분양가 어떻게 책정하는지 궁금하셨죠?

 

분양가 어떻게 책정하는지 궁금하셨죠?

다시 쓰는 실전부동산학⑩/분양가 뜯어보기

지난해 10월 서울 성수동에서 분양된 모 아파트의 분양가(최고 평당 3250만원)를 접한 아파트 수요자들은 분양가가 너무 비싸다며 분양가 책정에 의문을 제기했다. 어떻게 해서 이렇게 높은 분양가가 나왔느냐는 것이다.

수요자들의 반응에 건설사 측은 땅값이 큰 폭으로 오른 데다 최고급 마감재만을 사용해 분양가가 다소 높은 것뿐이라고 주장했다.

지난해 8월 경기도 파주에서 분양된 한 아파트도 주변 시세에 비해 턱없이 높은 분양가로 논란을 일으켰다.

분양가는 어떻게 정하나?

대체 아파트 분양가는 뭐고 어떻게 정하기에 자꾸만 이런 문제가 발생하는 것일까. 아파트 분양가는 한 마디로 아파트 한 채의 가격을 말한다.

한때 정부가 민간 주택건설업체의 아파트 분양가 산정에 개입하기도 했지만, 현재는 업체 스스로 분양가를 산정해 지자체에 승인(분양가 승인이 아닌 입주자모집승인)을 받아 아파트를 분양한다.

이 과정에서 분양가를 낮추라는 지자체와 그럴 수 없다는 업체 간의 신경전이 벌어지기도 한다. 심한 경우에는 법정 싸움으로 비화되기도 한다.

실제로 충남 천안시는 지난해 초 분양가를 낮추기 전에는 입주자모집승인을 해 줄 수 없다고 버티다 해당 업체로부터 ‘입주자모집공고안 불승인처분 취소 소송’을 당하기도 했다.

이 같은 분양가는 ▶거래사례비교법 ▶수익환원법 ▶원가법 등 세 가지 방식으로 산정된다.

지자체와 업체 간 마찰 끊이지 않아

거래사례비교법은 말 그대로 주변 아파트 시세에 맞춰 분양가를 산정하는 것이고, 수익환원법은 투자를 통한 수익(임대수익 등)을 근거로 분양가를 역산하는 것이다.

원가법은 개발원가를 산정한 뒤 개발이익(통상 전체 매출액의 7% 이상)을 추가해 분양가를 메기는 방법이다.

아파트의 경우 주로 거래사례비교법과 원가법을 사용한다. 즉 개발원가를 산정하고 그 가격을 주변 시세와 비교한 뒤 적정 분양가를 정하는 것이다.

그렇다면 개발원가는 어떻게 산정할까. 개발원가는 크게 ▶택지비 ▶공사비 ▶영업비 ▶제세공과금 ▶금융비용 등 4가지 항목으로 나눠볼 수 있다.

택지비는 땅을 사는 데 든 비용과 아파트를 지을 수 있게 땅을 고르는 비용 등 토지 관련 각종 비용을 합한 것을 말한다. 공사비는 자재ㆍ인건 등 실제 건축에 필요한 모든 경비를 말한다.

 

택지비+공사비가 개발원가의 70%

택지비와 건축비는 기본적으로 건설업체와 사업지별로 제각각이지만 통상적으로 전체 개발원가의 70% 선으로 보면 된다는 게 업계 측의 전언.

영업비는 견본주택을 짓고 운영하는 데 필요한 경비와 신문ㆍ방송 등의 광고비, 분양 보증비 등이다. 제세공과금은 과밀ㆍ교통시설ㆍ학교용지부담금과 각종 인ㆍ허가 비용 등의 수수료 등을 말한다.

금융비용은 취급수수료, 사업비 대출 이자, 중도금 무이자 등에 따른 이자 등 금융과 관련된 총 비용을 말하는 것이다.

따라서 개발원가는 택지비, 공사비, 제잡비, 금융비용, 시행이익(시행ㆍ시공사 이익)을 모두 합한 금액이 된다. 이렇게 개발원가를 산정한 후에 주변 시세와 비교해 분양가를 정한다.

그동안 업체는 주변 시세보다 무조건 높게 분양가를 책정해 온 게 사실이고 그 이유로 주변 기존아파트값이 뛴 경우가 많았다.

