아파트 투자의 정석 3계명

 

아파트 투자의 정석 3계명

3가지만 피해도 투자 50% 성공해

“아파트로 돈버는 시대는 끝났다고 하는데 정말 그런가요?”

“이젠 아파트 끝물 아닙니까? 차라리 타운하우스나 단독, 상가에 투자하는게 낫지 않을까요?”

작년 10월~11월까지만 해도 하루가 다르게 집값이 폭등하는 모습을 보고 흥분한 나머지 ‘묻지마 아파트매입’을 문의하시는 분들이 많았는데 불과 6개월도 않되 요즘은 “아파트가 끝났다”는 주장을 하는 분들이 늘어났다.

과연 그럴까? 만약 아파트로 돈 버는 시대가 끝났거나 행여 끝나려고 하는 조짐이라도 보인다는 것을 우리가 확인하려면 현재 분양을 앞둔 송파신도시나 광교신도시, 동탄주상복합, 송도, 동천동일대의 인기지역 분양물량에 수요자들이 많이 몰리지 않아야 한다.

아파트로 돈 버는 시대가 끝났거나 끝나려고 한다면 굳이 그곳에 분양받을 이유가 없기 때문이다. 그러나 실제로 그렇지 않다는 사실을 알게 될 것이다.

▶아파트로 돈 버는 시대 아직 끝나지 않아... 아파트시대 10년 이상 갈 것

기를 쓰고 송파에 들어갈려고 청약가점점수를 저울질하면서 수능시험을 준비하는 수험생들처럼 배치고사표를 들고 여기저기 당첨가능성에 대해 문의하기 바쁘다.

이런 상황이 멈추지 않는 이상 아파트로 돈 버는 시대는 아직 끝나지 않았고, 아직 한참동안 더 계속될 수밖에 없다. 신규분양물량을 전제로 얘기하면 오히려 정부는 분양가 상한제를 통해 아파트로 돈버는 시대를 활짝 열어놨다고 해도 과언이 아니다.

청약가점제라는 것은 분양가 상한제로 인해 주변 재고물량 시세보다 분양가격이 20%정도 저렴하면서도 광(光)이 번쩍번쩍 나는 새 주택을 제공함으로써 필연적으로 발생할 수밖에 없는 청약광풍을 차단하고, 가능하면 부양가족수가 많고 통장가입기간이 긴 무주택 서민들에게 돈을 벌게 해주기 위한 제도에 다름 아니다.

▶상한제와 청약가점제는 아파트로 돈 버는 시대를 정부가 공인하는 격

이것은 정부가 ‘아파트로 돈버는 시대가 계속된다’는것을 공개적으로 선포하는 것과 다를 바가 없으며, 필자의 견해로는 무주택서민들에게 이러한 기회를 우선적으로 제공하는 것은 형평성과 공익적 차원에서 바람직한 처방전이라고 생각한다.

분양가 상한제가 본격 시행되면서 이에 대한 투기광풍의 대책으로서 정부가 시행하는 청약가점제가 전격 도입되면, 돈이 되는 아파트단지에 청약예비군들이 군침을 흘릴 수밖에 없게 된다.

그러나 아쉽게도 분양물량은 정해져 있고 가점점수는 각 개인별로 이미 결정이 된 상태나 마찬가지이므로 당첨자와 낙첨자간의 희비쌍곡선은 이미 운명지워졌다해도 과언이 아니다.

▶50% 무주택자들, 수능시험 앞둔 수험생과 다를바 없어

지금 50%에 육박하는 무주택자들은 수능을 앞둔 수험생과 하등 다를바가 없다. 만약, 수능을 보는 수험생들 눈에 대한민국의 모든 대학들이 다 똑같은 수준으로 비춰진다면 수능시험은 전혀 의미가 없게 된다.

하지만 진입장벽이 높은 상위권대학, 세칭 SKY로 불리우는 몇몇 대학에 들어가려고 하는 사람은 많지만 정원은 정해져 있으므로 치열한 경쟁이 불가피하다. 그리고 SKY보다는 못하지만 소위 중상위권 대학으로 불리는대학들도 진입장벽이 결코 만만하지 않다.

