리모델링 용적률 인센티브 ‘남는 거 없다’

 

리모델링 용적률 인센티브 ‘남는 거 없다’

서울서는 인센티브 폭 10%로 제한

용적률을 최고 20%까지 더 받을 수 있는 ‘리모델링 쉬운 구조’의 세부 기준이 조만간 나올 예정이다. 관련 법이 만들어진 지 거의 2년 만에 실제로 시행에 들어가는 셈이다.

하지만 서울에서는 별 혜택을 보지 못할 것 같다. 서울시는 용적률 인센티브를 크게 낮췄기 때문이다.

정부는 재건축을 억제하고 리모델링을 활성화하기 위해 2005년 11월 건축법을 개정해 ‘리모델링에 대비한 특례 등’의 조항을 새로 만들었다. 리모델링이 용이한 구조의 공동주택의 건축을 촉진하기 위해 공동주택을 대통령령이 정하는 구조로 해 건축허가를 신청하면 용적률을 20%까지 완화할 수 있도록 한 것이다.

이어 지난해 5월 리모델링이 용이한 구조의 기준이 건축법 시행령에 담겼다. ▶인접한 세대와 수직이나 수평으로 전체 또는 부분 통합 가능 ▶구조체와 건축설비, 내부 마감재와 외부 마감재료 분리 가능 ▶각 세대 내 구획된 방의 크기 변경 가능, 마감재·창호 등 구성재 교체 가능 등 3가지 요건이었다.

정부는 당시 이 같은 요건에 맞는지를 판단하기 위해 세부적인 판단기준을 만들기로 했는데 그 판단기준이 이번에 나오게 된 것이다.

서울시, 리모델링 용이 5%, 우수 디자인 5% 인센티브

리모델링이 쉬운 구조에 대한 용적률 인센티브에 대해 특히 재건축·재개발 사업장들에서 기대가 컸다. 용적률은 건물을 지을 수 있는 연면적 규제로 용적률이 늘어나는 것은 그만큼 더 많은 건물을 지을 수 있다는 것을 뜻한다. 자연히 그만큼 일반분양분이 늘어 분양수입이 증가해 조합원 부담은 줄게 된다.

20%의 용적률은 상당한 인센티브로, 특히 용적률 증가 폭이 얼마 되지 않는 중층 재건축 단지와 용적률 줄다리기가 심한 개포지구 재건축 단지 등이 크게 반겼다.

하지만 세부적인 기준이 나와 시행되더라도 서울에서는 크게 기대하기 힘들다. 서울시는 지난 3월 용적률 인센티브를 정부의 상한선보다 크게 낮춰 결정했다. 리모델링 쉬운 구조에 용적률 5%의 인센티브만 주되 대신 디자인이 좋으면 추가로 5%를 더 줘 총 10%의 용적률을 높일 수 있게 한 것이다.

서울시가 용적률 인센티브에 인색한 것은 재건축이나 재개발 주택들이 용적률 인센티브에 자극 받아 집값이 불안해지는 것을 우려해서다. 고밀개발에 대한 거부감도 깔려 있다.

건축비 10~20% 더 들어 수입 크게 늘지 않아

이 10%의 인센티브로는 사업성이 크게 좋아질 것 같지 않다. 리모델링이 쉬운 구조는 벽으로 건물안전을 떠받치는 벽식구조 대신 기둥 등으로 건물하중을 떠받치는 라멘조 등을 말한다. 라멘조 등으로 지으려면 건축비가 더 들어간다.

기둥과 기둥 사이를 잇는 가로의 보를 설치한 뒤 벽을 따로 설치해야해 골조공사비와 마감공사비 등이 벽식구조보다 10~20% 가량 더 들어가게 되는 것이다.

용적률 증가로 늘어나는 분양수입 못지 않게 건축비가 추가로 더 들어가 큰 이득이 없는 것이다.

때문에 3월 서울시가 10% 인센티브 조례를 만들었을 때 시장은 시큰둥한 반응을 보였다. 지난해 초 서울시가 3종 일반주거지역의 재건축 용적률을 10% 올리려 했을 때 떠들썩하던 분위기와는 완전 딴 판이었다. 비용 증가로 크게 덕이 되지 않을 것이란 판단이 작용했던 것이다.