기준시가와 세금

 

□ 기준시가와 세금

기준시가란 부동산·골프회원권 등을 팔거나 상속 또는 증여할 때 세금을 부과하는 기준가액으로 국세청장이 산정하여 고시합니다.

○ 양도소득세

- 부동산 등의 양도에 따른 양도소득세는 특정한 경우를 제외하고는 기준시가에 의해 과세하는 것이 원칙입니다.  

- 그러나, 기준시가를 적용하여 계산한 양도소득세가 실제 거래한 가액에 따라 계산한 세액보다 많아 불리한 경우에는 납세자가 증빙을 갖추어 신고기한내에 실지거래가액으로 양도소득세를 신고할 수 있습니다.
※ 이 경우 세무관서에서는 양도소득세 실가신고의 성실신고 여부 등을 확인합니다.

- 기준시가를 적용하지 않고 실지거래가액으로 신고해야 하는 경우는 다음과  같습니다.

                · 실거래가액이 6억원을 초과하는 고가주택의 경우
                · 미등기 자산을 양도하는 경우
                · 취득후 1년 이내 양도하는 부동산
                · 허위계약서의 작성 등 부정한 방법을 사용하는 경우
                · 1세대 3주택 상태에서 양도하는 경우
                · 주택투기지역으로 지정된 경우
※ 위의 경우에 세무관서에서는 기준시가를 신고된 실지거래가액의 검증자료로 활용하고 있습니다.

○ 상속·증여세

- 부동산을 상속하거나 증여하는 경우 시가로 과세함이 원칙이나, 그 시가를 산정하기 어려운 경우 보충적으로 기준시가를 적용하여 평가합니다.
□ 공동주택 기준시가

○ 공동주택 기준시가는 아파트와 일정규모 이상 연립주택의 기준시가로 매년 1회 이상 건물의 종류, 규모, 거래상황 등을 참작하여 토지와 건물의 가액을 일괄해  국세청장이 산정·고시합니다.

○ 공동주택 기준시가는 매년 1회 지난 1년동안의 아파트가격변동을 반영해 정기고시하고 있으며,

☞ 공동주택 기준시가 조회

- 아파트가격이 연중에 큰 폭으로 오르는 등 기준시가와 실거래가액의 차이가  커지는 경우에 수시로 조정고시하고 있습니다.

□ 상업용 건물 및 오피스텔 기준시가

○ 상업용 건물·오피스텔 기준시가는 수도권(서울·경기·인천)과 5대 지방광역시 (대전·대구·광주·부산·울산)에 소재하는 구분소유된 오피스텔과 판매·영업시설등의 면적이 3,000㎡ 또는 100호 이상인 대형상가의 기준시가로 토지와 건물의 가액을 일괄해 산정하며, 2005년 1월 1일 최초로 고시되었습니다.

* 이에 해당하지 않는 상업용 건물과 오피스텔의 기준시가는 건물 기준시가로 산정합니다.

○ 고시되는 기준시가는 단위면적(㎡)당 가액이므로

- 각 호별 기준시가를 산정하기 위해서는 고시된 단위면적(㎡)당 가액에 전유면적과 공용면적을 합계한 면적(㎡)을 곱하여 구합니다.

☞ 상업용건물 및 오피스텔 기준시가 조회

□ 건물 기준시가

○ 건물 기준시가는「공동주택 기준시가」가 고시되어 있는 아파트·연립주택 및「상업용건물·오피스텔 기준시가」가 고시된 건물을 제외한 모든 건물에 대한 기준시가입니다.

○ 건물 기준시가의 산정방법 - 건물기준시가는 건물의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작하여 매년 국세청장이 고시 한다

 
- ㎡당 건물신축가격기준액에 평가대상 건물의 구조·용도·위치지수(부속토지의 개별공시지가) 등의 적용지수와 경과연수별잔가율(감가상각률)·개별건물 특성에 해당되는 각각의  지수를 곱하여 ㎡당 기준시가를 계산한 후, 건물면적을 곱하여 산정합니다.

건물기준시가계산(양도)

건물기준시가계산(상속,증여)

□ 토지 기준시가

○ 토지 기준시가는 개별공시지가를 일반적으로 적용합니다.

- 개별공시지가는 표준지공시지가를 기준으로 관할 기초지방자치단체장이 조사·산정하여 매년 6월 30일 까지 공시하는 개별토지의 단위면적(㎡)당 가격입니다.