주택시장, 불씨는 잠복해 있다.

 

주택시장, 불씨는 잠복해 있다.

투자 타이밍을 잘 선택해야

지난해말과 올해초까지 2개월에 걸쳐 2번의 대형 걸쳐 부동산대책이 발표됐다. 특히 투기지역 주택담보 대출 강화와 민간아파트 원가공개 확대 등을 주요 내용으로 하는 1ㆍ11 대책 발표 이후 아파트 매물이 증가하고 가격이 떨어지는 조짐을 보이고 있다.

 

이런 현상을 두고 일각에선 벌써부터 부동산시장 거품 붕괴론을 거론하고 있다. 이는 다분히 주택 수요자들의 심리를 자극해 부동산시장을 안정시켜려는 속셈이라는 의구심을 떨칠 수 없다.

비단 부동산값이 아니더라도 인생사가 모두 오르면 내리고, 내리면 오르는 것이 순리요, 현실이다. 하물며 ‘미쳤다’고할 만큼 아파트값이 올랐는데 내리는 것은 당연한 현상이다. 특히 1ㆍ11 부동산대책과 같은 강한 충격까지 나왔는데도 집값 하락 폭이 커지지지 않고, 하락 기간이 길어지지 않으면 그것이 오히려 비정상이라고 볼 수 있다.

하지만 각종 충격에도 부동산시장에 여전히 불씨가 남아 있어 집값이 마냥 떨어지지 않을 듯하다. 오히려 언제라도 작은 자극이 가해지면 아파트값은 다시 급등할 확률이 높다. 대책에 따른 집값의 단기 하락은 불가피하겠지만, 중장기적으로는 집값이 올라갈 수밖에 없다고 본다.

집값 하락 요인은?

지금의 부동산시장을 살펴보면 여전히 집값 불안요인은 잠재해 있지만 일단 기세는 꺾였다고 판단된다. 그 근거는 다음과 같다.

①돈줄이 막혀 있다

현행 주택대출제도는 자산의 가치보다는 상환 능력을 기준으로 돈을 빌리게 돼 있다. 특히 주택담보대출 건수를 1인 1건으로 제한하도록 한 조치는 수요자들의 돈줄을 막아 가수요는 물론 실수요까지 차단해 집값 하락 요인으로 작용할 것으로 보인다.

 

또 복수 담보대출로 2가구 이상의 아파트를 가진 사람은 대출금을 상환하기 위해 어쩔 수 없이 아파트를 내놓아야 하는 상황이 불가피하기 때문에 시장이 매물이 늘어 집값이  떨어질 수도 있다.

②규제 효과가 나타나고 있다

종합부동산세, 양도소득세 등과 같은 세금 강화 정책도 결과적으로 주택 수요를 위축시켜 집값 하락의 요인으로 작용하고 있다.  

게다가 안전진단 강화, 소형평형 및 임대주택 의무건설 등의 재건축 규제, 분양가 상한제 등의 가격 통제 정책, 신도시 건설 등을 통한 공급 확대도 투자 수요를 위축시켜 집값 하락 현상을 불러올 가능성이 크다.

규제가 강화될수록 아파트 기대 수익률이 떨어져 수요자들이 집을 내놓거나 사지 않게 되기 때문이다.

③집값이 너무 비싸다

강남지역 아파트값에 20-30% 가량 거품이 형성된 것으로 보는게 일반적이다. 또 매매가대비 전세가 비율이 지나치게 낮은 점(강남지역의 경우 전세가비율이 약 30% 수준)도 주목해야 할 대목이다. 매매가 대비 전세가 비율은 실수요 여부를 판단하는 기초가 된다. 어느 특정지역의 매매가 대비 전세가 비율이 낮다는 것은 그만큼 실수요가 적다는 의미다.

③일본의 경험도 참조해볼 필요가 있다

일본의 경우 단기간에 갑자기 금리를 급격히 올리는 바람에 부동산 버블 붕괴를 초래했다는 분석이 있다. 1899년 5월 당시 2.5% 불과했던 대출금리가 1900년 8월에 6.5%로 단기간에 3.5%나 올랐다.

 

여기에 부동산 대출 총량 규제까지 꺼내 들면서  부동산 버블을 자초했다는 의견이 많다. 국내의 경우도 금리인상, 대출규제 등으로 돈 줄을 죄고 있는 상황이다. 게다가 일본에서 동원하지 않았던 세금 압박을 통해 아파트값을 죄고 있어 집값 하락이 예상된다.

여기서 잠깐 일본과 국내와 다른 점을 간략하게 살펴보기로 하자. 일본의 경우 기업이 경기 호황으로 번 돈으로 건물을 매입하기 시작하여 부동산 값이 크게 올랐다.

