성수전략정비구역 투자성은 어떻게 되나

 

성수전략정비구역 투자성은 어떻게 되나

 

수익성 예상되나 향후 변수 많아

정비계획 및 정비구역 지정안 통과 · · · 기대감 상승

 

지난 20일 서울시가 성수전략정비구역에 주택재개발 정비계획 및 정비구역 지정안을 통과시킴에 따라 향후 개발에 대한 관심이 주목되고 있다.

 

 현재 추진 중인 5개 전략정비구역(상수 · 압구정 · 여의도 · 이촌 · 합정) 중 정비계획과 구역지정안이 확정된 것은 성수전략정비구역이 처음이다.성수전략정비구역은 성동구 성수1가 1동72-1번지 일대 총 53만6361㎡를 총 4개의 구역으로 나눠 추진 중이다.

 

 2종 일반주거지역에서 3종 일반주거지역으로 종 상향이 이뤄져 284~317%의 용적률을 적용받게 되고, 기존 9067가구에서 820가구가 줄어든 8247가구가 들어선다. 각 지구에는 25% 이상의 토지와 공공시설 등을 기부채납하게 되며, 녹지와 공원, 공연장과 공공시설이 조성된다. 또한 강변북로는 지하화하고 한강 둔치에 총 12만338㎡ 규모의 대형 문화공원을 조성할 계획이다.

 

서울숲을 가까이 이용할 수 있고, 남향 한강조망을 누릴 수 있다. 이외 분당선연장, 뚝섬 산업뉴타운, 강변북로 지하화 및 대규모 공원 조성 등 개발호재가 다양하다.

 

조합원분 전용 85㎡ 주택형 배정, 매물별 지분에 따라 수익성 확보

 

현재 1~4지구 내 지분값은 대체로 비슷한 편으로 대지지분 33㎡형이 3.3㎡당 5000만~6500만원 선이다. 더 규모가 작은 23㎡형은 6000만~7000만원 정도로 지난해 초 보다 낮은 수준이다.현재 성수전략정비구역 내 평균적인 추가부담금은 약 3~4억원으로 추정된다.

 

현재 빌라 33㎡형을 5억원에 구입하면 대지지분의 감정가는 3억원 정도가 예상된다. 전용 85㎡형의 조합원 분양가를 6억원 정도로 치면 추가부담금이 3억원으로 총 투자 비용은 8억원 정도가 된다. 일반분양가를 2800만원으로 가정 시 분양가는 9억원선으로 동일 주택형을 1억원 정도 싸게 배정받게 되는 것이다.

 

그러나 이는 가안으로 각 지구별 비례율과 매물들의 지분 가격, 향후 사업 변수들에 따라 달라 질 수 있다는 점을 유의해야한다.정비안에 따르면 임대 물량을 제외한 전체 분양물량이 전용면적 85㎡ 이하가6600가구, 85㎡ 초과가 1647가구이다. 이중 일대 토지 등 소유자 약 4400여명이 조합원 자격을 얻게되므로 전용 85㎡형 아파트를 배정받기에는 충분할 것으로 예상된다.

 

총투자금 대비 주변 지역 아파트 평균가격보다 비슷하거나 높은 편

 

성수동 1,2가 일대 아파트들이 3.3㎡당 1700만~2500만원의 시세를 형성하고 있다. 제 1구역에 속하는 동양메이저아파트는 3.3㎡당 2500만~3200만원이고, 다세대, 다가구는 대지지분 권리가액을 제외한 예상 총투자금액은 3.3㎡당 약 2600만원이다.

주변지역 아파트들의 3.3㎡당 평균가격은 광진구 자양동 1648만원, 강남구 압구정동이 4048만원, 삼성동 2883만원, 송파구 잠실동 2991만원으로 성수전략정비구역의 3.3㎡당 투자금액 보다 비슷하거나 높은 수준이다.

 

사업진행에 변수 많아 실거주 동반한 중장기적 접근 고려

 

성수전략정비구역은 사업진행 속도가 빠르고, 서울숲과 남향한강조망 등 호재가 있으며 현재 매물들의 지분에 따라 수익성을 어느 정도 확보할 수 있을 것으로 예상된다.그러나 일대 3.3㎡당 총투자금액을 살펴보면, 개발에 대한 기대가격이 반영되어있어 주변지역과 비슷하거나 높은 수준이다.

또한 주변 지역에 비해 주거환경과 학군 등 실거주 여건이 미약한편이고, 구체적인 개발계획이 확정되지 않은점과 향후 부동산 시장의 변수가 존재하고 있다.이에 실거주를 동반한 중장기적인 관점에서 신중한 접근이 필요하다.