헛점 많은 1ㆍ31대책

 헛점 많은 1ㆍ31대책

부처간 의견 조율안돼 우왕좌왕

박병원 재정경제부 차관은 1일 “비축형 임대주택은 2019년부터 단계적으로 매각하지만 분양주택이 부족해지면 임대기간(10년) 중에도 매각할 수 있다”고 밝혔다.

전날 서종대 건설교통부 주거복지본부장이 “비축용 임대아파트는 임대기간 안에는 매각하지 않는다”는 발언을 뒤집는 말이다. ‘1ㆍ31’부동산 정책의 주무부처인 재경부와 건교부가 같은 사안을 놓고 서로 다른 견해를 내놓은 것이다.

임대주택 확대를 골자로 한 ‘1ㆍ31 정책’이 현실성이 떨어지고 곳곳에 허술한 구멍을 안고 있다는 지적을 받고 있다. 주택 수요 억제를 위한 주택담보대출의 규제 방안도 중도금 대출을 포함한 집단대출에 대해 명확한 설명이 없어 시장에 혼란을 주고 있다.

대신경제연구소 한태욱 실장은 “충분한 검토와 부처 간에 치밀한 조율을 거치지 않은 채 1ㆍ31대책이 뭔가에 쫓겨 급하게 만들어진 느낌을 지우기 어렵다”고 말했다.

대통령 의중 쫓는 정부 정책

부동산 정책이 대통령의 말 한마디로 뒤집어진 적이 한 두번 아니다. 주택 보유세와 양도세의 상향 조정, 재건축 규제 강화, 아파트 분양원가 공개 등이 대표적인 사례다.

임대주택 공급을 획기적으로 늘리겠다는 정부 정책도 노무현 대통령의 ‘주거 개념이 소유에서 거주로 옮겨가야 한다’는 발언에 영향을 받았다. 그동안 집값을 잡기 위해 뒷전에 밀렸다가 최근 집값이 안정될 기미를 보이자 서둘러 임대주택 강화 쪽으로 방향을 튼 것이다.

건교부 관계자는 “대통령이 여러 번 임대주택 공급확대를 강조했지만 정부는 국민임대주택으로도 충분하다고 생각했다”며 “하지만 대통령의 의지가 그 이상이라는 사실이 확인되면서 1ㆍ31 정책이 나오게 된 것”이라고 설명했다.

현실성 부족한 임대주택 확대

정부는 50만 가구의 비축용 임대아파트를 짓는 데 국민연금 등 공공자금과 생명보험사 등 민간자본 90조원을 끌어들이기로 했다. 이를 위해 건교부는 해마다 200만평씩 모두 2000만평을 땅을 새로 찾아야 한다. 하지만 국민임대주택 사업의 진행 상황을 보면 쉽지 않은 일이다.

정부는 2012년까지 국민임대주택 100만호 건설키로 하고 지난해까지 39만 가구를 분양키로 했지만 실제 분양가구는 35만5000가구에 그쳤다. 지난해 11월 기준으로 실제 착공 물량은 16만여 가구 남짓하다. 광명 소하, 군포, 시흥 장현 등은 주민반대로 사업승인을 받은 지 3년이 지나도록 착공조차 못하고 있다.

건교부 국민임대주택건설기획단 관계자는 “그나마 지금까지는 큰 어려움이 없었지만 앞으로는 택지 찾기가 만만치 않을 것”이라며 “특히 2012년까지였던 사업 시한이 2017년으로 연장돼 더욱 부담이 된다”고 말했다.

건설산업연구원 백성준 박사는 “정부 의욕이 지나친 측면이 있다”며 “분양물량을 늘리기 위한 신도시 부지와 국민임대단지 부지도 구하기 어려운데 비축용 임대주택은 어디에 지을 지 의문”이라고 지적했다.

임대사업 구멍에 세금 투입

공공 부동산 펀드가 비축용 임대아파트 사업을 추진하면 연간 5000억원, 모두 6조5000억원의 손실이 생길 것으로 정부는 추정했다. 이 부족분 만큼 재정으로 지원하겠다는 것이다. 하지만 정부의 재정지원이 훨씬 커질 수 있다는 게 문제다.

임대주택을 통해 생기는 수익은 한 채당 임대보증금(2500만원), 운용수익과 임대료(월 52만원) 등 연간 780만원 정도다. 하지만 정부가 국민연금 등 채권자에게 연 6% 이자를 보장하면 한 채당 1080만원의 수익이 보장돼야 한다. 따라서 재정지원을 통해 보전돼야 할 부족분은 한 채당 300만원이다.

결국 13년 동안 50만 가구에 대해 정부가 재정지원을 한다면 그 규모는 8조원을 웃돌게 된다. 만약 임대주택이 빈집으로 남거나 매각 가격이 정부 기대에 못미치면 정부 부담은 더 커진다. 국민이 더 많은 세금을 부담해야한다는 이야기다.

국민임대주택 사업에서도 상당한 재정손실이 날 게 분명하다. 정부는 임대료를 낮추기 위해 국민임대 건설재원의 20%를 지원해준다. 하지만 지원액이 부족해 주공은 한 채당 3200만원의 손실을 보고 있다.

국민임대주택을 많이 지으면 지을수록 주공의 손실이 악화되는 구조다. 주공의 경영이 부실해지면 결국 세금을 바탕으로 한 재정으로 메울 수밖에 없는 것이다.

집단대출엔 DTI 적용 배제

6억원 이하 신규분양 아파트의 중도금 등 집단대출은 금감원이 전날 발표한 총부채상환비율(DTI) 확대 적용에서 제외된다. ‘주택담보대출에 대한 심사를 담보 위주에서 채무상환능력 위주로 전환하겠다’는 금감원의 대원칙과 거리가 있다.

여기에는 현실적인 원인이 있다. 금감원 김성화 은행감독국장은 “중도금 등 집단대출은 건설사의 보증이 들어가기 때문에 DTI를 적용하면 아파트 분양시장에 혼란이 올 수 있다”고 말했다. 한마디로 중도금 대출에 DTI 원칙을 적용하면 민간 아파트 분양이 올스톱 될 수 있다는 것이다.

전체 주택담보대출 시장에서 집단대출이 차지하는 비중은 40%에 이른다. 금감원 김 국장은 “집단대출은 기존처럼 아파트 가격과 지역에 따라 담보인정비율(LTV) 등을 적용하는 것이 합리적”이라며 DTI 확대 적용 원칙에 예외를 인정한 배경을 설명했다.