 

부동산 폭등에 뒤 이은 금리 단기 급등과 함께 경기가 급락하면서 부동산 거품 붕괴가 현실화됐다. 이에 비해 국내에서는 경기가 불황인 가운데서도 개인의 부동자금이 대거 유입돼 아파트를 중심으로 부동산값이 크게 올랐다.

 

부동산값 상승의 요인과 진행과정에서 두 나라간 차이가 있는 것이다. 
           

국내서도 금리가 급격히  오른다면 일본을 닮아갈 수 있지만, 현재 국내 상황에서는 그와 같은 가능성이 적은 편이다. 우리나라는 일본과 달리 내수 경기가 침체하고 원화 가치의 상승으로 환율이 극히 불안한 상태이다.

 

이러한 상태에서 금리 인상은 환율 하락 -> 수출 채산성 악화 -> 수출 침체 -> 경기 폭락의 과정을 불러올 가능성이 크다. 때문에 금리를 급격히 올리는 일은 쉽게 일어나지 않을 것 같다. 

 

남아 있는 불씨는 ?

정부는 집값 안정을 위해 규제 대상을 전국의 거의 모든 아파트로 확대하고 있는 추세다.

 

하지만 지금까지 아파트값은 정부 규제에 대해 어느정도 적응기간을 거친 다음에는 집값 오름세를 보이는 대상 아파트를 확대하는 결과를 낳았다. 이는 부동산대책마다 그 당시 폭등하는 부동산값을 진정시키는 등으로 근심덩어리는 치웠지만, 여전히 불씨는 남아 있었기 때문이다. 이번 1.11대책에서도 과거와 같이 근심덩어리는 치웠지만, 여전히 불씨는 남아 있다.

때문에 조그마한 충격에도 큰 화재가 날 수 있는 ‘밖에 내놓은 자식’과 같은 상태다. 때문에 지금은 남아 있는 불씨는 무엇이며, 그 불씨로 언제 다시 아파트값이 갈 것인가를 짚어보는 것도 투자나 내집 마련에 도움이 될 듯하다.

 

①현금 자산은 느는데, 길목은 막혀 있다

2006년 현재 연봉 1억원이상인 고소득계층이 거의 10만명에 이른다고 한다. 특히 (정확한 숫자는 알 수 없지만.) 노정부 출범 후 각종 도시 및 개발로 받은 토지보상금으로 현금자산계층이 급증하고 있다.

예컨대, 영종도개발로 10억원이상 토지보상금을 받은 사람이 무려 712명이며, 화성ㆍ판교ㆍ파주ㆍ김포 등과 같은 수도권 신도시 개발만을 계산에 넣어도 10억원이상 토지보상금을 받은 사람은 몇 천명이 이를 것이다.

특히 금년도에 20조원정도 풀릴 것으로 추정하는데, 이를 4조원이 풀린 영종도에서 10억원이상 토지보상금을 받은 712명으로 계산할 때, 현금자산계층은 3, 4천명이 추가적으로 늘 것으로 추정할 수 있다. 이들이 불씨가 아닐 수 없다.

더 큰 문제는 토지보상금으로 받은 돈을 맡겨 놓을 곳, 즉 물꼬가 마땅치 않다. 물이 흘러들어오면 빠져나갈 곳이 있어야 한다. 부동자금이 500조원이 넘는데도 마땅한 물꼬가 찾을 수 없다.

가장 좋은 물꼬는 기업에 대한 투자인데, 기업이 보유하고 있는 부동자금도 200조원에 이를 만큼 기업하는 사람들도 투자에 회의적인 듯한데, 하물며 개인은 더 회의적이지 않을까? 해외펀드로 유도하지만, 환율 불안과 이미 상승한 부동산값 때문에 신통찮고, 그렇다고 마냥 은행에 넣어 둘 수도 없고, ......

그래서 이 돈은 당분간 충격을 흡수할 때까지 기다리겠지만, 적응기간이 끝나고 상황 반전의 조짐이 엿보이면 엄청난 폭발력을 발휘할 듯하다.

②희소성이 증가하고 있다

희소성이란 부족한 상태, 귀하거나 모지라는 것으로 값을 결정한다. 살 수 있는 아파트가 적으면 사고자 하는 사람은 더 높은 값을 치루고서도 사려고 하기 때문에 희소성이 높아지면 그만큼 값이 올라간다. 그와 반대로 공기나 물은 사람이 살아가는데 없어서는 안되는 필수 불가결하지만, 흔하기 때문에 값이 헐하거나 없다.

잠실 재건축아파트에 수천세대가 2006년 12월부터 입주를 시작하자, 강남지역에서 유일하게 전세가가 떨어진 것은 희소성의 좋은 사례다. 이처럼 아파트의 희소성이 값을 결정한다.

