올해 아파트 값, 한가지 변수만 고려하세요

 

올해 아파트 값, 한가지 변수만 고려하세요

횡단면적 요인과 시계열적 요인을 구별하자

새해가 밝았다. 올 한해 아파트시장은 또 어떻게 될까? 지난해보다 훨씬 더 엉켜 있다. 어제도 그랬고 그저께도 그랬지만, 올해는 더욱 엉켜 갈 길을 찾기가 험난하다. 그렇다고 멈출 수도 없고 또 생각하지 않을 수도 없고…. 이럴 때에는 하나만 생각하면 어떨까?

올해 아파트 값에 영향을 미칠 요인을 꼽아보자. 가장 먼저 금리 인상ㆍ대출 규제ㆍ토지보상금 등 돈 관련된 요인을 꼽을 수 있겠다. 

 

또 다른 요인은 재산세ㆍ종부세ㆍ거래세 등의 세금관련 부분이다. 이밖에 재건축 규제 강화ㆍ신도시 및 뉴타운 도시 확대 등으로 인한 공급 관련 요인, 거품 논란ㆍ정책 불신 및 대선에 따른 심리 관련 요인, 거주확인서ㆍ자금조달계획서 등 거래 관련 요인, 전세가, 내수 경기, 환율, 인구 구조, 경제 외적 요인 등 다 열거 정리할 수 없을 정도로 많다.

 

이들 관련 요인들이 서로 엉켜 아파트 값을 움직이게 한다. 이 때문에 아파트시장을 점치기란 신들임이 있어야 할 듯하다.

그러나 분명 하나는 세금ㆍ돈ㆍ공급ㆍ거래 등…. 위에 나열한 관련 요인이 올해도 그대로 지속될 전망이다.

 

그것은 2가지에 근거하고 있다. 그 하나는 부동산만은 잡겠다는 집착과 고집이고, 그 다른 하나는 부동산 말고는 꿀릴 것이 없다는 불안과 초조이다.

이러한 현실적 상황을 고려하더라도 내일을 점치기란 무척 힘든 일이다. 이럴 때 마음가짐과 행동은 집중과 선택일 듯하다. 집착하지 말고 탐욕을 버리고 마음을 비우고서 아파트 값에 가장 공격적인 요인이 무엇인지를 고려한다면 바람직한 의사결정을 도출할 수 있을 듯하다.

아파트 값은 여러 요인이 복합적으로 서로 힘 겨누고 맞장구치면서 결정되지만, 그 가운데서도 가장 힘이 세고 선도적인 요인이 있다. 예컨대, 11.15대책의 경우 별 내용이 없는데도 '미쳤다'고 표현된 아파트 값을 진정시켰는데, 이는 대책 그 자체보다는 심리적 요인이 수요를 잠재우는 데 가장 결정적 역할을 했다고 볼 수 있다. 이처럼 값을 결정하는데 가장 선도적인 공격적인 요인이 있다.

다만, 이 때 고려하여야 할 사항 가운데 하나는 선도적인 요인을 횡단면적 요인과 시계열적 요인으로 구분해야 한다. 요즘 같이 거품 붕괴다, 대출 규제 강화다, 금리 상승이다 등으로 인한 심리적 요인은 횡단면적 요인이다. 이러한 심리적 요인을 시계열적 요인, 즉 장기적으로 볼 때 아파트 값을 결정하는 가장 공격적인 요인으로 규정하기는 무리가 따른다.

또 하나는 아파트마다 그 값을 결정하는 가장 선도적인 요인이 다르다. 아파트시장이 쪼개지고 있기 때문이다. 최근의 아파트시장은 과거와 달리 지역별, 평수별, 재건축 여부별 등으로 세분화되고 있다. 세분화된 아파트는 설사 단기적 내지 횡단면적으로는 동일한 요인에 의해 영향을 받을 수 있지만, 그 속성 때문에 장기적으로 내지 시계열적으로는 값에 영향을 미치는 가장 공격적인 요인이 다르다.

예컨대 자금이 부족한 서민들의 아파트의 경우 대출 규제이나 금리 인상과 정책 불신이, 재건축아파트의 경우는 투자 목적으로 이루어지기 때문에 보유세 강화나 자금조달계획서와 풍부한 부동자금이, 대형평형 아파트의 경우 보다 좋은 아파트에 대한 욕구 실현으로 이루어지기 때문에 풍부한 부동자금과 자금조달계획서가 가장 선도적인 시계열적 요인 가운데 하나일 수 있다. 때문에 아파트 속성에 따라 횡단면적인 차원과 시계열적인 차원에서 가장 공격적인 요인을 파악하여야 한다.

이렇게 볼 때, 내 아파트나 관심을 둔 아파트의 속성을 바탕으로 횡단면적 요인과 시계열적 요인을 적용하여 단기적으로 및 장기적으로 값을 예측할 수 있다. 특히 횡단면적 요인은 거래 시점을, 시계열적 요인은 투자 여부를 판단하는 훌륭한 잣대로 활용할 수 있을 듯하다.