▣추석이후 부동산 시장 전망은?

 

▣추석이후 부동산 시장 전망은?

 

<추석이후 변수 점검>

 

1) 정책변수

 

- 8.29대책이 발표된 후 얼마 지나지 않은 시점이므로 대책 발표에 따른 시장점검이 있을 듯. 당분간을 추가대책 없이 시장 변화를 살펴볼 것으로 예상되어 큰 정책변수는 예상되지 않음

 

- 하지만 장기침체가 지속적으로 이어질 경우, 추가 정책 완화를 고려해 볼 수 있음. 대출규제 완화는 전반적으로 풀어놓은 상태이므로 만약 추가대책이 발표된다면 미분양 대책 위주로의 정책 변화가 있을 수 있음

- 연말께 3차지구 보금자리주택 사전예약 실시, 1차지구 본청약을 앞두고 있음. 3차지구 사전예약 물량이 얼만큼 풀리느냐가 변수로 작용할 가능성 있음. 하지만 이미 성남 고등지구 보금자리주택 추진이 난관에 부딪치면서 보금자리주택에 대한 기대감 약한 상태. 1차지구 본 청약을 앞두고 사전예약 당첨자들 포기가 많을 경우 주택시장 악영향 줄 수 있음

 

2) 금리변수

 

- 9월 기준금리 동결로 인해 추석 이후 금리인상 압박은 더 심해질 것으로 예상

- 금리인상은 주택시장의 대표적인 악재. 금리상승 폭이 크지 않다 하더라도 인상 자체만으로 매수심리 위축될 가능성 있음

 

3) 대형개발사업 좌초 위기

 

- 용산, 상암, 광교, 판교를 비롯한 수도권 대형 PF사업이 좌초위기를 맞을 경우 주택시장 악영향을 줄 가능성 커짐

- 건설사들 지급보증을 서지 않으면서 PF사업에 손을 뗄 경우 그 동안 집값 상승의 원동력이 됐던 만큼 하락의 주요 원인으로 손꼽힐 수 있음

 

<주택시장 전망>

 

- 8.29대책으로 실수요자 위주, 급매물 위주로 거래 상황이 8.29대책 이전보다는 나아질 것으로 예상. DTI규제 완화, 생애첫대출, 4.23대책 보완 등 실수요자 위주의 정책이 발표됐기 때문임

 

- 자금마련이 이전에 비해서 쉬워진 만큼 가격 부담이 적은 중소형주택 위주의 거래가 늘어날 수 있음

- 특히 집값 상승에 대한 기대가 많이 꺾여 소비자들의 ‘가격 민감도’가 높아진 상황에서 급매물 위주로 거래가 될 것으로 예상. 즉 고분양가 아파트나 고가주택에 대한 매수를 꺼릴 것으로 예상됨

- SB투자지수 상승, SB거래센터 접수된 매수 문의 증가 등 8.29대책 이전 보다 매수하겠다는 의사가 늘어났음. 이를 토대로 추석 이후 매수 분위기 형성될 것으로 짐작됨

 

*SB거래센터 분석결과 8.29대책발표 이전 이후 15일간 매수문의 접수건수 66->92건으로 39%증가한 반면 매도문의 접수건수 478->398건으로 17% 감소함

- 10월 재개발.재건축 공공관리제 시행을 앞두고 이달 말까지 각 사업장에서 건설사 선정 서두르면서 재건축, 재개발 시장의 추진움직임이 활발해 질 것으로 보임. 따라서 10월 이후에는 재건축.재개발 관련 추진사항이 크게 빨라질 것 같지 않아 재건축.재개발 시장 강남권 일부를 제외하고 불투명한 상황임

 

1) 강남권

 

- 재건축 위주의 시장 형성, 개포지구 및 은마아파트 재건축 추진 움직임, 가락시영을 필두로 한 종상향 움직임 등이 변수로 작용할 전망. 재건축 진행 상황이 속도를 내게 될 경우 재건축 위주의 가격 상승 예상

- 8.29대책 때 발표된 다주택자 양도세 감면 연장으로 인해 급매물 일부 들어간 상태로 급매물로 인한 가격 하락 즉 강남권 아파트값 급락은 기대하기 어려움

- 다만 주택시장의 변동성이 커진 만큼 투자수요가 강한 강남권의 경우 시장의 악재와 호재에 따라 단기적인 하락과 상승 사이클을 반복할 수 있음

 