강남지역 아파트의 경우 사려는 사람은 많은데, 안전진단 강화와 투자수익률 저하 등과 같은 요인으로 재건축으로 아파트를 짓지도 못하고, 세금 때문에 팔려고 내놓을 수도 없는 등으로 살 수 있는 집이 부족하여 희소성이 높아간다. 때문이 높아지는 강남지역 아파트의 희소성은 남아 있는 또 하나의 불씨다.

③욕구(needs)를 충족시키지 못하고 있다

소비자는 살고 싶어 하는 곳에서 살고 싶은 아파트를 갖고 싶어 한다. 특히 소비자는 끼리끼리 살고 싶어 한다. 사람들은 강남에 살고 싶어 하고, 평형이 큰 아파트끼리 살고 싶어 한다.

그럼에도 불구하고 살고 싶어 하는 곳에 짓지 못하도록 하고 오히려 엉뚱한 곳에 짓고 있다. 대체도시는 대체도시일 뿐이다. 게다가 소형평형 및 임대주택 의무건설로 끼리끼리 살고 싶어 하는 집도 짓지 못하도록 하고 있다. 특히 지역 갈등에서 계층 갈등까지 조장해 놓고서는 섞여서 살도록 한다.

이와 같이 끼리끼리 살고 싶어 하는 욕구가 충족되질 않는 것도 또 다른 불씨가 아닐 수 없다.

언제 다시 불씨가 되살아날까?

이러한 불씨들은 조그마한 충격으로 큰 불을 가져올 강한 휘발성과 폭발성을 갖고 있다. 때문에 언제 일어날 것인지가 관심사가 아닐 수 없다.(내가 투자한다는 생각에서 용기를 내어 예측해 보고자 합니다)

지금 부동산 시장은 정책의 충격을 흡수하고 적응하는 기간이며, 그 적응 기간은 계속적인 충격과 심리적 압박으로 상당히 피로가 누적되어 과거와 달리 약간 지루할 듯하다.

특히 금년에 있을 대선에서도 기대할 수 없는 상황이 될 듯하다. 뇌관을 잘못 건드리면 다시 부동산이 폭발할 수 있기 때문에 대권 주자들은 오히려 부동산 규제를 강화하거나 뇌관을 건드리지 않으려고 할 것이다.

그러나 어느 당에서 정권을 잡던 다음 정권은 잘해도 본전이기 때문에 노무현정부의 정책을 안고 가려고 하지 않을 것이다.(다음 정권에서 대책이 바뀔 것에 대해서는 이 칼럼 저의 글 ‘강남은 다 호재다’를 참고 바랍니다) 분명 금융, 조세, 재건축 등에 대한 괘도 수정이 이루어질 것이다. 때문에 다음 정권이 들어설 때가 가까워 질수록 불씨는 서서히 되살아날 것으로 판단된다.

이렇게 볼 때 지금은 사야할 때가 아닌 듯하다. 지금은 내려가야 할 때다. 아직은 이르다, 한참을 기다려야 한다. 다만, 값이 빠지는 속도로 판단하여야 할 듯하다.

그 시기는 다른 사정이 일정하고, 천천히 빠진다면 4월, 5월초나 강남을 대체할 신도시가 발표될 때로 예상되며, 그 다음은 늦어도 8월이나 9월초에는 사야할 것으로 판단된다. 다만, 급속하게 빠진다면 매입시기를 앞당기는 의사결정이 좋을 듯하다.

4. 5월의 경우는 종부세를 피하기 위해 매물을 내놓은 것으로 판단해서이고, 신도시 발표는 비록 대체이지만 강남 대체의 충격을 흡수해야 한다는 판단에서다. 그 시기를 넘기면 다시 약간 반등하겠지만, 정부의 심리적 압박이 다시 작용하여 그 반등은 잠시 꺾일 듯하다.

그러나 8월이나 9월쯤에는 그러한 심리적 압박도 예상되는 천문학적인 토지보상금에 힘이 부칠 듯하고, 특히 대권 주자가 정해지면서 정당과 관계없이 다음 정권을 기대하면 불씨가 되살아나기 시작할 것으로 판단된다.

매입가격에서는 강남지역 고선호 일반아파트를 기준으로 볼 때, 급격히 빠질 경우 10 ~ 15% 정도를, 서서히 빠질 경우 5 ~ 10% 정도 빠지면 매입을 생각해야 할 듯하다. 재건축아파트의 경우 위의 각 상황에서 5% 이상 추가로 생각하면 무난할 듯하다.

일본의 사례를 보면 폭락할 때 최대 85%에서 최소 20% 정도 빠진 것을 참고로 하면 좋을 듯하다.

특히 강남지역 아파트의 경우 평형에 따라 다르지만 30평형대의 경우 구입하는 가격에서 최소한 5천만원 정도는 더 떨어질 수 있다고 생각하고서 사는 마음의 여유가 있어야 강남 입성은 성공할 수 있다고 여겨진다.