그렇지만 수능점수와 내신성적은 어느정도 결정이 된 상태라면 이들 대학에 입학이 허가되는 수험생들은 사실상 이미 결정이 난 상태나 다름없게 되는 것이고, 청약가점점수가 대략 결정되어진 청약 예비군들 역시 진입장벽이 높은 송파나 광교, 김포, 파주, 기타 수도권 대규모 택지개발지구등의 인기지역에서 당첨될지 낙첨될지 어느정도의 감은 잡고 있을 것으로 예상된다.

따라서 자신의 점수대별로 과연 인기지역에만 청약을 하기 위해 마냥 기다릴 것인지, 아니면 눈높이를 한단계 낮춰 하향 지원할것인지를 판단해 볼 필요가 있다.

▶수능 3과목 점수 이미 나와...점수대별 배치고사표로 당락여부 짐작 가능

우선, 청약가점이 상당히 높은 우수 수험생들이 내년 이후 공급 예정인 유망 택지지구로 목표로 삼는 지역은 역시 송파신도시와 수원 광교신도시를 들수 있는데, 이들 지역의 '당첨 안정권 가점점수는 대략 50점~57점 정도가 커트라인이 될 것으로 보인다.

또한 내년이 넘어가기 전인 올 하반기 분양이 시작될 은평 뉴타운은 최소 52점, 파주신도시는 48점대 수준에서 커트라인이 정해질 것으로 보인다.

청약가점점수의 만점이 부양 가족수 35점, 무주택기간 34점, 통장가입기간 17점으로 총 3과목 84점이 만점인 바 광교신도시와 송파신도시는 84점 만점에 56~71점 정도는 돼야 커트라인보다 높은 당첨안정권이 될것이다.

▶인기지역 가점점수 50점 이상 돼야 당첨권...당첨예정 행운아들 소수에 불과

 
광교신도시와 송파신도시는 내년 2008년 9월과 2009년 9월부터 각각 분양을 시작할 예정이므로 만일 내년과 내후년까지 통장가입기간과 무주택기간이 늘어나므로 이들 특급 물량에 입성을 노리는 실수요자들은 분양 시기까지 당첨 예상 점수대를 분석하여 도전을 할 것인지, 아니면 하향지원을 할 것인지 판단해야 한다.

한편, 아직 잔여물량이 남은 판교 민간 건설업체 중·대형 아파트(980가구)와 주택공사와 토지공사가 선보일 동판교 주상복합 물량도 광교와 송파와 함께 특급지역으로 분류되는 만큼 청약가점이 56~71점대는 확보해야 당첨이 가능할 것이다.

여기에 오는 10월께 분양물량이 쏟아지는 은평뉴타운의 당첨 가능 점수는 대략 50점 이상정도가 될 것으로 보이며, 올 하반기 분양이 이뤄질 파주신도시의 경우 47점~52점이면 커트라인에 들 수 있을 것으로 전망된다.

▶수능성적 낮은 수험생들의 아파트투자의 정석 3계명

이상으로 수능성적(청약가점)이 우수한 학생들의 상위권대학 입학 배치고사표를 살펴보았다. 하지만 필자가 얘기하려고 하는 것은 이들 ‘소수의 우수학생들의 명문대학 들어가기’가 아니다.

오히려 1순위 청약통장은 있는데 청약가점점수가 낮거나 어중간하여 돈이 될만한 지역에서 내집마련과 시세차익 두 마리토끼를 잡기가 녹녹치 않은 서민들이 아파트로 돈 벌려면 어떻게 해야 하는가에 대한 논의를 하려고 하는 것이다.

사람이 아프면 병원에 간다. 환자는 보통 건강해질려면 어떤 것을 먹어야 할지 고민하곤 한다. 하지만 몸에 나쁜 것만 먹지 않아도 건강해질 수 있다. 담배, 지나친 알콜, 무분별한 성행위 등 몸에 해로운 것만 피해도 건강의 50%이상은 거저 얻을 수 있다.

