과천재건축시장,"우린 MB효과 없다"

 

과천재건축시장,"우린 MB효과 없다"

대선 이후에도 매수 문의 없어

새해 들어 사당수 서울·수도권 아파트 거래 시장에 ‘이명박 바람’이 분다. 이명박 대통령 당선자의 부동산 관련 정책 방향과 내년도 부동산시장에 대한 기대 섞인 전망이 나오면서 매도자들이 매물을 거둬들이거나 매도 호가를 올리고 있는 곳이 적지 않다..

한국부동산정보협회에 따르면 지난해 마지막 주(2007년 12월 21일~29일) 서울·수도권 아파트값은 각각 0.08%, 0.03% 올랐다. 오름 폭이 크지는 않지만 서울 25개 구 가운데 아파트값이 하락한 곳은 단 2개 구 뿐이었다. 경기도 대부분의 지역도 오름세를 보이거나 하락세가 멈췄다.

그러나 이 같은 ‘이명박 바람’에도 전혀 흔들리지(?) 않는 지역이 있다. 대표적인 곳이 경기도 과천이다. 과천은 특히 2006년 전국에서 아파트값이 가장 많이 오른(연초 대비 평균 55.8% 상승) 곳이다.

이명박 바람 무슨...

하지만 2007년 들어 상황이 반전됐다. 정부의 주택담보대출 규제 강화 등의 영향으로 연초부터 매수세가 뚝 끊기면서 아파트값이 하락세를 보였다. 2007년 1년간 과천 아파트값은 8% 하락했다.

과천은 대통령 선거 직전인 12월 첫째 주 0.07% 떨어졌다. 둘째 주 잠시 보합(0.00%)세를 보이다 셋째 주 다시 0.04% 하락했다. 대선 직후인 12월 넷째 주에도 과천은 0.02% 떨어졌다.

같은 기간 경기도 전체 아파트값이 0.03%, 0.04%, 0.00%, 0.03%의 변동률을 보인 것과는 대조적이다. 서울 강남구도 같은 기간 -0.07%, 0.02%, 0.05%, 0.09%의 변동률을 보였다.

서울 강남구 개포동 주공 1단지 36㎡형은 대선 이후 2000만원 올라 6억5000만원을 현재 호가한다. 개포동 개포공인 채은희 사장은 “새 정부가 용적률이나 개발이익환수제 등 각종 재건축 규제를 풀어 줄 것으로 기대하는 집주인들이 매도 호가를 올리고 있다”고 전했다.

서울 대부분의 지역도 마찬가지다. 관악구 봉천동 명도컨설팅공인 이길원 사장은 “대선 뒤 매도 호가가 보통 1000만~2000만원씩 올랐다”며 “슬그머니 매물을 거둬들이는 경우도 더러 있다”고 말했다.

그러나 과천은 사정이 다르다. 시장에 여전히 급매물이 있고 매수세도 거의 없다. 물론 이명박 바람으로 아파트값이 상승세로 돌아선 지역들도 매수세가 없기는 마찬가지다. 부동산시장이 풀릴 것으로 기대한 집주인들이 매도 호가만 올린 셈이다.

과천 침체 왜?

과천은 그마저도 없다. “서울 등지는 대선을 전후로 급매물이 조금씩 움직이면서 매도 호가가 뛰었지만 과천은 전혀 움직임이 없었고 보유세 부담 증가, 1가구 2주택 예정자들의 매물이 계속 나오고 있다”고 과천 부동산중개업소들은 전한다.

이유가 뭘까. 중개업소들은 2006년 아파트값이 단기 급등한 데 따른 후유증이 가장 큰 원인이라고 분석한다. 중앙동 U공인 관계자는 “이따금 매수 문의를 해오는 사람들 대부분은 여전히 비싸다면서 등을 돌린다”며 “지난해 아파트값이 떨어지긴 했지만 2006년 상승폭에 비해서는 부족하다는 심리가 작용하는 것 같다”고 전했다.

두 번째로는 매물이 끊이지 않고 시장에 흘러들고 있다는 것이다. 당장 과천 주공 3단지 재건축 아파트 3000가구가 7월 입주를 앞두고 있는데, 입주(등기)하면 1가구 2주택이 되는 사람들이 서둘러 매물을 내놓고 있다.

별양동 S공인 이모 사장은 “주공 3단지의 경우 단지 규모가 워낙 크고 입주 예정자 가운데 등기하면 2주택자가 되는 사람들이 상당히 많다”며 “이들이 양도세 중과세를 피하기 위해 매물을 계속 내놓고 있는 것이 시세 상승의 발목을 잡고 있다”고 말했다.

세 번째는 과천은 사실상 재건축 대상 아파트가 전부인데, 재건축까지 시간이 얼마나 걸릴지 알 수 없다는 것이다. 과천시가 전세난 등을 우려해 한 번에 2개 단지만 재건축을 허용하고 있어서다.

재건축 대상인 12개 단지가 모두 재건축 되려면 적어도 20여 년은 기다려야 한다. 마냥 기다려야 하는데, 지은 지 20여 년이 넘어 시설이 낡아 전셋값이 매매가 대비 15% 수준이어서 직접 들어가 살지 않는 한 비워 두는 것과 별반 다르지 않다. 실제 주공 2단지 59㎡형의 경우 몸값은 8억5000만원 선인데 전셋값은 1억원 선이다.

실수요적 측면에 접근해야

또 과천시가 쾌적한 주거환경 유지를 위해 재건축 때 가수 수 증가율을 7.5% 이내로 제한하고 있는 것도 투자를 망설이게 하는 원인으로 꼽힌다. 기존 아파트가 100가구짜리였다면 재건축 해 짓는 새 아파트는 107.5가구 이상 짓지 못한다.

때문에 새 정부가 용적률 상향 등의 혜택을 주면 큰 주택형을 많이 들일 수 있다는 장점은 있지만 일반분양할 수 있는 가구 수가 한정돼 있어 조합원 부담이 늘 수밖에 없다는 단점이 있다.

게다가 분양가상한제 등 각종 규제를 더하면 조합원들의 추가분담금은 더욱 늘 수밖에 없다.

이런 복합적인 원인으로 과천 아파트값은 쉽게 살아나지 못할 것이라는 전망이 우세하다. 더구나 새 정부가 규제는 풀 돼 집값은 반드시 잡겠다는 입장이어서 과천은 당분간 조정기가 계속될 것이라는 분석이다.

유엔알컨설팅 박상언 대표는 “과천 재건축은 넘어야 할 산이 많아 강남 등 여느 지역 재건축과 같이 생각하면 곤란하다”며 “때문에 과천은 실수요적인 측면에서 접근하는 게 좋다”고 말했다.