뉴타운 재개발 투자 하자사례

 

뉴타운 재개발 투자 하자사례

"뉴타운 투자 그리고 재개발 투자! 너무 어렵습니다."

"등기부에도 나오지 않고, 구청에 가서 물어보면 원론적인 얘기만 할뿐 33평 간다는 확신을 주지 않습니다. 어디 가서 물어봐야 합니까?“

“부동산에서는 책임진다고 했는데 이제 와서 분양권이 없다고 합니다. 어떻게 해야 하나요? “조합장님이 42평 아파트 준다 그랬는데 이제 와서 보니 조합장님이 바뀌셨어요 어떻게 해야 하나요?

이런 현상은 재개발 뉴타운에 대한 일반인들의 잘못된 오해에서 시작되며 법의 난해함, 그리고 수없이 바뀌어 온 법의 흐름 때문이기도 하다.  그동안 진행 과정을 면밀히 검토하여온 전문가가 그리 많지 않은 것도 문제이다. 공인중개사 시험도 현장의 실제적 경험을 테스트하고 있지 않으니 자격시험과 현장 공부는 별개로 해야 하는 상황이 다반사인 것이다. 

자격증을 소지하여도 현장에서 재개발, 뉴타운을 브리핑하기 위해선 또다시 공부를 하여야 하는 상황인 것이다. 그동안 많은 분들이 올려주신 하자사례 중에서 대표적 유형에 대비하여 알아두어야 할 사항 몇 가지를 종합하여 정리하여 보겠다.  개념을 잡고 시작한다면 하자의 발생을 줄일 수 있을 것이다.

1. 분양자격은 조합장의 권한이 아니다. 또, 조합의 권한도 아니다.

  분쟁의 해결을 위해 일정량을 분양하지 않고 보류지분으로 남겨놓기도 하나 이 역시 조합원의 의결을 거쳐 진행된다.  분양대상(자격)의 권한(관리처분 인가 권한)은 각 해당 구청장에게 있으며 서울시 조례에 근거해야 한다. 신뢰집단으로서의 조합을 조합원은 믿고 따라야 하지만 분양자격부분 만큼은 권한이 없음을 인지하고 접근하여야 한다.  대부분의 재개발 조합이 지역주민들로 이루어진 일시적인 집단으로 비전문성을 띠는 경우가 많으므로 더욱 주의하여야 한다.

2. 분양자격에 대한 부분은 등기부에 명시되지 않는다.

현실적 생활 구분으로도 불가능한 경우가 많다. 물건을 투자할 때 직접 매물의 위치등과 노후도 등을 점검하여야 하지만 무허가, 지상권 등의 어려운 부분들은 실제 생활의 모습과 공부상의 분양자격이 다를 수 있다. 그래서 보다 더 전문가의 소견이 필요하다

3. 분리 다세대

요즘에 가장 많은 부분을 차지하는 질문 내용이다. 결론부터 말하면 서울의 경우 분리된 다세대는 25평 또는 임대아파트에 배정되는데 2003년 12월 30일 이후 분리된 다세대는 공유와 같아서 분리되었다 하여도 하나의 건물로 취급하여 하나의 아파트 분양자격만을 준다. 33평형에 배정될 것을 기대하였다가 25평 또는 임대로 가야 하는 상황에서 많은 분들이 난감해 하는데 그나마 25평형이라도 배정받게 되는 것에 어느 정도는 안도하는 분위기이다. 그러나 문제는 사업성과 직결되어 있어 분리다세대가 많은 지역은 25평형을 많이 지어야 하는 상황이 발생하므로 사업성이 높게 나오지 않아 사업진행 자체가 되지 않는 경우가 발생한다. 큰 맘 먹고 25평형에 배정될 것을 각오하고 매입한다 하여도 문제는 사업의 진행여부이니 건립가구수와 조합원의 구성요건 등을 검토하여야 하는 것이다. 그리고 기준일 이후의 분리다세대는 개별 매입 자체를 배제하여야 한다.

4. 나대지 도로부지

서울재개발의 경우, 나대지는 90제곱미터를 넘어야만 분양자격이 주어지며 그 이하의 면적은 30제곱미터를 넘고 소유자가 무주택자(전 세대원 모두)이어야만 분양자격이 주어진다. 그러나 도로부지는 90제곱미터 이하이고 무주택자라 하여도 분양자격이 없다. 그리고 타 주택과 함께 있던 대지의 일부를 분리하여 소유하여도 안 된다.

5. 진행되면서 구역에서 제외되는 주택들도 있다.

재개발의 진행은 최초 기본계획과 구역지정이라는 단계를 거치는데 기본계획에서 구역지정으로 가는 과정에서 구역 섹터 라인이 변경될 수 있다. 그리고 뉴타운은 개발되지 않고 보존되는 존치의 가능성도 있다. 보다 더 면밀한 지역분석으로 구역변경의 가능성을 예상하고 투자하여야 한다. 개발 지역에서 배재되면 외딴섬이 되어 맹지가 되는 경우도 있기 때문이다.

6. 주택 공유자

주택의 공유지분은 하나의 분양자격을 가진다. 삶의 모양새는 각자라 하여도 공유의 형태라면 하나의 분양자격만 주어진다.  삶의 모양새는 각자 하나의 층을 구성하여 살고 있는 듯해도 등기부상 여러 명이 공유한 형태라면 하나의 분양자격이 주어진다. 이 부분만큼은 등기부를 참조하여야 한다.

7. 중개업자, 또는 매도인의 분양자격 부분 확답

계약서에 이러한 부분을 명시하고 거래되는 경우가 종종 있는데, 이 역시 무척 위험한 발상이다. 시간이 지나면 유야무야 되는 경우가 다반사이며 차후 하자가 발생하여 그 약속이 지켜지기 위해서는 생각보다 긴 시간의 법적 싸움을 거쳐야 한다. 사전에 이해관계가 없는 전문가의 의견을 들어야 할 것이다.

8. 주택과 토지를 분리하여 소유

주택과 토지를 최초 준공 시점과 달리, 분리하여 소유하면 차후 두 명의 소유자에게 하나의 분양자격만을 준다. 어떠한 경우라도 그러하므로 특히 주의하여야 한다.     법원의 결정, 상속, 등에 의하여도 분양자격이 나누어 지지 않는다. 재개발 경매 시에 지상권과 분리된 대지만을 낙찰 받는 경우가 있는데 특히 주의 하여야 한다.  위와 같은 하자는 대부분 일반화된 잘못된 상식에 기초한 막연한 믿음에서 발생하는 경우가 많다. 물론 물건을 소개한 분들, 그 자체를 신뢰하는 것이 나쁜 것은 아니지만, 보다 더 정확하게 하기 위해선 어느 정도의 학습을 통한 사전 지식의 필요할 것이다.  그러한 토대위에서 신뢰까지 쌓여진다면 어느 지역에서의 투자도 모두 성공할 수 있을 것이다.