염창역세권 시프트에 대한 생각(퍼옴)

염창역세권 시프트에 대한 생각

 

 

 

[출처] 염창역세권 시프트에 대한 생각 (목동구시가지) |작성자 해누리

 

 

그 동안 열심히 카페에서 글만 읽다가 저의 역세권 시프트에 대한 생각을 적어봅니다. 건축비나, 가격등은 그냥 가정해 본 것이며, 초보자가 한번 적어본 것이라고 생각해 주시길 바랍니다.

 

1. 역세권 시프트의 사업성

 

간단하게 땅이 100평이고 소유자가 1명이라고 가정할 경우

 

[현재상태에서 가장 합리적인 선택을 할 경우]

 

지분을 쪼개서 10채로 만들고 1채에 3억원씩 받는다면 :

 

수입 : 3억원*10채 = 30억원

 

건축비용 : 200평*300만원 = 6억원

 

수익 : 24억원

 

 

 

 

[역세권 시프트로 개발할 경우]

 

조합원분 32평 10채, 시프트 32평 3채, 임대주택 15평 1채

수입 : 32평 * 2200만원/평당 * 10채 + 32평*300만원/평당*3채 + 15평*800만원/평당*1채 = 74억원 4800만원

건축비용 : 총 건축면적 431평 * 600만원/평당 = 25억원 8600만원

 

수익 : 48억 6200만원

 

 

 

[결론]

 

간단히 계산하면 수익성이 100% 높네요.. 평당가격이 현재 2200만원 적용했는데 100만원씩 오를 때마다 13%씩 수익성이 좋아지고,

누구 말대로 평당 3,000만원까지 가면 수익성이 200% 좋아집니다. 

 

[생각해 볼 문제]

 

1. 현재 상태에서 지분을 쪼개서 10채로 만들면 정말 건평 20평짜리(대지 10평)가 3억원을 갈까요?

 

재개발 되지 않는다면 저는 2억원에도 글쎄입니다. 빌라를 누가 사나요 전세면 모를까? 염창동의 아파트 24평형이 한 3억원 하는데(한화 빼고, 요즘은 더 떨어졌을려나) 그 돈이면 당연히 그 거 살 거 같습니다.

 

2. 이곳에 아파트가 지어지면 32평형이 7억원(평당 2200만원)을 할까요?

 

가양동에 있는 한강자이 분양가가 2200만원이라는데(분양이 어떻게 될지 모르겠지만, 그 학군에, 그 환경에…더불역세권이라고 해서 위치가 좋은가 봤더니 정말 양 역이 모두 걸어가기 애매한 위치네요).

 

저는 당연히 여기가 훨씬 좋으며, 평당 2200만원은 매우 보수적인 것으로 보입니다.

 

3. 용적률 500%면 사람 살 곳이 못되는 것 아닐까요?

 

용산에 있는 씨티파크가 아마 500%이고, 층수가 35층일 거에요.. 함 가보시길~ 사람 살만하며, 그 것도 잘 살만합니다. 한강 VIEW는 여기가 좋을 것 같고, 용산공원 대신 여긴 용왕산(무리한 비교인가^^)

 

4. 상가도 지어야 한다면 주상복합으로 지어야 할텐데 단지가 시끄럽지 않을려나?

 

저는 걱정인데, 와이프는 “가게 가기 편하지 뭐” 라고 점수를 더 주네요.

 

5. 어려우신 세입자 분들은 어떻게 되는지?

 

가장 큰 문제인데 기존자료들 보면 시프트와 임대주택의 비율이 전체의 26%입니다. 간단하게 1,000채를 지으면 260채는 어려운 분들에게 갈 수 있고 32평이 아닌 20평으로 지으면 416채가 갈 수 있네요.

 

법적으로 어떻게 될지 모르겠지만, 우선 여기에 오래 살고 계신 어려운 세입자 분들에 혜택이 갔으면 합니다. 우선적으로 여기 계신분들에 공급된다면 상당히 많은 물량일 것 같아요

 

2. 큰 지분과 작은 지분을 가진 분들의 배분 문제

 

앞에서는 100평을 한명이 소유할 경우를 말씀드렸는데 그러면 100평을 50평을 가지고 계신 1분과 10평을 가진 5분의 수익은 어떻게 되는 것인지에 대한 생각입니다.

 

우선 전체 사업에서 발생하는 수익은 48억 6200만원을 6명이 나누어 가지개 됩니다. 조합방식이기 때문에 발생하는 수익도(물론 발생하는 손실도) 조합원이 나누게 되지요. 

 

조합원간 배부비율은 가지고 있는 자산의 평가에 따라 달라질 것이고, 이게 가장 중요할 겁니다. 현재 시세가 맞는지 모르겠지만, 지분 10평의 빌라를 평당 3,000만원, 지분 50평의 단독을 평당 2,000만원으로 가정하면 다음과 같이 배분이 됩니다.

 

 

 

 

 

10평 소유는 1명당 5억 7600만원, 50평 소유자는 19억 2000만원입니다. 50평 소유자 분들도 직접 빌라 지어서 분양하는 것보다 7억원 이상 더 이익이 나네요

 

그런데, 문제는 나중에 개발이 가시화 되면 입주권 1개당 프리미엄이 붙기 때문에 현재의 3,000만원 vs 2,000만원이라는 비율이 유지될 수 있느냐 인 것 같습니다.

 

아마도 단독주택을 가지신 분들이 걱정하는 게 이 것일거라 생각됩니다. 감정평가법인에서 이러한 것을 조정하는 방법이 있을 것이라고 보이지만,  제 생각에는 작은 지분과 큰 지분간 평가금액은 건축비 빼고는 큰 차이가 없어야 된다고 생각합니다.  최소한 지분 쪼개기를 하지 않은 것에 대한 대가는 있어야 한다고 생각합니다.

 

3. 마지막으로 

 

1) 목2동 역세권의 개발이 필요하다고 판단된다면 역세권 시프트는 최고의 방안인 것 같습니다.  

2) 지금 망설이면 더 이상의 기회는 없을 것 같습니다. 지금 추진하다 나중에 되돌릴 수는 있지만 지금 시작 못하면 다시 시작할 수는 없습니다. 

3) 구체적인 계획이 나오고, 분담금이 나온 다음에 반대해도 늦지 않습니다. 

4) 진행할거면 빨리 해야 합니다. 과거에 없던 임대주택을 추가로 지어야 하는 등 역세권 시프트에 대한 혜택이 줄어들고 있습니다. 

5) 지분쪼개기를 하지 않은 큰 지분을 가진분들의 자산에 대한 공정한 평가는 반드시 이루어져야 합니다.

 

짧은 소견입니다.

 

[출처] 염창역세권 시프트에 대한 생각 (목동구시가지) |작성자 해누리