그래서 정부가 다락같이 오르는 분양가를 제한하기 위해 9월부터 민간아파트에 대해서도 분양가 상한제를 도입하고 수도권과 지방투기과열지구에 대해서는 일부 항목이긴 하지만 분양원가를 공개토록 한 것이다.

분양원가 공개 내용은?

물론 지금도 택지개발지구 등 공공택지 내 아파트에 한해서 분양원가 공개가 이뤄지고 있다. 그러나 9월부터는 서울ㆍ수도권은 물론 지방의 투기과열지구 내에 건설되는 민간 아파트로 확대된다.

이와 함께 분양가 상한제가 전국의 모든 아파트로 확대 실시된다. 재개발ㆍ재건축 아파트도 마찬가지다. 이에 따라 민간 주택건설업체들의 고분양가 책정으로 인한 논란은 앞으로 크게 줄어들 것으로 보인다.

9월부터 민간업체들이 공개해야 하는 분양원가 항목은 ▶택지비 ▶직접공사비 ▶간접공사비 ▶설계비 ▶감리비 ▶부대비 ▶가산비 등 총 7개다.

택지비의 경우 공인감정기관이 평가한 감정평가액을, 가산비는 구체적인 가산내역과 산출근거를 각 시ㆍ군ㆍ구에 설치된 분양가심사위원회가 검증해 사업장별로 공개하게 된다. 가산비는 지하주차장 건축비, 기준 초과 복리시설 설치비 등을 말한다.

정부가 분양가 산정에 직접 개입

직접공사비와 간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비 등 5개 항목은 ‘기본형 건축비’로 묶여 분양가심사위원회가 지역별 특성을 감안해 산출한 구체적인 내역을 항목별로 지자체장(분양승인권자)이 공개한다.

따라서 기본형 건축비의 경우 사업장별 상세 내역은 공개하지 않는다. 기본형 건축비 항목 중 직접공사비는 재료ㆍ인건ㆍ기계경비 등이고 간접공사비는 산재ㆍ고용보험료 등이다.

분양가상한제는 아파트 분양가를 건설교통부 장관이 정하는 표준 건축비 등으로 산정하는 제도를 말한다. 아파트 분양가가 택지비와 건축비 등의 원가와 연동되기 때문에 원가연동제라 부르기도 한다.

쉽게 말해 정부가 아파트 분양가 산정에 직접 개입하는 것이다.

이 제도는 1989년 처음 실시됐다가 1999년 분양가 전면 자율화 조치에 따라 사라졌다. 그러나 2005년 8ㆍ31 부동산 대책의 후속 조치로 판교신도시의 분양가 과열을 막기 위해 공공택지에 한해 다시 도입됐다.

분양가상한제가 적용되면?

분양가상한제가 적용되면 업체들은 정부가 정한 표준 건축비와 공신력 있는 평가기관이 감정평가한 택지비(감정가액 기준)를 기준으로 분양가를 산정해야 한다. 따라서 업체들의 택지ㆍ건축비 부풀리기가 사실상 불가능해진다.

이처럼 분양가상한제가 적용되면 원칙적으로 분양가가 주변 시세에 비해 15~20% 가량 저렴해지는데, 이렇게 되면 분양가상한제 아파트가 자칫 투기꾼들의 먹잇감으로 전락할 가능성이 있다. 상당한 시세차익을 얻을 수 있기 때문이다.

그래서 분양가상한제 적용 아파트는 분양권 전매제한이 더욱 강화된다. 현재 분양가상한제가 적용되고 있는 공공택지의 경우 전용 80㎡ 이하 중소형은 10년(서울ㆍ수도권)과 5년(지방), 전용 80㎡ 초과 중대형은 5년(서울ㆍ수도권)과 3년(지방)간 분양권을 팔 수 없다.

9월부터 민간 아파트에 분양가상한제가 적용되면 서울ㆍ수도권 내 중소형은 7년, 중대형은 5년간 분양권을 팔 수 없게 된다. 지방은 아직 분양권 전매 제한 기간이 정해지지 않았다. 향후 분양가 추이를 봐서 정한다는 게 정부의 방침이다.