▶몸에 좋은음식보단, 몸에 해로운음식만 피해도 건강 50% 거져 얻어

아파트 투자도 마찬가지다. 가점점수가 낮거나 어중간하면 인기지역에 청약을 못하게 된다고 하여 내집마련자체를 자포자기하는 경우가 발생하거나 혹은 아파트로 돈을 벌어보려고 기를 쓰고 조급하게 마음을 먹은 나머지 투자가치가 별볼일 없는 물건에 급히 발을 담궈 물리는 경우가 있을 수 있는 것이다.

아파트로 대박은 아니지만 적당하게 내집마련과 시세차익 두 마리토끼를 잡을수 있는 방법이 있다. 그것은 바로 환자가 몸에 해로운것만 피해도 건강의 50%이상은 얻을수 있는 방법과 다르지 않다.

▶투자정석 1. 비택지지구의 나홀로 물량 공략부터 멈춰야

먼저, 비택지지구의 나홀로 물량을 공략하는 것을 멈추라는 것이다. 택지지구가 1억이 오르면 비택지지구의 나홀로아파트는 많이 올라야 3000만원 오른다. 지역별로 차별화가 심해지는 이때 이것만은 초보 아파트투자자들이 반드시 명심해야 한다.

둘째, 수도권에서 30~50만평이상 정도 되는 웬만한 택지지구에서 미분양이 날 때 미분양난 것을 보고 우습게 알고 그냥 지나치는 것을 경계하라는 점이다.

 

여러 요인들로 인해 일시적 미분양이 난 택지지구의 경우 반드시 미분양이 소진되고 프리미엄이 형성된다는 사실을 망각해서는 안된다.

▶투자정석 2. 택지지구 미분양 물량 외면하는 습관부터 버려야

수능점수(=가점점수)가 높지도 않고 성적이 좋지도 않은 수험생이 별다른 대학입학 대책도 없는 상태에서 자신에게 과분한 대학(=택지지구 미분양)에서 장학금(=프리미엄)을 주면서 오라고 하는 대학에 콧방귀를 뀌며 입학하지 않아 자신보다 훨씬 점수가 낮은 친구들이 그 대학에서 장학금을 받고 공부하는 모습을 보면서 자신은 재수학원에서 머리를 싸매고 되지도 않는 공부를 하느라 학원비와 생활비를 축내며 두고두고 후회하는 경우가 주변에 허다하다.

셋째, 부동산에 대한 이론이나 실무 등 내공이 약하고, 늘 매사에 부정적으로 생각하는 주변 친지들이나 지인들의 말은 되도록 귀담아 듣지 말라는 점이다.

서울대를 가려면, 서울대를 합격한 선배들(=투자가치가 높은 곳에 선취매한 고수들)이나 교수들, 혹은 서울대를 많이 보낸 담임선생이나 학원선생님(=부동산전문가)의 말을 귀담아 들어야지, 재수생이나 삼수생, 혹은 서울대를 포기한사람들의 말을 귀담아들어서 일을 그르치는 경우 또한 주변에 널려있어 수를 헤아리기조차 어려울 정도다.

▶투자정석 3. 서울대 가려면 재수 삼수생 아닌, 합격한 선배 말 들어야

이 3가지 몸에 해로운 음식만 섭취하지 않는다면, 청약가점점수가 낮거나 점수가 어중간하여 갈피를 못잡는 대다수 무주택자들과 서민들이 최소한 아파트투자에서 50점은 먹고 들어갈 수 있을 것이라고 본다.

이렇듯 아파트투자는 아주 단순하게 생각하고 움직여야 하지만 지금상황은 마치 고등학교에서 성적에 대한 압박감이 없이 자유롭게 생활하다가 느닷없이 수능만능이 되버린 것처럼 환경이 급변하여, 수능점수가 좋은사람은 대박이고, 수능점수가 낮은 대다수 학생들에게는 시련의 시기가 오고 있는 것이다.

이럴 때 일수록 특급지역이나 1급지역은 아니지만 2급지역 정도의 중위권 택지지구위주로 관심을 기울여 택지지구에서 미분양이 나오거나 혹은 인기지역에서 1순위미달  같은 상황이 발생하면, 적극적으로 파고들어가는 정공법으로 난관을 헤쳐나가야 할 것이라고 본다.