감정평가 한지 오래된 상가 노려라

 

감정평가 한지 오래된 상가 노려라

경매투자 성공전략 어떻게 세우나

2000년부터 대법원과 경매정보 업체들이 경매정보를 인터넷으로 제공하면서 경매 대중화 시대가 열렸다.

지난해 하반기에는 서울ㆍ수도권 주택을 중심으로 경매시장이 뜨겁게 달아올랐고 경매법정은 투자자들로 발 디딜 틈이 없었다.

특히 우량물건의 경우에는 응찰자 수십 명이 낙찰을 받기 위해 경쟁을 하고 그 결과 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액)이 100%를 훨씬 넘는 경우가 속출했다.

경매부동산은 수개월 전 기준으로 작성된 강정가를 바탕으로 진행되기 때문에 현 시가에 비해 감정가가 싼 경우가 많고 이 때문에 낙찰가율이 올라가게 된다.

부동산 경매는 일반 매매보다 어렵고 주의할 점도 많지만 잘만 활용하면 싼값에 알짜 부동산을 얻을 수 있는 메리트가 있다.

경매시장에서 치열한 경쟁을 뚫고 성공투자자가 되기 위해선 여러 가지를 고려해야 한다.

자금 조달 계획 치밀하게 짜야

우선 경매부동산 투자 목적을 분명히 하고 자금조달 계획을 현실성 있게 수립해야 한다.

장래 시세차익을 염두에 둔 투자인지 아니면 실제 사용하기 위한 목적인지를 분명히 해야 한다.

실수요자라면 현 시세와 비슷한 수준이거나 향후 시세 상승을 감안해 다소 높은 가격으로 낙찰을 받아도 무방하나 투자 목적이라면 고가 낙찰은 피해야 한다.

또 투자 목적에 맞게 자금을 어떻게 조달할 것인지도 사전에 점검해야 한다.

지난해 대전 중심 상업지역에 감정가 17억원의 상가 건물이 경매로 나왔다. 낙찰자는 잔금을 납부하지 못해 입찰보증금 1억7000만원을 날렸다.

막연히 ‘나중에 시세가 오르겠지’ 혹은 ‘부동산 가치가 있으니 잔금은 어떻게 마련 되겠지’라는 생각에 실패한 투자자들이 많다는 걸 명심해야 한다.

앞으로 주택담보대출 규제가 더 강화되기 때문에 이 역시 자금 조달 계획 시 감안해야 한다.

정확한 권리관계 파악이 우선

경매는 일반 매매와 달리 권리관계가 훨씬 복잡하기 때문에 정확하게 권리관계를 파악하지 않으면 예상외의 피해를 볼 가능성이 크다.

최근 서울 도곡동 소재 감정가 11억5000만원의 40평형 아파트(시세 약 14억원) 경매에 9억5000만원으로 응찰한 한 투자자는 임차인 문제를 해결하지 못해 잔금 납부를 포기하고 입찰보증금 10%를 날렸다.

부동산가치에 비해 낙찰가가 떨어진다면 그만한 이유가 있는 것이며 그 이유를 정확히 진단해야 성공 투자로 이어진다.

‘가짜 권리’ 파악하면 고수익

경매부동산의 가짜권리를 파악할 수 있다면 고수익을 올릴 수 있다. 주택, 상가 등에는 상당수의 선순위 임차인, 유치권자, 법정지상권자 등이 있는 것처럼 보이는 경우가 많다. 예컨대 경매법원에 선순위 임차인으로 신고한 자가 소유인의 친인척이라면 이는 십중팔구 가장 임차인이다. 외형상 정당한 선순위 임차인이 있는 것처럼 보여 낙찰 가격은 점점 떨어지게 되는 것이다.

경매부동산에 얽힌 권리 중 상당수는 가짜 권리인데 만약 가까 권리를 파악하고 해결할 수 있다면 다른 사람보다 높은 수익을 올릴 수 있다.가짜 권리의 파악과 해결은 전문가와 상담하는 게 좋다

감정평가한지 오래된 상가 주목

오래전에 감정평가된 상가나 오피스건물, 토지 등은 유심히 살펴볼 필요가 있다.

지난해와 올 초에 감정평가 된 부동산이 경매 절차가 지연돼 올해 말쯤 경매가 진행된다면 감정가가 현 시세보다 훨씬 낮을 수 있기 때문이다.

경매 부동산을 원활히 명도(사용하던 사람을 내보내는 것)받을 수 있느냐를 살피는 것도 중요하다. 일반적으로 명도에 소요되는 기간은 주택의 경우 3개월, 중소규모 건물이나 상가는 6개월을 넘겨서는 안된다. 이 기간이 넘어가면 수익률이 급감할 수 있다. 명도에 시일이 많이 걸릴 것으로 예상되면 응찰가를 낮춰야 한다.