꿩 대신 닭?…"리모델링 한번 해볼까"

 

꿩 대신 닭?…"리모델링 한번 해볼까"

주민 동의ㆍ건축 제약 등 넘어야 고개 많아

올 들어 아파트를 허물지 않고 집을 넓히는 리모델링에 대한 관심이 높아지고 있다.

업체들에 상담이 몰리고 사업 설명회가 잇따라 열리고 있다. 리모델링이 잇단 재건축 규제의 반사이익을 챙긴다.

연한 완화와 리모델링으로 거듭난 단지도 리모델링 관심 증대에 한몫한다.

하지만 리모델링에 주민동의ㆍ건축제약 등 넘어야할 고개가 적지 않아 섣부른 기대는 말아야한다고 전문가들은 말한다.

강남권서 강북ㆍ신도시로 확산

리모델링은 재건축 규제가 주된 계기였다. 용적률 제한 등으로 재건축이 막힌 강남권에서 2001∼2002년 재건축 대안으로 시작됐다.

강남ㆍ서초ㆍ송파구와 용산구 정도에서 추진되다 지난해 말부터 서울 목동과 강북지역, 일산ㆍ분당ㆍ평촌ㆍ안양 등에서도 관심이 부쩍 늘었다.

목동 9단지가 지난달 중순 사업설명회를 연 데 이어 10ㆍ13단지가 이달 말 설명회를 계획하고 있다. 노원구 상계동 미도ㆍ보람ㆍ한양 등과 평촌 목련우성, 산본 한라주공, 일산 성저삼익, 분당 그린타운 등도 주민모임을 결성하는 등 리모델링을 검토하고 있다.

업체들은 “문의전화가 하루 20여통씩 들어오고 있다”며 즐거운 비명을 지른다.

대림건설 이권재 차장은 “지난해 10월 정부가 리모델링을 할 수 있는 건물 연한을 20년에서 15년으로 단축키로 한 뒤 지은 지 20년이 안 된 단지들도 낡은 주거환경을 개선하기 위해 리모델링을 타진하고 있다”며 “10여곳에서 설명회가 열렸고 20여곳에서 예정돼 있다”고 말했다. 연한 단축은 현재 법령 공포를 앞두고 있어 다음달 시행될 것으로 보인다.

이들 단지는 안전진단 강화 등으로 불확실한 재건축을 기다리느니 일찌감치 리모델링으로 방향을 잡은 것이다.

강남권에서도 리모델링 추진 단지들이 계속 늘어 송파구 송파동 한양1차, 강남구 개포동 우성8차와 강동구 고덕지구 고덕주공9단지 등이 최근 고개를 돌리고 있다.

이달 초 리모델링공사를 끝내고 입주한 서울 서초구 방배동 쌍용클래식예가(옛 궁전)는 허물고 새로 짓는 재건축에 비해 리모델링의 수준이 떨어진다는 불신을 많이 씻어냈다. 이 아파트는 법이 허용한 대로 전용면적을 30% 늘리고 단지 전체를 리모델링한 첫 단지로 지하에 주차장을 만들고 엘리베이터도 연결했다.

45평형의 시세가 12억원선으로 리모델링 공사에 들어간 1년 6개월 전보다 공사비 등 비용을 제외하고 4억원 가량 올랐다. 인근 현대공인 차만갑 사장은 “지은지 20∼30년 된 낡은 아파트들이 많은 지역에서 새로 지어진 아파트와 다를 게 없어 수요가 몰려 다른 단지보다 10% 가량 시세가 높게 형성돼 있다”고 말했다.

정부가 9월 시행키로 한 민간택지 분양가상한제는 재건축 사업성을 더욱 떨어뜨리고 주택공급을 위축시킬 것으로 보여 리모델링 수요가 더욱 늘어날 것으로 업계는 보고 있다.

재건축의 경우 일반분양가를 높게 책정해 조합원들에게 개발이익을 돌려 주는데 분양가 상한제가 실시되면 분양가를 높게 정할 수 없다.

현재 준공 15년 이상으로 리모델링 대상이 되는 아파트는 서울에서 10만9000가구(185개 단지), 분당 등 신도시 3만7000가구(46개 단지)로 추산된다.

 

실수요로 접근해야

정부의 강도 높은 규제로 재건축의 투자성이 떨어지면서 리모델링을 투자용으로 보는 데 대해 전문가들은 주의를 요구한다. 리모델링은 분양 수입 없이 자기 돈으로 추진하는 사업이어서 재건축에 비해 개발이익이 크지 않기 때문이다.

쌍용클래식예가 45평형은 공사기간 동안 주변 평균 상승률의 1.5배인 60% 올랐지만 리모델링을 추진한 2001년부터 따지면 그렇게 많이 오른 편은 아니다. 평당 아파트값이 낮은 지역에선 가격 오름폭이 더 작다.

유엔알컨설팅 박상언 사장은 “투자목적보단 직접 거주할 실수요 입장에서 봐야한다”고 말한다.

주민동의율ㆍ건물연한 등의 완화로 리모델링 문턱은 낮아졌지만 걸림돌이 여전히 많다. 조합설립의 주민동의율은 3분의 2 이상이지만 착공 전 행위허가(사업승인)를 받을 때는 주민 80% 이상의 동의를 받아야 한다.

리모델링에 적용되는 용적률ㆍ건물높이 등 건축제한의 완화 기준이 애매하다. 현행 법령에는 ‘완화할 수 있다’로만 돼 있고 구체적인 범위가 제시돼 있지 않다.

한국건설산업연구원 윤영선 연구위원은 “리모델링을 하다 보면 갈수록 강화되는 건축제한 범위를 벗어나지 않을 수 없는데 일부 자치단체들이 민원을 우려해 건축제한 완화에 옹색해 사업이 어려움을 겪기도 한다”고 말했다.

구조적으로 리모델링하기 어려운 단지도 있다. 건물 동이‘ㄱㆍㄷㆍㅁ’자 모양으로 일부 서로 겹치는 단지는 기술적으로 증축에 한계가 있다.

때문에 사업절차는 재건축에 비해 훨씬 단순해도 착공까지 3∼4년씩 걸리곤 한다. 쌍용건설 박윤섭 부장은 “증축에 계단식이냐 복도 식이냐는 상관없다”며 “너무 크거나 작은 단지보다 300∼800가구 규모이고 평형은 30∼40평대인 단지가 사업성이나 주민동의 확보, 평면구조 개선 등에서 낫다”고 말했다.

집값을 올리기 위해 리모델링 분위기만 띄우고 실제로는 추진할 의사가 없는 단지도 있기 때문에 주민들의 의사도 확인해야한다고 전문가들은 강조한다.