재개발 감정평가의 오해와 진실

재개발사업 감정평가의 오해와 진실

재개발사업시 감정평가의 요인(펌)    재개발 감정가와 관련하여 잘못된 상식 두가지를 소개합니다.   첫째는, 감정가액은 공시지가의 120%~140% 나온다고 알려진 점입니다. 둘째는, 수익성이 높은 지역일수록 비례율이 높다고 알려진 점입니다.   대부분은 이렇게 알고 있더군요. 매우 중대한 비밀을 미리 털어 놓으면, 대부분의 재개발지역은 비례율이 100%입니다. 분양수입이 좋건 나쁘건 딱 100%인 곳이 대부분입니다. 저희 회사에서 최근에 관리처분을 마친 서울 흑석동, 인천 가좌동 두 지역의 비례율이 각각 100.09%, 99.9%였습니다. 이 지역들은 건립규모나 분양수입, 시공사가 모두 틀린데도 희안하게 비례율이 100%였습니다. 그럼 대부분의 재개발지역 비례율이 왜 100%일까요? 비례율 식을 다시 봅시다. 비례율 = (분양수입 - 사업비) / 조합원의 총감정평가액 × 100% 위 식에서 우선 사업비를 보면, 서울 흑석동이나 인천 가좌동이나 별 차이가 없습니다. 만약 감정평가액이 위의 잘못된 상식처럼 공시지가의 120~140%대라면, 서울 흑석동과 인천 가좌동의 감정평가액 차이는 30~40% 밖에 안 납니다. 그러나 분양수입은 서울 흑석동은 32평 기준으로 평당 1천6백만원선이고, 인천은 평당 8백만원입니다. 그러면 당연히 비례율도 서울이 인천보다 훨씬 높게 나와야 합니다. 그런데 두 지역 모두 비례율이 100% 나온 것입니다!! 이상하죠? 비례율이 100%라는 것은, 분모의‘감정평가액’과 분자의‘분양수입-사업비’가 같다는 것을 말합니다. 그렇죠? 그렇다면 감정평가액에 비밀이 있는 것입니다. 다시 말해서‘분양수입-사업비’에 맞춰서 감정평가되지 않는 한, 재개발지역마다 딱 떨어지는 비례율이 나올 수가 없습니다. 앞에서 감정가액 8백, 4백, 2백만원을 풀어봤듯이, 감정평가액이 얼마가 나오건 간에 비례율로 조정되어 권리가액은 같아집니다. 권리가액만을 볼 때는 감정평가액을 손 볼 필요가 전혀 없습니다. 잔머리를 굴리는 시공사나 조합장이라면, 감정평가액을 약간 낮게 해놓고 비례율이 150%가 나오게 해서 뭔가 수익을 낸 사업장처럼 보이게 할 수도 있는데, 어이없게도 모두들 100%로 맞춰집니다. 왜 그럴까요? 그 이유는 바로 재개발건축사업이 ‘조합’사업이기 때문입니다. ‘조합’은 상법상 영리법인입니다. 따라서 이익이 발생하면 세금을 내야 합니다. 만약 조합의 비례율이 100%가 넘게 나온다면, 개발이익이 발생한 것이므로 그만큼 지주들은 소득세를 내야 합니다. 앞선 풀이에서 감정가액이 800만원인 경우 비례율 50%, 400만원인 경우 비례율 100%, 200만원인 경우 비례율 200%이어서 권리가액은 모두 평당 400만원(총액 8천만원)이었습니다. 세가지 모두 재산가액이 같기 때문에 아파트 들어갈 때 내는 분담금은 같습니다. 그렇죠? 그런데 당초의 감정가액이 평당 400만원인 경우는 분담금만 내는데, 당초의 감정가액 200만원이었던 곳은 분담금 외에 별도로 세금을 내야합니다. 원가가 200만원인데, 개발이익 200만원이 생겨서 400만원이 되었기 때문에, 그 개발이익의 17%를 소득세로 내고, 또 소득세의 10%를 주민세로 내야 합니다. 평당 200만원에 대한 총 18.7%의 세금을 내는 것이죠. 결국 20평 × 200만원 × 18.7%가 국장님이 내야 할 세금입니다. 바로 이 점 때문에, 재개발지역의 비례율은 대부분 100%로 만들어(!)집니다. 비례율이 100%라는 것은 이익이 없었다는 것을 뜻합니다. 어차피 분담금이 같다면, 굳이 세금가지 내는 비례율을 조합원들이 좋아할 리가 없기 때문입니다. 또한 현명한 조합에서는 감정평가액을 평당 800만원으로 해놓지는 않습니다. 감정을 평당 800만원으로 하면 비례율 50%로 나와서 조합원들이 절반이나 손해봤다고 느끼기 때문이죠. 사실은 똑같은 권리가액인데 말이죠. 그렇다면 매우 중요한 비밀이 드러납니다. 분자인‘분양수입-사업비’에 분모인‘조합원의 총감정평가액’이 맞춰진다는 점입니다.   아주 직설적으로 말하면, 조합원의 총감정평가액은 미리 정해 놓고, 그것을 조합원 숫자와 조합원   개별필지별 차이점을 약간 반영해서 분배해 놓았다는 것이죠. 이것이 무얼 뜻하는지 아시나요?   분양수입이 높은 지역은   조합원별 감정가액이 높을 수 밖에 없고,   분양수입이 낮은 지역은 감정가액도 낮다는 것이죠.   결국 통상적으로 알려진 것과는 전혀 다르게,   조합원별 공시지가는 감정평가와 아무런 관계가 없다는   점이 드러납니다.