2) 버블세븐

 

- 주로 고가주택, 중대형 밀집지역으로 가격 상승 반전을 꾀하기는 어려울 것으로 예상. 상승기에는 큰 집이 가격 상승을 이끌었으나 현재의 주택시장에서는 이 같은 인식이 깨져버린 상태이므로 매수세 유입이 한정적일 것

- 하락폭이 큰 지역 중심으로 급매물 위주 거래 일어날 것으로 예상

- 강남권 재건축 시장이 살아날 경우 강남권을 제외한 버블세븐 지역 상승할 가능성도 있으나 과거처럼 큰 폭의 상승은 기대하기 어려움

- 반대로 목동이나 분당 등 강남 대기수요층이 두터운 지역의 거래시장이 살아날 경우 강남 일반아파트 시장 온기가 돌 수 있을 듯 예상

- 상반기 하락폭이 큰 용인은 점차적으로 입주물량 감소하고 전세시장 위주로 거래가 진행되면서 시장의 낙폭 규모가 줄어들 것으로 예상, 하락폭이 큰 분당, 평촌, 목동 등지도 저가 매수세가 유입될 경우 추가 하락은 기대하기 힘들 것으로 예상

 

*용인 입주물량 1~9월:1만3401가구, 10~12월:746가구

 

3) 나머지 지역

 

- 고양시 연말 입주물량 대거로 쏟아지므로 하락세 이어갈 것으로 예상, 고양시뿐만 아니라 일산신도시, 서울 서북부 지역에도 영향을 미칠 것으로 예상

*고양 입주물량 10~12월:7848가구

- 상반기 서울 아파트값의 하락 원인 중 하나인 강북권 입주물량도 전세 등으로 어느 정도 소진되어 가고 있는 경향을 볼 때 강북권 집값 하락도 추가로 이어질 가능성은 적을 것으로 보임

 

4) 전세시장

 

- 전세가격은 중소형 위주로 강세 예상. 전세시장의 주요 변수인 입주물량도 추석 이후 줄어들며 상반기 미입주된 아파트 역시 중소형 중심으로 전세수요가 발생하면서 전셋값 회복 단계에 접어듬 ex)성북구, 은평구 등

- 매매시장 불안정으로 집을 사지 않고 전세로 눌러앉는 수요가 늘어나면서 전세물건 희소성 커졌고 8.29대책에서 전세자금대출과 관련한 규제완화가 발표된 만큼 전셋값 상승 가능성 큼

- 서울지역 전셋값 상승은 경기지역에 영향을 줄 수 있어 서울과 인접한 경기지역의 전세가 상승도 연쇄적으로 일어날 가능성 있음

 

5) 분양시장

 

- 8.29대책에 분양관련 핵심사항 빠져있고 추가 규제완화 어려운 상황임. 상반기 잇따른 악재와 여름 비수기로 분양을 미뤄왔던 주택 건설사에게 연내 분양하려면 현실적으로 10월, 11월밖에 남아있지 않아 이 두 달 동안 분양물량 대거 쏟아질 것으로 예상됨

-실제로 보금자리주택 물량을 제외하면 10월 올해 분양물량 최대치인 3만 1031가구 분양 예정. 추석 이후 판교 호반 주상복합아파트를 비롯해 강남권 재건축, 계약 후 전매가능한 분양아파트 분양 스타트 끊을 듯. 연말에는 강남권 보금자리주택도 예정됨

-올 가을 신규분양아파트와 더불어 미분양아파트까지 가세한 치열한 수요자 모시기 전쟁 펼쳐질 듯. 이유는 수도권 미분양아파트의 적체가 심각한 상황에서 대책 후 미미하게 나마 거래시장에 온기가 도는 등 시장여건이 유리하게 돌아갈 것으로 판단한 미분양아파트 단지들이 대대적인 분양 판촉전을 준비중임

-수요자들은 다급할 것 없어. 신규분양, 미분양, 입주예정 단지 등 올 가을 선택의 폭이 넓기 때문에 분위기에 휩쓸리기 보다 자신에 맞는 단지를 선택해 투자하는 것이 바람직

-다만, 아직 집값이 반등했다고 보기 어려우므로 투자 목적보다 주변 시세 대비 가격 경쟁력을 갖춘 단지를 골라 실거주 목적으로 투자하는 것이 안전

 

출처 - 부동산을 사랑하는 사람들의 모임