분양가를 결정하는 것이나, 최근에는 이렇게 산정한 분양가가 인근의 일반분양가 보다 높은 경우가 많아 실제는 인근에서 분양되었거나 분양예정인 아파트 가격과 기존의 아파트 가격을 비교하여 평형별 위치별 분양 가능한 가격으로 결정되는 것이 보통입니다.
㉡ 상가
상가는 아파트의 규모, 인근에 형성된 상권의 규모와 형태, 장래의 상업성을 고려하여 인근의 유사상가와 비교하여 층별 위치별 가격이 결정됩니다.
㉢ 임대 아파트
임대아파트는 부지만을 평가하며 국공유지 매각가격 또는 종전자산 평가액에 대지조성비용을 더하여 대지가격을 결정합니다.
즉 비점유 국공유지의 평균가격, 점유국공유지의 평균가격, 사유토지의 평균가격을 임대아파트 면적에 순차적으로 충당하여 토지가격을 결정하며 여기에 아파트용지로 조성하는 비용을 합하여 평가합니다.
임대아파트를 건설하는 경우(‘98.11.20 이전 조합설립된 구역)는 대지가격에 표준건축비를 합하여 결정합니다.
㉣ 기타
아파트와 상가이외에 잔여 택지, 종교시설, 기타 재산이 있는 경우는 일반적인 기준에 의하여 평가합니다.
③ 평가시기 및 기준일
종전자산 평가후(분양신청기간 경과후) 관리처분전에 평가하며 평가의 기준일은 분양시점이 됩니다.
⑸. 손실보상평가
①. 감정평가 대상
재개발사업에 반대하거나 분양신청을 하지 않는 조합원, 또는 분양신청을 하였으나 이주를 거부하는 조합원의 재산(토지, 건물, 영업권 등)
②. 감정평가 방법
공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률, 동법시행령, 동법시행규칙에 규정된 일반적인 보상평가 방법에 의거하여 평가하게 됩니다.
③평가시기 및 기준일
사업시행인가 후 분양신청 기간 내에 수용대상자를 확정하고 감정평가등 수용절차를 진행해야만 착공과 일반분양을 계획대로 추진할 수 있습니다. 평가기준일은 사업시행인가일이 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 상 사업인정에 의제되는바, 사업시행인가일이 됩니다.
※ 수용의 절차
수용절차는 대체로 철거업체에서 진행하며, 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률이 정하는
아래와 같은 절차에 의합니다.
① 대상물건 확정
조합은 사업시행인가 후 분양신청기간 내에 수용대상자를 확정한다.
② 토지·물건조서의 작성
대상자가 확정되면 건물에 대한 현황측량과 보상대상이 되는 재산의 목록을 작성하여야 한다.
③ 감정평가
작성된 목록에 대하여 감정평가를 실시하며 조합에서 2개 평가기관을 선정하여 의뢰한다.
④ 협의
조합은 소유자에게 감정평가 금액과 보상금의 수령장소, 지급방법등을 내용증명으로 통보한다. (소유자의 문의나 전화가 있는 경우 그 일시와 내용을 정리하여 일지를 작성하여두는 것이 좋다)
⑤ 재결의 신청
협의가 성립되지 않으면 필요한 서류를 준비하여 지방토지수용위원회에 재결신청을 한다.
⑥ 감정평가
지방토지수용위원회는 2개의 평가기관을 지정하여 새로 감정평가를 실시한다
⑦ 재결
감정평가를 기준으로 수용재결을 하여 조합과 소유자에게 통보한다.
감정평가 금액이 처음보다 낮아진 경우는 처음의 평가액으로, 높아진 경우는 높아진 금액으로 재결하며 소유자에게는 이의신청기간을, 조합에는 보상금의 공탁기간을 통보하는 것임.
⑧ 이의신청,공탁
토지수용위원회의 재결 금액에 불만이 있는 자는 이의 신청을 낼수 있으며 조합은 정해진 날짜까지 보상금을 법원 공탁소에 공탁하여야 한다.(만약 기간내에 공탁하지 않으면 수용절차를 처음부터 다시 진행해야함)
공탁후 조합은 조합명의로 소유권 이전등기를 하며 원래의 조합원은 조합원 자격이 박탈되고 소유권도 잃게 된다.
⑨ 대집행
원칙적으로 공탁이 되면 관할 행정청의 대집행 허가를 받아 계고한후 일정기간이 지나면 강제철거를 할수 있으나 통상적으로 이의재결 후에 허가함.
⑩ 이의재결신청
공탁금에 대하여 소유자가 이의를 제기하면 중앙토지수용위원회(건설교통부 소관)에 이의재결 신청을 한다.
⑪ 감정평가
중앙토지수용위원회가 지정한 2개 감정평가기관에서 다시 감정평가 실시
⑫ 이의재결
지금까지 평가된 3회의 평가 금액 중에서 소유자별로 가장 많은 금액으로 재결을 하고 소유자 및 조합에 통보함.
⑬ 추가금 공탁
이의재결에 의하여 보상금이 많아진 경우 추가금액을 지정한 기간까지 공탁한다.이로써 수용에 대한 행정적 절차는 종료되며 이 금액에도 불만인 소유자는 법적절차로 들어가서 행정소송을 제기할 수 있으며 행정소송은 3심제도로 운영되고 있고 행정소송에서 다툴 사항은 보상금의 많고 적음에 관한 사항이며 재개발 반대는 사유가 되지 않는다.
출처 :토지정보 원문보기▶ 글쓴이 : 이원갑