오피스텔의 ‘위험한 유혹’ 경계령

 

오피스텔의 ‘위험한 유혹’ 경계령

단지 규모ㆍ입지 등 꼼꼼히 따져본 뒤 투자 해야

인천 송도 신도시에 짓는 코오롱 더 프라우 오피스텔의 청약 광풍을 계기로 주거용 오피스텔 투자에 관심을 갖는 수요자들이 부쩍 늘고 있다.

오피스텔은 투기과열지구내 아파트와 달리 제도상 여러 가지 투자 메리트를 안고 있다. 우선 오피스텔의 경우 청약통장이 필요 없어 청약가점제 적용에서 배제된다. 주택으로도 간주되지 않아 당첨 직후부터 분양권을 팔 수 있다. 재당첨 제한에 걸리지도 않는다.

총부채상환비율(DTI) 규제도 받지 않는다. 대출 규제가 일반 아파트보다 훨씬 덜해 자금 마련이 상대적으로 쉬운 것이다.

또 오피스텔의 경우 업무시설로 등기할 때엔 종합부동산세 대상에서 빠져나갈 수도 있다. 이래저래 단기 차익 목적의 수요자 입맛에 딱 맞아떨어지는 부동산 상품인 것이다.

하지만 오피스텔에 대한 ‘묻지 마’ 투자는 ‘쪽박’에 가깝다며 신중한 접근을 요구하는 전문가들이 많다. 해밀컨설팅 황용천 사장은 “전매 가능 등 단기 투자자들의 눈길을 끌 만한 ‘유혹’들이 많지만 단지 규모나 입지 여건 등에 따라 오피스텔 몸값도 천차만별”이라며 “무작정 오피스텔 시장에 뛰어들기 보다는 알짜 물량을 찾는 노력부터 하는 게 바람직하다”고 말했다.

‘싼게 비지떡’…전용률 따져봐야

오피스텔 투자에서 우선적으로 고려해야 할 사항이 전용률 규모다. 전용률이란 공급 면적 대비 주거전용 면적 비율을 말한다. 아파트가 주상복합단지나 오피스텔에 비해 투자 가치가 높은 것도 바로 전용률 차이 때문이다.

요즘 아파트 평균 전용률은 80~85%선이다. 주상복합아파트는 이 보다 조금 못미쳐 70~75% 선이다. 그런데 오피스텔은 평균 전용률이 55~65%에 불과하다. 전용률이 낮을 경우 평면 구성도 떨어지게 마련이다.

물론 최근 들어 평면 기술 발달로 오피스텔 전용률이 70% 선에 근접한 경우도 있다.

따라서 같은 지역 안에 있는 오피스텔끼리도 전용률 차이가 크게 벌이지는 사례도 적지 않다.

최근 청약 광풍을 일으켰던 송도 더 프라우 오피스텔 전용률은 평균 52% 수준에 그치고 있다. 이 오피스텔 32평형은 전용 면적이 16.9평에 불과하다.

인근에서 2005년 분양된 포스코 더# 퍼스트월드2차 오피스텔 전용률(66~69%)과 비교해도 한참 떨어진다. 더#2차 32평형 오피스텔의 경우 실제 사용 가능한 전용면적은 22.6평으로 더 프라우 32평형보다 5.7평이나 넓다.

포스코 더 퍼스트월드2차 32평형 시세가 평당 1000만원 선임을 감안하면 더 프라우(분양가 670만원)의 시세 차익을 1억원 정도로 잡을 수도 있다.

그러나 전용 면적당 가격으로 환산해보면 얘기가 달라진다. 더샾 2차 32평형의 전용면적 평당 시세는 1400만원 선이다. 더 프라우의 경우 전용면적 평당 분양가는 1290만원이다. 전용면적으로 따지면 평당 100만원 남짓 밖에 차이나지 않는 것이다. 자연히 시세 차익 규모도 3000만~4000만원 선으로 뚝 떨어진다.

규모가 작은 10~20평형대 오피스텔의 경우 예상 시세 차익이 더 떨어질 수밖에 없다는 게 현지 부동산중개업소 관계자들의 설명이다. 송도신도시 장승백이공인 관계자는 “이같은 전용률의 차이를 반영하지 않은 채 더#2차의 시세와 더 프라우의 분양가를 단순 비교해 시세차익을 따지는 것은 의미가 없다”고 말했다.

 
단지 규모 등도 꼼꼼히 따져야

오피스텔을 고를 때는 아파트를 선택할 때와 마찬가지로 입지 여건과 단지 규모 등도 꼼꼼히 살펴야 한다. 우선 단지 규모가 큰 게 투자성이 좋다.

실제로 고가 단지로 유명세를 떨치고 있는 서울 강남구 도곡동 타워팰리스 1~3차나 2004년 청약 열기를 내뿜었던 용산 시티파크, 최근 입주한 광진구 자양동 스타시티 등은 대단지로 인기를 누리고 있다. 이들 단지의 경우 가격도 치솟아 분양가보다 훨씬 많은 웃돈이 형성돼 있다.

반면, 나홀로 소규모 주상복합아파트 내 오피스텔 등은 입주한지 한참이 지났는 데도 시세가 분양가 수준이거나 그 이하로 떨어진 곳이 적지 않다.

다시 한번 송도 더 프라우와 더#퍼스트월드를 비교해 보자. 더 프라우는 아파트 224가구, 오피스텔 123실로 이뤄진 중간 규모 단지다. 반면 더# 퍼스트월드2차는 아파트 1596가구, 오피스텔 1058실로 이뤄져 있다. 오피스텔만 놓고 봐도 1000실이 넘는 대단지다. 6개월여 앞서 분양된 더샾 1차와 합하면 아파트 3192가구, 오피스텔 1687실이나 되는 매머드급 주상복합단지 손색이 없다. 규모 면에서 코오롱 더 프라우 단지와 비교가 되지 않는 것이다.

입지 여건도 중요한 투자 체크 포인트다. 그렇다면, 어떤 곳에 자리잡은 오피스텔이 유망할까?

전문가들은 신도시 등 개발 호재가 있는 곳이나 임대수요가 풍부한 지역에 짓는 오피스텔은 경쟁력이 있다고 입을 모은다. 임대 수요가 많은 역세권 중소형 평형 오피스텔도 괜찮은 것 같다. 서울 역삼동 테헤란로와 마포 업무시설 밀집지역, 용산 역세권 등은 중소형 오피스텔을 중심으로 임대 수익을 창출할 수 있는 곳이다.

주거용이라면 주택으로 간주…양도세 중과 감안해야

오피스텔은 현행법상 주택이 아니다. 흔히 사용되는 ‘주거용 오피스텔’이라는 말은 법적으로는 존재하지 않는다. 오피스텔은 업무용이기 때문에 주택법의 규제를 받지 않는다. 오피스텔이 전매 제한이 없고, 대출 규제 등을 받지 않는 것도 이 때문이다.

하지만 조심해야 할 게 있다. 오피스텔이 법적으로는 주택이 아니더라도, 실제 거주용으로 사용하다 적발되면 주택으로 간주된다. 이 때 오피스텔을 포함해 다른 집 한 채를 더 가졌다면 2주택자로 분류돼 양도세 중과 대상이 된다.

유엔알컨설팅 박상언 사장은 “오피스텔을 영업용(업무용)으로 사용하거나 임대하고 있다면 양도소득세 중과나 종부세를 피할 수도 있지만 주거용으로 사용할 때는 사정이 달라진다”며 “따라서 대단지이거나 입지가 좋지 않은 경우 시세 차익보다는 임대 수입 목적으로 접근하는 게 좋다”고 조언했다.