생활의 달인이 추천하는 재개발 투자 노하우
생활의 달인이 추천하는 재개발 투자 노하우
땅이나 집은 면적이 넓을수록 전체 가격이 올라가기 마련 그에 맞춰 단위 면적당 가격도 대체로 상승한다. 그런데 재건축,재개발,뉴타운 시장에서는 이런 원리가 통하지 않는다. 작은 집의 단위 면적당 가격이 큰 집보다 훨씬 비싼 게 일반적이다.
해당 사업지 조합원들은 새 아파트를 받으려면 어차피 해당 지분에 대한 감정평가를 받아야 한다. 집이 클수록 당연히 전체 권리가액은 높아진다. 권리가액이 높으면 더 큰 아파트를 배정받을 수 있고, 추가부담금이 낮아져 분양가 부담도 줄일 수 있다.
그런데도 왜 작은 집의 단위 면적당 가격이 큰 집보다 더 비싼 걸까?
집 크기와 관계없이 모두 재건축,재개발,뉴타운 조합원이 돼 일반분양분보다 싸게 새 아파트를 한 채씩만 받을 수 있기 때문이다. 집이나 땅 지분이 작을수록 상대적으로 싸게 조합원의 권리를 가질 수 있으므로 작은 집에 투자자가 몰리고 수요가 많은 만큼 값도 비싼 것이다.
결국 초기 투자금이 적어 수요가 많고, 이에 따라 호가가 오르면서 단위 면적당 가격이 높게 형성된다는 것이다. 권리가액 평가 때도 시세가 반영되므로 권리가액의 단위 면적당 가격 역시 작은 집이 높게 나온다. 그렇다고 재건축·재개발 투자 때 작은 집이 항상 좋은 것만은 아니다. 집이 작으면 큰 아파트를 배정받기 어렵다. 또 지분 쪼개기 등으로 조합원이 늘어난 재개발 사업지에서는 새 아파트를 받지 못하고 현금 청산 대상도 있다.
투자 수익률은 사업장마다 천차만별이어서 작은 집의 투자성이 반드시 낫다고 할 수 없으며 실수요자라면 중대형 아파트를 배정받을 수 있는 큰 집을 노리는 게 바람직하다.
부동산 투자도 매입부터 시작해 매도 시점을 잘 잡아야 수익률을 극대화할 수 있다.
특히 재개발은 사업기간이 길어 투자에 신중을 기해야 한다. 하지만 대부분은 재개발 투자에 막연한 환상을 갖고 있다. 재개발의 가장 큰 단점은 사업기간이 길다는 것이다. 이는 조합원들의 이해관계를 조정하기 어렵기 때문이다. 하지만 재개발 사업에 소요되는 기간을 몇 년이라고 단정지어 말할 수 없다.
일반적으로 지구지정이 이뤄진 뒤 구역 지정까지도 통상 2년 정도 소요된다.
그러나 조합원 간 이해관계가 상충되면 통상 8~10년까지 걸릴 수 있다. 사업기간이 길어지면 조합원은 재산권 행사에 지장을 받아 손실을 볼 수 있다. 또 투자자의 경우에도 당초 기대했던 수익률이 떨어지게 된다. 따라서 조합원의 일사불란한 의사결정으로 사업추진 속도가 빠른 지역을 골라야 한다.
그리고 재건축과 달리 재개발은 대지 지분이 같다고 동일한 평형을 받는 것은 아니다.
개별적은 토지,건물의 감정가액에 따라 재개발 평형이 결정되기 때문이다. 일반적으로 감정가액이 높은 곳을 보면, 주거지역보다는 상업지역과 도로변에 붙어 있는 곳이 좋다. 또 고지대보다 저지대에 위치해 있어야 한다. 높은 곳보다는 낮은 곳이 땅 활용도가 높기 때문이다. 차량통행이 용이하고 땅 모양이 정방형 또는 장방형인 곳이 유리하다.
초보자인 경우 이처럼 많은 사항을 고려해 투자하기가 현실적으로 어렵다. 따라서 이 중 가장 중요한 잣대를 하나 선택해야 한다. 초보자는 공시지가가 높은 지부에 투자하는게 유리하다. 대부분의 경우 감정가액은 공시지가에 비례하기 때문이다.
재개발 투자는 초기 투자금이 적게 들어가는 것을 장점으로 볼 수 있다. 이러한 이유로 재개발 계획이 진행되면 매물이 소진되기 마련이다. 그런데 수익률을 극대화하기 위해서는 재개발 면적에 비해 조합원과 임차인이 적은 지역을 골라야 한다.
그러므로 재개발 한다는 소문이 나기 무섭게 지분 쪼개기로 조합원이 무차별적으로 늘어나는 곳을 피해야 한다.
초기 투자 비용을 줄이기 위해서는 이주비 지원이 많은 곳을 선택해야 한다. 하지만 재개발 시공사 선정을 위해 무리하게 이주비를 높이는 것은 경계해야 한다. 일반적으로 이주비는 재개발 기간 동안 시공사가 부담하며, 최종적으로 조합원의 권리금액을 산정할 때 차감될 수 있다. 결국 조합원 부담이 된다는 말이다.
이주비는 대지지분에 따라 차등적으로 지급하거나 이를 무시하고 균등하게 지급하는 방법이 있다.따라서 소액 투자자인 경우 이주비가 동등하게 지급되는 지역을 선택하는 것이 유리하다.
출처 - 부동산을 사랑하는 사람들의 모임
생활의 달인이 추천하는 부동산 재테크 노하우