잇단 정부 대책…내집마련 전략 어떻게 세울까

 

잇단 정부 대책…내집마련 전략 어떻게 세울까

기존 주택 구입은 구정 전이 좋을 듯

중소기업업에 다니는 무주택자 박모(39)씨는 요즘 집 때문에 조바심이 난다.

지난해 가을 집값 급등으로 주택 구입을 포기한 터라 집값이 안정세로 돌아선 지금 집을 사야 할 지, 말아야 할 지 판단이 서지 않는다.

박씨는 "집값이 최저점에 이르렀을 때 사면 좋겠지만 언제 다시 오를지 몰라 불안하다"며 "기존 주택을 살 지, 청약을 노려볼 지도 고민거리"라고 말했다.

내집마련 수요자들이 혼란에 빠졌다. 연초부터 '융단폭격식' 부동산 대책이 터지며 앞으로 시장 전망이 불투명해진 탓이다. 대출 규제부터 청약 가점제, 분양가 상한제, 분양 원가 공개 등 관련 변수도 다양하다.

16일 부동산 전문가들은 "시장이 어지러울수록 자기가 처한 상황에 따라 내집마련 전략을 수립해야 한다"며 "무주택자 등 집을 사야 할 사람은 위기를 기회로 삼을 필요가 있다"고 말했다.

◇ 무주택자 = 전문가들은 무주택자라면 청약을 하면서 기존 주택 매수도 병행하는 게 좋다고 조언한다. 기존 주택의 매수 시점은 올 2월 중순, 구정 이전이 바람직하다는 의견이 많다.

부동산퍼스트 곽창석 전무는 "집값이 하락 조짐을 보이면 매수세가 위축되는대신 전세수요가 늘어 전셋값이 불안해지고, 이것이 매매값 상승을 촉발할 수 있다"며 "구정 이후 봄 이사 수요가 움직인다고 볼 때 그 전에 집을 사는 게 낫다"고 말했다.

내집마련정보사 김영진 사장도 "상반기 입주물량 부족으로 구정이후 봄 이사철이 시작되면 집값이 움직일 확률이 높다"며 "집을 구입할 사람은 구정 전에 나오는 급매물을 적극 노려볼 만하다"고 말했다.

특히 집이 없어도 가점제에 불리한 신혼부부, 독신 등 '무늬만 무주택자'는 일단 전세로 살면서 비수기의 급매물을 노리는 게 좋다는 게 전문가들 의견이다.

무주택자의 경우 1.11대책의 대출 규제가 2주택 이상 보유자를 겨냥한 것인만큼 6억원 이하 주택의 경우 담보대출 규제에서 자유로운 것도 장점이다. 이 때 대출상품은 금리 상승에 대비해 고정, 변동 금리가 모두 가능한 '혼합형'을 선택하는 게 좋다.

반면 무주택자 가운데 가구주 연령, 부양가족수, 무주택기간, 가입기간 등 가점제 항목에서 유리한 사람은 당첨 확률이 높아지는 만큼 느긋하게 기다리며 분양가 상한제와 가점제 혜택을 모두 받는 9월 이후 분양 아파트에 청약하는 게 유리하다.

◇ 평형 늘려갈 1주택자 = 집이 한 채 있는데 평형을 늘려갈 실수요자도 청약과 기존 주택 매입을 병행하되, 매입 시점은 구정 이전이 낫다고 전문가들은 추천한다.

국민은행 박합수 부동산팀장은 "청약 가점제 때문에 인기지역의 경우 9월 이전은 가점제에서 불리한 사람, 9월 이후는 가점제에서 유리한 사람이 몰려들어 경쟁률이 높아질 것"이라며 "내집마련 방법으로 청약만 고집하는 것은 바람직하지 않고, 매매 시장도 함께 공략해야 한다"고 말했다.

박 팀장은 "주식시장과 마찬가지로 집값이 바닥을 칠 때까지 기다리면 타이밍을 놓치게 된다"며 "2월 중순 이전에 집을 사는 게 좋다"고 조언했다.

목돈이 없어 기존 주택을 사지 못한다면 가점제 시행 전인 9월 이전 청약하는 게 좋다. 정부가 '무주택자' 범위에 넣을 것으로 보이는 초소형 저가 주택 보유자를 제외하고는 청약 가점제가 시행되면 당첨 확률이 낮아지기 때문이다.

보유 주택 중 입지여건이 떨어지는 곳은 팔고 무주택 대열에 합류해 청약 당첨 가능성을 높이는 것도 방법이다.

하지만 모든 전문가들이 기존 주택의 연내 매수를 추천하는 것은 아니다. RE멤버스 고종완 사장은 "올해 수급 불안으로 집값이 다소 오른다 해도 내년 이후엔 하락할 확률이 높다. 내년 이후 주택을 사는 게 바람직하다"며 연내 구입에 반대했다.

◇ 2주택 이상 보유자 = 2주택 이상 보유자들은 주택 구입에 한 발 물러나야 할 시점이다.

올해부터 2주택자의 경우 양도세가 중과돼 가구수를 불리거나 한 채를 팔아 갈아타기가 쉽지 않고, 9월 이후 청약 가점제가 도입되면 '감점제'까지 적용받아 새 아파트 당첨도 어려워지기 때문이다.

일단 2주택 이상 보유자는 발전 가능성이 없는 주택은 빨리 정리하는 게 낫다고 전문가들은 조언한다.

우리은행 안명숙 부동산팀장은 "2010년 이후 신도시 입주 등으로 집값이 떨어진다고 봤을 때 다주택자는 양도세 부담을 지더라도 집을 빨리 처분하는 게 좋다"며 "특히 서울 강북이나 수도권의 경우 지난해와 같은 큰 폭의 상승세는 기대할 수 없는 만큼 불필요한 집은 매도를 고려해야 한다"고 말했다.

RE멤버스 고종완 사장은 "양도세 부담이 된다면 가족간 증여를 하거나 5가구 이상 보유자는 정식 임대주택 사업자로 등록해 양도세 중과와 종합부동산세를 피해가는 것도 방법"이라고 말했다.