계약서 작성요령1

 

 

◐토지 매매, 임대차 특약

 

1. 본건은 등기부 등본 등 공부상의 면적을 기준으로 한 매매이며 향후 실측 면적과 공부상의 면적에 차이가 발생하더라도 매수인 및 매도인은 일체 이의를 제기하지 않기로 한다.

※ 매매계약 후 현황측량 등의 사유로 계약면적 등의 증감이 있을 경우 상호 정산하기로 한다(이럴 경우를 대비해서 계약서에 면적당 금액을 기재한다)

2. 본건 부동산은 토지거래허가 구역인바 만일 매수인이 토지거래허가를 받지 못할 경우 본 매매계약은 무효로 하며, 매도인은 지체 없이 계약금을 매수인에게 반환하기로 한다(또는 토지거래허가를 받지 못할 경우 거래대금 중 계약금을 제외한 금액만을 반환하여 해약한다).

3. 매매대금에는 본건 부동산 위에 존재하는 수목 등 일체를 포함하기로 한다.

4. 기타사항은 일반부동산 관례에 따르며 본건 매매가 차질 없이 이루어질 수 있도록 상호 최대한 협조하기로 한다.

5. 본 물건의 계약에 있어 관계 법률의 규제사항 및 매각 토지상의 지장물에 대하여 매수인의 책임으로 인수한다.

6. 본 계약은 환지예정지로 지정된 상태의 계약으로 환지확정으로 인한 청산금관련 권리와 의무는 매수인에게 귀속하며, 토지면적의 증감이 있더라도 거래당사자는 상대방에게 이의를 제기하지 않기로 한다.

- 또는 면적 증감이 있을 경우 환지확정 후 이 계약에서 정한 면적당 단가를 기준으로 정산하기로 한다.

 

◐부동산 계약의 해제와 해지 판례

 

1. 매수인이 중도금을 약정한 일자에 지급하지 아니하면, 계약이 해제된 것으로 한다는 특약 있는 경우에 기한이 지나면 자동적으로 계약이 해제되는지 여부(대판 91.8. 13. 91다13717)

답, 그 일자에 자동적으로 해제된 것으로 본다.

설령 중도금 지급기일 이후에 지급을 최고하였다 하더라도 이는 은혜적으로 봄.

2. 부동산 매매계약에 있어서 매수인이 잔대금 지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있는 경우 변제기일이 되면 자동적으로 계약이 해제되는지 (대판 98. 6. 12. 98다505)

답, 특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔대금 지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무는 동시이행관계에 있음으로 잔대금 지급 기일에 이전등기에 필요한 서류를 준비하고 매수인에게 알리는 등 이행의 제공을 하여 매수인으로 하여금 이행지체에 빠지게 하였을 때 비로소 자동적으로 계약이 해제된다.(내용증명을 보내면 족함)

3. 부동산매매계약에 있어서 잔대금 미지급시 자동해제 된다는 특약의 효력은?

답, 매수인이 수회에 걸쳐 잔금 지급기일을 새로운 약정기일까지는 반드시 이행하겠다고 확약한 경우에 그 이행을 하지 않는 경우에는 잔대금지급기일까지 지급하지 않으면 자동적으로 실효된다(대판96.3.8. 96다55467)

4. 계약서내용에 "계약금의 배액을 상환하고, 위약시에는 지급한 계약금을 포기하고 계약은 자동적으로 해제된다"는 조항으로 계약이 기일이 지나면 자동으로 해제되는 여부(82.4.27 대판 80다 851)

답변- 매도인이 위약시에는 계약금의 배액을 배상하고 매수인이 위약시에는 지급한 계약금을 매도인이 취득하고 계약은 자동적으로 해제된다는 조항은 위약 당사자가 상대방에 대하여 계약금을 포기하거나 그 배액을 배상하여 계약을 해제할 수 있다는 해제권 유보조항이라 할 것이고 최고나 통지 없이 해제할 수 있다는 특약이라고 볼 수 없다.

 

◐특약과 임대차보호법의 우선순위

 

1. 임대차계약에서 특약사항이 있더라도 그 특약이 임차인에게 불리한 것이라면, 이는 주택 및 상가임대차보호법에 위배되는 약정이므로 그 특약은 효력이 없습니다.

(1) "증감청구할 수 있는 규정"을 임대인과 임차인이 합의해서 없애겠다는 것은 임차인에게 불리하여 "무효"입니다.

경제사정이 변경되어 "감액"할 수도 있는데 그것을 못하니 임차인에게 불리하여 무효로 하겠다는 것입니다.

(2) 하지만 증액의 범위(주택은 5%나 상가건물은 12%)를 임차인이 초과해서 더 올려 주기(주택 10%나 상가 20%로)로 "합의하면" 그것은 또 세입자가 불이익을 감수하겠다는 것이니 그것은 또 "유효"라고 합니다.

 

◐재개발지역인 경우

 

1. 관리처분계획인가가 나기 전이라면 분양평형을 명기하지 않는다.

2. 분양자격이 없을 경우 원금반환, 손해배상(기 지불금액, 기간에 대한 이자) 등의 특약을 한다.

3. 잔금일 기준 변상금에 대한 구소유자의 납부의무를 명확히 기재한다.

변상금이란 국공유지를 점유하고 있는 건축물 소유자에게 그 동안의 사용료를(5년분 소급) 부과하는 것

4. 세입자 명도문제

 

◐분양권매매계약서 작성

 

계약 전 체크사항.

1. 분양계약서를 매도자로부터 확인하고 분양사무실(분양사무실이 없으면 시행사사무실)로 전화하여

분양자의 계약내용의 진위를 확인한다.

2. 납입연체와 융자금액, 은행, 기타 압류 등 권리제한사항을 확인한다.

3. 입주일자 임박 시는 입주예정일자를 체크한다.

4. 분양권 명의이전이 제한되는 예정일자를 체크한다.

(특히 조합아파트는 명의변경이 안 되는 경우가 많으므로 확인을 철저히 한다)

5. 계약불이행시 책임사항을 기재하고 주지한다. 계약금포기 또는 배액 반환.

6. 조합아파트는 청산금문제를 기재한다. 추가부담 또는 개발수익금 수령권한.

7. 샷시, 추가옵션의 계약금이 있는지 확인하고 인계한다.

8. 학교부담금, 등 각종 부담금의 여부를 확인하고 인계한다.

9. 융자금의 중도상환수수료, 대출신용보증료여부를 확인하고 인계한다.

 

분양권매매계약서 작성

 

1. 매도자의 분양권계약서와 건설시행사의 내용과 진위 일치 시 계약서를 작성한다.

2. 분양권매매계약서, 확인설명서를 작성한다.

3. 쌍방의 신분증을 확인한다.(위조 신분증의경우도 중개사의 일부책임-대법판례)

4. 계약금을 주고 영수증과 계약서를 서로 교환한다.

5. 매매금액은 분양가(2억)하고 권리금(3천)에 대해서 총 매매금액은 2억3천만 원임.

6. 매도인은 계약금(4천) + 권리금(3천) 7천만 원은 매도인이 완납하였고 잔금은 매수인이 승계 후 납부하기로 한다.

7. 분양계약서는 계약시 복사본을 매수자에 교부하고 중도금이 있을 경우에는 중개업소에 보관한다.

8. 분양권 중개수수료의 기준금액은 (기 불입금+프리미엄)입니다.