상가 통째 매입한 ‘재분양 물량’ ,요주의 경계령

 

상가 통째 매입한 ‘재분양 물량’ ,요주의 경계령

소유권 확보 어려워 수요자 피해 가능성

요즘 상가 시행사나 시공사들이 상가를 분양전문업체 등에 일괄매각하는 사례가 늘면서 그에 따른 부작용이 곳곳에서 나타나고 있다.

상가 일괄매각은 분양전문업체나 부동산개발회사 등이 상가 개발 시행사나 시공사로부터 해당 상가 전체를 사들인 뒤 다시 일반에 다시 분양하는 방식. 시행ㆍ시공사가 분양 대행업체를 선정해 직접 분양하는 기존 방식과는 차이가 있다.

기존 방식이 ‘생산자(중간에 분양대행업체 끼임)-소비자’가 직접 연결되는 직거래 형태였다면 일괄매각 방식은 ‘생산자-판매자-소비자’로 연결되는 일반 공산품 유통 과정과 똑같아진다.

일괄매각은 ‘분양’이 아니기 때문에 건축법의 적용을 받는 일반 상가 건물이나 주택법의 적용을 받는 아파트 단지 내 상가 모두 별다른 제약 없이 가능하다.

다만 누가 분양하던 일반인에게 분양할 때는 각각의 법에서 정한 절차나 과정에 따라야 한다.

유통 과정 복잡해져

SK건설이 경기도 일산동구 장항동에 짓고 있는 SK엠시티 상가가 현재 일괄매각 방식을 통해 일반에 분양 중이다. SK건설은 상가 전체를 한 상가 분양 전문업체에 일괄매각했고, 이 업체가 현재 상가를 일반에 분양하고 있다.

아파트 단지 내 상가도 일괄매각 방식으로 공급되고 있는 곳이 있다. 서울 송파구 잠실 레이크팰리스 재건축 아파트 단지 내 상가 B동이 현재 이런 방식으로 분양 중이다. 한 업체가 재건축 조합원분을 제외한 일반분양분 상가를 모두 사들인 뒤 일반에 분양하는 것이다.

서울 강동구 암사동 롯데캐슬퍼스트 재건축 아파트 단지 내 상가도 한 업체가 일반분양분 상가를 모두 사들여 일반에 분양하고 있다. 한국토지신탁이 충남 서산시 동문동에 지은 코아루 아파트 단지 내 상가도 지난해 한 업체가 상가를 사들여 일반에 분양했다.

이 같은 상가 일괄매각 방식은 시행ㆍ시공사와 분양업체 등의 입장에서 보면 여러 이점이 있다.

우선 시행사나 시공사는 소비자들에게 분양하는 과정에서 생길 수 있는 미분양 등의 리스크(위험 부담)를 줄일 수 있다. 또 상가 전체를 빠른 시간 내에 팔아 치울 수 있기 때문에 건축비 등의 자금 마련이 용이한 편이다.

상가를 사들이는 분양업체 등은 목돈이 든다는 부담이 있지만 상품성 있는 상가를 골라 웃돈을 붙여 팔 수 있다는 게 가장 큰 매력이다. 서울에서 배추가게를 하는 사람이 시골에 가 질 좋은 배추를 사오는 것과 같은 이치다.

분양가 상승 불가피

하지만 상가 일괄매각 방식에 따른 부작용도 없지 않다. 일괄매각 방식이 가지고 있는 구조적인 문제점 때문이다.

상가 정보 전문업체인 상가114 유영상 소장은 “일반 상가나 아파트 단지 내 상가의 일괄매각 자체는 법적으로 문제는 없다”며 “다만 상가 유통 과정이 기존 방식에 비해 복잡해지기 때문에 이에 따른 부작용이 우려된다”고 말했다.

우선 분양가가 높아질 수 있다. 공급자와 소비자 사이에 도매상이 끼어들어 이윤을 남기는 형태이기 때문에 자연스레 분양가가 올라갈 수밖에 없는 구조다.

또 시행ㆍ시공사로부터 상가를 사들이는 분양업체 등은 일시에 수십억원, 수백억원,심지어 1000억원 이상에 달하는 매매대금을 지불해야 한다. 그만큼의 능력이 된다면 문제가 안 되지만, 분양업체 등은 거의 대부분 계약금만 가지고 시행ㆍ공사와 상가 매매계약을 체결한다.

그 뒤 계약서를 바탕으로 은행 등에서 투자를 받거나 분양을 통해 매매대금을 확보하는데, 이 과정에서 투자를 받지 못하거나 분양이 잘 안되면 매매대금을 제때에 지불하지 못해 중도에 계약 해지를 당하기도 한다.

그렇게 되면 결국 분양업체 등에 계약금을 내고 상가를 분양받은 계약자들은 계약금을 고스란히 떼일 위기에 놓이게 된다.

계약금 떼일 수도

일산 SK엠시티 상가가 대표적인 경우다. 2005년 이 상가의 소유자인 SK건설과 상가 매매계약을 체결한 씨에스개발(분양업체)은 상가 매매대금 1300여 억원을 모두 납부하지 않은 채 120여 명에게 상가를 분양해 계약금 명목으로 약 170억을 받았다.

계약금을 받아 매매대금을 마련할 계획이었던 것이다. 하지만 씨에스개발은 제때에 매매대금 납부하지 못했고, SK건설로부터 결국 계약 해지를 당했다.

때문에 씨에스개발과 상가 분양 계약을 맺은 120여 명은 계약금을 떼일 위기에 처했다. 이들은 현재 SK건설 등을 상대로 소유권 주장을 하고 있다.

충남 서산시 코아루 아파트 단지 내 상가도 이와 비슷한 경우다. 이 아파트 시공사인 한국토지신탁은 지난해 단지 내 상가 20여 개를 23여 억원에 씨엔에스부동산개발 측에 일괄매각했다.

씨엔에스부동산개발은 이를 일반에 분양했지만 한국토지신탁과 약속한 날까지 매매대금을 모두 납부하지 못해 계약 해지를 당할 처지에 놓였다.

때문에 이 회사와 상가 분양 계약을 한 계약자들은 상가가 완공됐는데도 입주는커녕 계약금을 걱정해야 하는 상황이 됐다. 

이 같은 문제가 발생하면 투자자들은 꼼짝없이 투자금을 떼일 수 있다. 따라서 일괄매각 상가에 투자할 때는 해당 분양업체의 자금력 여부 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다.

상가 정보 전문업체인 상가뉴스레이다 선종필 사장은 “해당 상가를 모두 사들인 업체가 상가 매매대금을 지불할 능력이 있는지, 상가 매매가 제대로 이뤄지고 있는지 등을 잘 살펴보고 투자해야 피해를 막을 수 있다”고 조언했다.